◎原創(chuàng)撰稿丨信榮（東莞）房地產律師團隊 林愛娣律師

東莞市 “4.10”政策、“7.04”細則接二連三的出臺，雖對東莞房地產交易價格的穩(wěn)定起到了一定的作用，但與此同時，因限購限貸政策也出現(xiàn)了大量的房屋買賣合同糾紛。

如：違反限購限貸政策的房屋買賣合同是否有效？限購限貸政策的性質？該合同如何解除？合同解除是否需要承擔違約責任？......

就上述問題，筆者搜集廣東省數(shù)個案件予以對比分析，借此拋磚引玉，以饗讀者。

案例1：肖理與黃媛媛房屋買賣合同糾紛

【案例來源】

（2013）深中法房再字第45號

【裁判要旨】

合同簽訂后，如因限購限貸政策致使買方不具備購房資格，如無其他違約情形，買方可要求解除合同、返還已支付款項。

【基本案情】

2010年9月17日，肖理（買方）與黃媛媛（賣方）簽訂了《房屋轉讓合同書》，9月20日，黃媛媛收到轉賬995元，其余5萬元作為交樓押金保管在美聯(lián)公司。11月8日，黃媛媛向肖理郵寄《督促履行合同通知書》，要求肖理在接到本通知之日起10日內將剩余購房款付清，否則將依法解除雙方的《房屋轉讓合同書》。肖理于當日收到該郵件。11月9日，肖理回函給黃媛媛，告知其因深圳出臺了“限購令”，由于政策原因影響了合同執(zhí)行，希望雙方就合同事項進行協(xié)商，妥善處理。11月18日，黃媛媛郵寄《解除合同通知書》給肖理，通知肖理解除雙方的《房屋轉讓合同書》。

【法院觀點】

南山區(qū)一審法院認為：雙方于2010年9月17日簽訂的《房屋轉讓合同書》系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同合法有效，對雙方當事人均有約束力。深圳市人民政府2010年9月30日出臺的深府辦（2010）82號以及深圳市規(guī)劃和國土資源委員會于2010年10月21日發(fā)布的《關于深府辦201082號文相關問題的解釋》，肖理屬于深圳市政府2010年9月30日發(fā)出的《關于進一步貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》（深府辦（2010）82號）規(guī)定的限購情形。雖然在2010年10月21日深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布了《關于深府辦201082號文相關問題的解釋》，但雙方對該解釋的理解產生了分歧。在此情況下，雙方應秉著誠實信用的原則進一步協(xié)商，但黃媛媛明確表示解除合同，肖理亦無異議。故合同不能履行的原因是由于政策原因造成的，因此，合同不能履行而解除的原因不可歸責于一方。

深圳中院認為：黃媛媛與肖理簽訂的合同真實有效，理由如一審法院所述。根據一審法院查明的事實，肖理屬于政府規(guī)定的限購情形，雖然在2010年10月21日深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布了《關于深府辦（2010）82號文相關問題的解釋》，但雙方對合同是否受到限購的影響產生爭議，而二手房買賣合同從簽訂協(xié)議到完成轉移登記需要一段合理的履行時間，在履行過程中出臺限購政策，買賣雙方應秉著誠實信用的原則進行協(xié)商，給予一定的寬限期。合同約定的付款期限屆滿后，黃媛媛通過書面形式催告肖理履行付清房款的義務，肖理表示受到限購影響，要求協(xié)商，但黃媛媛明確表示解除合同，簽訂買賣合同時，沒有證據證實當事人對限購政策的出臺可能預見，故合同不能履行的原因是由于雙方對合同履行中出現(xiàn)新的事由、對繼續(xù)履行合同不能協(xié)商一致導致解除。合同解除，定金予以返還。

