案情簡介

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

裁判要旨

律師解讀

律師介紹

2015年3月21日,買方藍(lán)某與賣方王某簽訂《房產(chǎn)買賣合同》,約定王某將位于深圳市寶安區(qū)某小區(qū)的房屋轉(zhuǎn)讓給藍(lán)某,房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為220萬元,合同還約定買方須于2015年4月8日之前預(yù)付首期款70萬元到資金監(jiān)管賬戶?藍(lán)某在簽訂合同當(dāng)日支付了定金10萬元,并于2015年4月9日將首期款70萬元轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶,該筆款項(xiàng)于2015年4月10日到賬?2015年4月22日,某銀行深圳分行向藍(lán)某出具《個(gè)人購房按揭貸款承諾書》?

由于深圳“330”政策的出臺(tái),深圳二手房一夜之間暴漲,賣方拒絕履行合同?2015年5月29日,藍(lán)某在律師指導(dǎo)下,向王某發(fā)出《履約催告函》,但王某拒絕繼續(xù)履行合同?為此,藍(lán)某于2015年6月起訴至法院,并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全,將涉案房產(chǎn)查封?經(jīng)過法院一審?二審?再審審理,均支持買方藍(lán)某的訴求,判決賣方王某需繼續(xù)履行合同,并承擔(dān)違約責(zé)任,賣方王某申請(qǐng)檢察院抗訴也被駁回,本案在執(zhí)行階段,買賣雙方達(dá)成和解,涉案房產(chǎn)順利過戶至買方藍(lán)某名下?

1.房產(chǎn)買賣合同中買方遲延支付首期購房款一日是否構(gòu)成根本違約,合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行?

2.買方取得貸款承諾書中的婚姻證明材料可能虛假,賣方能否據(jù)此拒絕繼續(xù)履行合同,賣方是否要承擔(dān)違約責(zé)任?

王某與藍(lán)某就涉案房產(chǎn)簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示,不違反國家法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效,雙方應(yīng)全面適當(dāng)?shù)穆男懈髯缘暮贤x務(wù)?藍(lán)某遲延一日繳存首期款并不影響合同的繼續(xù)履行,不構(gòu)成根本違約,王某無權(quán)據(jù)此要求解除合同?而王某在藍(lán)某取得貸款承諾函后仍遲遲不辦理贖樓手續(xù),經(jīng)催告后仍怠于履行其合同義務(wù),構(gòu)成根本違約,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?藍(lán)某已承諾一次性支付房款,合同繼續(xù)履行的障礙已經(jīng)掃清,并不存在法律上或事實(shí)上不能履行的情形,王某不得依其個(gè)人意志拒絕履行合同?

一?遲延支付首期購房款一日是否構(gòu)成根本違約

2015年“330”政策出臺(tái)之后,深圳的二手房一夜暴漲,導(dǎo)致很多賣方毀約,拒絕繼續(xù)履行合同?藍(lán)某到律師事務(wù)所咨詢時(shí),就向律師提出:客觀上,自己在支付首期款的時(shí)候,確實(shí)有遲延一天的事實(shí),這是違約行為,如果起訴,賣方會(huì)不會(huì)反訴?到時(shí)非但不能追究對(duì)方違約責(zé)任,自己反而要承擔(dān)違約責(zé)任,甚至連定金也無法返還?

律師全面了解案情之后,進(jìn)行分析:藍(lán)某遲延支付首期款一日只是一般違約,并不足以構(gòu)成根本違約,王某拒絕履行合同的理由不成立,涉案合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行,但藍(lán)某應(yīng)當(dāng)書面發(fā)函催告,取得王某拒絕繼續(xù)履行合同的證據(jù)?在律師的指導(dǎo)下,藍(lán)某向王某發(fā)出《履約催告函》?律師同時(shí)提醒藍(lán)某,一定要承諾一次性付款,法院才有可能支持繼續(xù)履行合同?由于王某沒有理會(huì)藍(lán)某的履約催告,藍(lán)某委托律師向法院起訴?

二?買方取得貸款承諾書的申請(qǐng)材料中婚姻證明材料可能虛假,賣方能否據(jù)此拒絕繼續(xù)履行合同

王某在上訴時(shí)主張藍(lán)某貸款承諾書應(yīng)無效,違約在先,自己不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?買方代理律師經(jīng)分析后認(rèn)為,藍(lán)某婚姻狀況資料只與涉案房產(chǎn)申請(qǐng)按揭貸款有關(guān),與藍(lán)某是否存在違約無關(guān),因?yàn)楦鶕?jù)涉案合同第7條約定,如貸款承諾的貸款少于應(yīng)交房款余額的,買方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足,藍(lán)某在一審時(shí)已經(jīng)承諾一次性支付剩余購房款,所以,王某不能以此為由解除涉案合同?

且買方代理律師在庭審時(shí)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)該資料不屬于“審理案件需要的主要證據(jù)”,法院在一審階段不予調(diào)取并不違法,回避了藍(lán)某婚姻狀況資料真?zhèn)蔚膯栴},避免落入賣方布設(shè)的訴訟圈套?況且,藍(lán)某在深圳沒有任何住房,不受深圳限購政策限制,具備購買涉案房產(chǎn)的資格?最終法院也認(rèn)定藍(lán)某婚姻狀況資料與本案實(shí)體爭(zhēng)議無關(guān),王某不能據(jù)此拒絕繼續(xù)履行合同?

