隨著北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng),由此產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛案件也不斷增加。4日,北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院公開(kāi)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2017年3月17日出臺(tái)新的調(diào)控政策后,至今豐臺(tái)法院共受理房屋買賣合同糾紛案件1027件,其中涉及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下的房屋買賣合同糾紛案件160余件。

記者通過(guò)梳理典型案件發(fā)現(xiàn),限購(gòu)政策下的房屋買賣糾紛的焦點(diǎn)主要集中在新政實(shí)施以后,買賣合同在何種情況下可以解除?合同解除后定金、違約金如何規(guī)定?圍繞這些問(wèn)題,記者采訪了審理這類案件的法官。

購(gòu)房資格因政策調(diào)控受限 買方可解除合同收回定金

新政實(shí)施以來(lái),一大批準(zhǔn)備購(gòu)房的人突然失去了原有的購(gòu)房資格,導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行。因此,合同解除后,買方是否可以要回定金成了爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

胡某于2017年1月18日與韓某簽訂《自行成交買賣合同》,約定由胡某購(gòu)買韓某名下的一處房屋,該房屋的性質(zhì)為商品房,規(guī)劃用途為酒店。2017年3月26日,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等部門共同發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》),要求個(gè)人購(gòu)買商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄等條件。胡某因條件不符,不再具備購(gòu)買此類房產(chǎn)的資格。然而,胡某認(rèn)為是韓某延遲履行合同才導(dǎo)致自己失去購(gòu)房資格,因此將韓某告上法庭,要求韓某返還定金、購(gòu)房款并支付違約金。

法院一審判決,解除雙方簽訂的合同,韓某返還胡某支付的定金及購(gòu)房款,駁回胡某要求韓某支付違約金的訴訟請(qǐng)求。

“住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì),確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響?！必S臺(tái)區(qū)人民法院民四庭副庭長(zhǎng)付強(qiáng)接受采訪時(shí)表示,對(duì)于合同定立后由于住房限購(gòu)政策實(shí)施致使買方無(wú)法辦理房屋過(guò)戶登記的,屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康牡臒o(wú)法實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人要求解除合同的,除合同另有約定外,一般予以支持。

履約能力因政策調(diào)控受限 買方需分擔(dān)賣方損失

對(duì)于另一部分購(gòu)房資格不受新政調(diào)控影響的人來(lái)說(shuō),限貸政策調(diào)控,對(duì)他們的履約能力的影響,也致使他們無(wú)法按照約定繼續(xù)履行房屋買賣合同。這種情況下,解除合同后,賣房人的損失如何彌補(bǔ)?

孟某與方某于2017年3月4日簽訂了房屋買賣合同,方某將其名下房屋出售給孟某,房屋總價(jià)款為668萬(wàn)元。合同簽訂后,孟某依照合同約定于2017年3月4日向方某支付第一筆定金20萬(wàn)元。2017年3月17日,北京市頒布了房產(chǎn)調(diào)控新政,提高了首付款比例,孟某認(rèn)為,按照自己目前的經(jīng)濟(jì)狀況,她無(wú)力繼續(xù)購(gòu)買方某的房屋,要求解除合同,方某返還定金。方某認(rèn)為,這是孟某違約,應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)責(zé)任。

法院經(jīng)審理認(rèn)為,孟某繼續(xù)履行合同確實(shí)有困難,不能履約原因系受到房屋新政等客觀原因影響,并非自身原因所致,故不構(gòu)成違約,方某應(yīng)返還孟某已支付的20萬(wàn)定金。

“我們對(duì)購(gòu)房人因房屋新政不能按預(yù)期辦理按揭貸款而請(qǐng)求解除合同的,一般予以支持?！必S臺(tái)區(qū)人民法院民四庭法官魏敬賢表示,如果賣房人因?yàn)楹贤獬a(chǎn)生損失的,買賣雙方應(yīng)依公平原則分擔(dān),由購(gòu)房人對(duì)賣房人進(jìn)行合理補(bǔ)償,損失數(shù)額應(yīng)根據(jù)房屋市場(chǎng)差價(jià)和合同解除后賣房人仍持有房屋的情況酌情而定。

新政前已辦理網(wǎng)簽合同 不得以新政為由解除合同

限購(gòu)政策的出臺(tái),除了限制了一批準(zhǔn)備買房的人外,還導(dǎo)致了一類房屋購(gòu)買者前腳剛剛購(gòu)入房屋,后腳這類房屋的買賣就被限制了,房子只能囤在自己手里,無(wú)法再繼續(xù)轉(zhuǎn)手,造成投資的損失。因此,有的購(gòu)房者可能在政策剛剛出臺(tái)以后,便以所簽合同違反相關(guān)政策為由,要求解除合同,返還定金和已付房款。

張某與陳某于2017年3月13日簽訂了房屋買賣合同,約定陳某將其名下的辦公性質(zhì)的房屋出售給張某,房屋總價(jià)共計(jì)160萬(wàn)元。合同簽訂后,張某交付了定金,并繳納了契稅、印花稅。2017年3月下旬,中介公司為張某辦理了網(wǎng)簽手續(xù),2017年4月26日,張某與陳某又簽訂了網(wǎng)簽合同,同日,雙方還辦理了資金監(jiān)管合同,支付房款。2017年3月26日,《公告》頒布后,嚴(yán)格限制該類辦公性質(zhì)房屋買賣。張某認(rèn)為,雙方所簽訂的合同明顯的違反了相關(guān)政策,合同不應(yīng)該履行,因此起訴至法院要求解除合同,陳某返還已付房款158萬(wàn)元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為,涉案房屋系辦公用房,在2017年3月26日前已辦理了網(wǎng)簽備案,雙方之間的合同不受限購(gòu)政策影響,合同具備繼續(xù)履行條件,故駁回了張某的訴訟請(qǐng)求。

“受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同是否具備繼續(xù)履行的條件,應(yīng)當(dāng)以政策規(guī)定的相關(guān)條件與節(jié)點(diǎn)為依據(jù)?！备稄?qiáng)告訴記者,當(dāng)事人僅以房屋性質(zhì)系商業(yè)、辦公類項(xiàng)目為由要求解除合同的,經(jīng)審查雙方簽訂的買賣合同已經(jīng)于上述政策出臺(tái)前在相應(yīng)的房屋管理部門辦理了網(wǎng)上簽約的,合同可以繼續(xù)履行,之后出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策并不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。