再審法院認為：再審法院觀點與二審法院一致。

案例2：蔡某吳某因房屋買賣合同糾紛

【案例來源】

（2011）深中法民五終字第1301號

【裁判要旨】

限購限貸政策出臺后、政策細則出臺前簽訂合同，后因政策細則出臺并執(zhí)行致使買方無法辦理貸款的，如買方不存在其他違約情形的，不承擔違約責任。

【基本案情】

2010年9月22日，吳某（買方）與蔡某（賣方）簽訂了《二手房買賣合同》。吳某在第三人業(yè)務員的陪同下于10月9日向某銀行申請銀行貸款，并提交了相應的資料，因吳某已有兩套住房貸款記錄，故該貸款申請予以退單。另深圳市人民政府辦公廳于2010年5月5日就發(fā)布了《深圳市貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見》，要求商業(yè)銀行根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套房及以上住房貸款，但因為要根據銀監(jiān)會的實施細則來執(zhí)行上述政策，銀行實際從2010年10月才開始嚴格執(zhí)行上述政策。

【法院觀點】

一審法院認為：吳某已經對向銀行申請按揭貸款、履行涉訴合同作出充分的努力，故對涉訴合同超過履行期限無法繼續(xù)履行，吳某沒有過錯。因涉訴合同無法繼續(xù)履行不能歸責于原、蔡某雙方，《二手房買賣合同》予以解除，蔡某應將定金返還給吳某。

深圳中院認為：深圳市于2010年5月5日就發(fā)布了《深圳市貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見》，要求商業(yè)銀行根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套房及以上住房貸款。本案中，吳某及其家庭已有過兩套住房的貸款記錄，故無法取得涉案房產的貸款申請，故涉案合同因政策的頒布而不能繼續(xù)履行，合同不能履行不可歸責于雙方當事人，現(xiàn)雙方當事人均同意解除涉案合同，合同的解除不可歸責于任一方當事人，蔡某應將其收取的定金退還吳某。

案例3：鄧蓉與丁晶瑜房屋買賣合同糾紛

【案例來源】

（2012）深中法房終字第1639號

【裁判要旨】

限購限貸政策出臺后簽訂的房屋買賣合同，因買方屬于限購限貸對象致使合同無法繼續(xù)履行的，買方需承擔相應的違約責任；賣方明知該方屬于限購限貸對象仍然出售房屋的過錯，并不構成免除買方違約責任的理由，但基于公平和誠信原則，違約金將會酌情調低。

【基本案情】

2011年3月27日，丁晶瑜（買方）和鄧蓉（賣方）簽訂了一份《二手房買賣合同》，約定賣方將深圳市南山區(qū)某某房產（涉訴房屋）出售給買方，同日，丁晶瑜與鄧蓉簽訂了一份《主體變更確認書》，約定：丁晶瑜與鄧蓉經協(xié)商一致，同意在簽署《二手房買賣合同》及辦理產權轉移登記時買方姓名寫為（橫線處為空白），由其繼續(xù)履行《二手房買賣合同》項下買方未履行的義務，買方對其承擔保證責任。丁晶瑜與鄧蓉確認簽訂《二手房買賣合同》時，雙方均清楚丁晶瑜屬于房屋限購人員。后因丁晶瑜屬于限貸限購對象，無法辦理銀行貸款和房屋過戶手續(xù)導致案涉案涉合同無法履行。

【法院觀點】

一審法院認為：丁晶瑜與鄧蓉簽訂的《二手房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，原審法院確認其效力，雙方應嚴格按照合同約定履行。涉案合同的簽訂時間晚于深圳市房屋限購及限貸相關政策的頒布時間，丁晶瑜作為締約主體，對該政策應當知悉，并應保證自己能夠成為適格的購房主體及貸款對象。鄧蓉作為出賣方，應對買方的買房資格進行審查。丁晶瑜與鄧蓉在知悉丁晶瑜屬于房屋限購人員的情況下仍簽訂房屋買賣合同，現(xiàn)合同因丁晶瑜屬于限購人員無法繼續(xù)履行，對此丁晶瑜與鄧蓉均有過錯，責任相當。