三?主張房產(chǎn)買賣合同繼續(xù)履行應(yīng)注意的問題

1.應(yīng)防范出現(xiàn)房產(chǎn)買賣合同出現(xiàn)事實(shí)上和法律上不能繼續(xù)履行的情形

首先,確認(rèn)涉案房產(chǎn)原有抵押已經(jīng)注銷,解除了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制;其次,在本案起訴的同時(shí)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全,將涉案房產(chǎn)查封,避免涉案房產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓至第三人名下的風(fēng)險(xiǎn);再次,根據(jù)法院的要求,藍(lán)某在一審時(shí)承諾一次性支付剩余購房款,掃清了合同繼續(xù)履行的障礙?

2.高度重視房產(chǎn)買賣合同繼續(xù)履行中的風(fēng)險(xiǎn)和成本

首先,此類房產(chǎn)買賣糾紛中如果能協(xié)商解決,繼續(xù)履行合同的成本最低,也可規(guī)避房產(chǎn)交付中可能出現(xiàn)的各種不測(cè)事件;

其次,在雙方協(xié)商不成,由法院判決繼續(xù)履行合同的情況下,由于買方負(fù)有支付剩余購房款的義務(wù),買方一定要注意法院判決規(guī)定的買方支付剩余購房款的時(shí)間,及時(shí)?主動(dòng)將剩余購房款打入賣方或法院指定賬戶,避免違反判決,從而給賣方找借口不配合房產(chǎn)過戶和交付;

再次,在涉案房產(chǎn)過戶后,買方應(yīng)要求執(zhí)行法官盡快執(zhí)行涉案房產(chǎn)交付事宜,以免夜長夢(mèng)多,并做好與被執(zhí)行人交接涉案房產(chǎn)的簽收確認(rèn)?水電氣和網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用繳清工作;最后,此類案件強(qiáng)制執(zhí)行的難點(diǎn)是涉案房產(chǎn)交付,基于涉案房產(chǎn)通常已經(jīng)大幅升值,買方可以考慮放棄要求被執(zhí)行人支付遲延履行違約金?訴訟費(fèi)等小利,以換取被執(zhí)行人配合交付涉案房產(chǎn)?

四?賣方在買方出現(xiàn)喪失履行債務(wù)能力時(shí)如何應(yīng)對(duì)

在房屋買賣合同糾紛案件中,如果買方出現(xiàn)喪失履行債務(wù)能力情形時(shí),賣方是否必須等到買方出現(xiàn)違約情形后,才能主張解除合同呢?其實(shí)不是?賣方如果有證據(jù)證明買方取得貸款承諾書所依據(jù)的婚姻證明材料存在虛假,貸款承諾書一旦被認(rèn)定無效,則導(dǎo)致買方喪失或可能喪失履行債務(wù)能力,此時(shí)賣方可以依據(jù)我國《合同法》第68?69條規(guī)定,行使“不安履行抗辯權(quán)”,主張中止履行合同,并且在買方不能提供適當(dāng)擔(dān)保的情況下,賣方還可以主張解除合同?

在本案中,在買方發(fā)出履約催告函直至起訴前,賣方并未及時(shí)行使法律規(guī)定的“不安履行抗辯權(quán)”,在買方起訴后,才以涉案合同應(yīng)當(dāng)解除為由抗辯買方繼續(xù)履行合同的訴求,此時(shí)已經(jīng)時(shí)過境遷?為時(shí)已晚,賣方關(guān)于涉案合同應(yīng)當(dāng)解除的抗辯理由當(dāng)然得不到法院的支持?

由此可見,賣方在買方出現(xiàn)喪失履行債務(wù)能力或違約時(shí),務(wù)必在專業(yè)律師指導(dǎo)下及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施,積極行使法律規(guī)定或合同約定的權(quán)利,有效維護(hù)自己的合法權(quán)益?

《匠心卓建》是卓建律師的第一本經(jīng)典案例集，收錄了自2007年卓建律師事務(wù)所創(chuàng)所以來，卓建律師親自辦理和總結(jié)的部分經(jīng)典案例。全書分八大篇章，分別為公司法案例篇、房地產(chǎn)與建設(shè)工程案例篇、知識(shí)產(chǎn)權(quán)案例篇、金融保險(xiǎn)案例篇、勞動(dòng)人事案例篇、刑事案例篇、行政訴訟案例以及其他爭(zhēng)議案例篇。

《匠心卓建》編委會(huì)

主      編  張斌

副  主  編  金振朝00楊林00王志強(qiáng)

編委會(huì)成員  朱凱旋00羅梨花00吳疆00鐘燕軍

王茜00毛晶晶00徐凱00王嶺  劉偉  0 0

唐本全00陳意佳00沈冬璇00段璟逸

蕭明皓00謝柳思00李國民00賈春平  

【溫馨提示】鑒于我國并非判例法國家，個(gè)案裁判結(jié)論不具備普遍適用性?！督承淖拷ā废盗形恼碌亩ǜ鍟r(shí)間為2019年8月，適用當(dāng)時(shí)有效的法律法規(guī)，至發(fā)布時(shí)部分法律法律規(guī)或已修訂、更新、廢止，收錄的相關(guān)案例可能因?yàn)榉?、法?guī)、政策的變化，其觀點(diǎn)或結(jié)論亦可能隨之發(fā)生變化。讀者在閱讀時(shí)請(qǐng)予留意，如有疑問，歡迎聯(lián)系我們。