深圳中院認為：根據我國合同法的規(guī)定，合同依法成立后，即對合同當事人具有法律約束力，當事人應當按照合同的約定全面履行自己的義務，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合合同約定的，應當承擔違約責任。在本案中，根據本院查明的事實，涉案合同無法繼續(xù)履行的原因是丁晶瑜屬于限貸限購對象，無法辦理銀行貸款和房屋過戶手續(xù)。丁晶瑜不能按照合同約定履行義務，構成違約，應當承擔違約責任。但合同約定的違約金數(shù)額過分高于違約給鄧蓉造成的實際損失，本院以鄧蓉所受實際損失為基礎，同時考慮到鄧蓉在簽訂房屋買賣合同時明知丁晶瑜屬于限購對象，在主觀上存在一定過錯，根據公平原則和誠實信用原則，酌情將違約金調低。鄧蓉對丁晶瑜屬于限貸限購人員情況的明知，不能成為免除丁晶瑜違約責任的理由。

案例4：周娜娜與魯望斌、段艷房屋買賣合同糾紛

【案例來源】

（2016）粵03民終8895號

【裁判要旨】

買方在合同簽訂時雖不具備購房資格，但購房資格問題并未構成合同履行的障礙的（在履行過程中取得購房資格），賣方以買方不具備購買資格拒絕履行合同義務的，將構成根本違約。

【基本案情】

2015年3月10日，周娜娜（買方）、魯望斌、段艷（賣方）簽訂《二手房買賣合同》，賣方5月4日表示不再履行合同，并以周娜娜隱瞞不具備購房資格的事實，主張與周娜娜簽訂的《二手房買賣合同》應屬無效合同。周娜娜在簽訂涉訴買賣合同時確無購房資格，夫妻名下已登記有兩套深圳市的房產，但夫妻雙方于7月6日登記離婚。2015年10月8日，深圳市不動產登記中心出具《購房資格證明》。截至2016年3月22日，周娜娜與劉鵬名下各登記有一套深圳市的房產，周娜娜亦具備一次性支付購房款的能力。

【法院觀點】

南山區(qū)一審法院認為：周娜娜、魯望斌、段艷簽訂的《二手房買賣合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，周娜娜在簽訂合同時是否具有購房資格并不影響合同效力，該合同合法有效，雙方應當依約履行義務。周娜娜在簽訂涉訴買賣合同時雖無購房資格，但基于其目前的婚姻狀況及房產登記狀況，深圳市不動產登記中心已確認其具備購房資格，故周娜娜的購房資格問題并未構成合同履行的障礙，現(xiàn)周娜娜同意一次性支付購房款，其請求繼續(xù)履行合同，原審法院予以支持。

深圳中院認為：當事雙方簽訂的涉案《二手房買賣合同》系當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，原審法院認定其有效，適用法律正確，本院予以確認。魯望斌、段艷雖上訴稱周娜娜在簽約時不具有購房資格，導致合同無效，但周娜娜在簽約時是否受房產限購政策的限制并不影響合同效力。

案例5：高芙蓉與趙天明房屋買賣合同糾紛

【案例來源】

（2013）深中法房終字第655號

【裁判要旨】

合同簽訂后，因限購導致買方失去購買資格，后各方簽訂變更買方主體協(xié)議，新買方具備購買資格的，合同應當繼續(xù)履行。

【基本案情】

2012年4月16日，高芙蓉（買方）與趙天明（賣方）簽訂《二手房買賣合同》，之后，趙天明、高芙蓉與施大業(yè)簽訂《買方主體變更確認書》，后因施大業(yè)不符合購房條件，趙天明、高芙蓉又與呂英娜簽訂《買方主體變更確認書》，由呂英娜繼續(xù)履行《二手房買賣合同》。呂英娜未支付首期款、未辦理銀行按揭申請手續(xù)。5月7日，中原地產公司向高芙蓉發(fā)出《履約催告函》，催促高芙蓉履行合同義務，否則因此引致的法律后果由高芙蓉自行承擔。后趙天明因主張高芙蓉在支付了定金后就拒絕履行合同義務，已構成違約，遂向法院起訴。

【法院觀點】

龍崗區(qū)一審法院認為：趙天明與高芙蓉簽訂的《二手房買賣合同》是雙方真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。涉案合同簽訂后，趙天明、高芙蓉與呂英娜簽訂的《買方主體變更確認書》是各方真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦合法有效，各方當事人均應全面適當履行。深圳市房屋限購及限貸相關政策早在涉案合同簽訂之前就已頒布實施，高芙蓉應當知悉政策內容，而且從涉案合同簽訂當日，高芙蓉即與趙天明、呂英娜簽訂《買方主體變更確認書》，充分說明高芙蓉對深圳的購房政策是知悉的，知道自己屬于限購人員，而且呂英娜具備購買涉案房產的條件，涉案合同不存在無法履行的情形，高芙蓉關于其不符合購房條件導致合同無法履行的辯解理由不成立。

深圳中院認為：趙天明與高芙蓉簽訂的《二手房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。本案中，關于深圳市房屋限購及限貸相關政策早在涉案合同簽訂之前就已頒布實施，高芙蓉應當知悉政策內容。從涉案合同簽訂當日，高芙蓉與施大業(yè)簽訂了《買方主體變更確認書》后，因施大業(yè)不符合購房條件，趙天明、高芙蓉又與呂英娜簽訂了《買方主體變更確認書》。這充分說明高芙蓉對深圳的購房政策是知悉的，知道自己屬于限購人員。且呂英娜具備購買涉案房產的條件，故涉案合同不存在無法履行的情形，關于高芙蓉稱其不符合購房條件導致合同無法履行的理由不成立。

【信榮律師觀點】

通過以上案例的分析可知：

1、毋庸置疑，違反限購政策的房屋買賣合同有效，因限購政策并不屬于法律和行政法規(guī)范疇，不適用《合同法》第五十二條第五款無效的規(guī)定；

2、限購限貸政策屬于不可抗力還是情勢變更，各界觀點不一，但結合上述案例的分析法院傾向性意見為：限購限貸政策既不屬于不可抗力，亦不屬于情勢變更，而是是不可歸責于雙方當事人的事由導致合同無法履行；

3、如因限購限貸政策導致合同確屬無法履行的，合同解除后違約責任的分擔：

限購政策導致房屋買賣合同解除并不必然免除雙方的違約責任承擔，是否承擔違約責任需綜合各種因素確定：一、合同簽訂的時間在政策實施前或后；二、限購限貸政策導致合同目的無法實現(xiàn)的程度；三、合同履行障礙的根本原因。具體而言：

（1） 合同簽訂后，如因限購限貸政策致使買方不具備購房資格，導致合同目的不能實現(xiàn)的程度，如無其他違約情形，買方可要求解除合同且無需承擔違約責任；

（2）買方在合同簽訂時雖不具備購房資格，但買方在履行過程中取得購房資格，購房資格問題未構成合同履行的障礙的，則合同應繼續(xù)履行，賣方不得以買方不具備購買資格拒絕履行合同義務；

（3）合同簽訂后，如因限購限貸政策致使買方不具備購房資格，雙方補充約定買方指定符合限購限貸條件的第三方代為持有房屋產權的，該約定對雙方具有合同約束力，雙方應依約履行合同；

（4）限購限貸政策出臺后簽訂的房屋買賣合同，因買方屬于限購限貸對象致使合同無法繼續(xù)履行的，買方需承擔相應的違約責任；賣方明知該方屬于限購限貸對象仍然出售房屋的過錯，并不構成免除買方違約責任的理由，但基于公平和誠信原則，違約金將會酌情調低；

（5）在合同訂立、履行過程中，因一方違約而導致違反限購政策使合同目的無法實現(xiàn)而解除合同，如惡意拖延付款時間或過戶時間，結果遭遇限購政策出臺，再如惡意通過中斷繳納社會保險或所得稅而使購房資格喪失等，違約方不可免除違約責任。

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