1.問：我看中的一個樓盤現(xiàn)在推出了首付分期，這樣的好事會不會有什么風險？

答：購買商住房屋首付由購房者和開發(fā)商協(xié)商，協(xié)商結(jié)果需寫入購房合同。其本質(zhì)是開發(fā)商墊付其余資金給銀行。如果購房者在規(guī)定時間內(nèi)不能補足首付款，不但要承擔違約責任，房屋可能被收回，面臨著訴訟風險。另外，其個人信用資質(zhì)會受到影響。

2.問：我看好了一套商品房，宣傳資料上介紹的房屋特別好，樣板間也特別好，若是我買了以后，開發(fā)商給我的房子和宣傳的以及樣板間不一致怎么辦？

答：實踐中開發(fā)商為了出售房屋，宣傳資料介紹的都特別好，樣板間也不錯，建議購房人能留下宣傳資料和樣板間，以后若是發(fā)生爭議，則作為證據(jù)使用。

3.問：房價是按照建筑面積計算的，我想知道建筑面積、使用面積和公攤面積的關(guān)系？

答：建筑面積包括使用面積和公攤面積兩部分，使用面積是業(yè)主能夠享用的私有面積，也叫套內(nèi)面積。建筑面積與使用面積的差就是公攤面積。知道這些以后，您可以通過看房屋的圖紙或者經(jīng)過實地測量知道自己要購買房屋的實際使用面積了。

4.問：請問開發(fā)商新建商品房時，住宅小區(qū)內(nèi)要有哪些公共服務(wù)配套設(shè)施？

答：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，住宅小區(qū)的公共服務(wù)配套公建按使用性質(zhì)分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理和市政公用等八類配套公建。開發(fā)商在新建居住小區(qū)時要具備哪些公建是要根據(jù)小區(qū)的人數(shù)規(guī)模而定的。

5.問：開發(fā)商宣傳小區(qū)內(nèi)有重點中學、醫(yī)院和銀行等商業(yè)配套設(shè)施，但合同中沒有這些內(nèi)容的表述，購房人如何判斷開發(fā)商宣傳的真與假？

答：購房人可以調(diào)取整個小區(qū)的規(guī)劃圖，通過規(guī)劃圖可以了解整個小區(qū)的規(guī)劃情況。若是發(fā)現(xiàn)規(guī)劃和開發(fā)商的宣傳不符，購房人可以要求開發(fā)商退房，并退還定金。

6.問：開發(fā)商通常應(yīng)當在售樓處展示預售許可證，購房者應(yīng)當注意預售許可證的哪些主要內(nèi)容呢？

答：開發(fā)商取得的預售許可證，包括下列內(nèi)容：(一)預售許可證編號；(二)發(fā)展商名稱；(三)項目名稱；(四)項目坐落地點；(五)土地使用權(quán)出讓合同書號、地塊編號；(六)《房地產(chǎn)證》編號、棟數(shù)；(七)批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；(八)發(fā)證機關(guān)、有效期；(九)附注內(nèi)容等。律師建議購房者對預售許可證全面進行了解。

7.問：作為普通的購房者來說，購買開發(fā)商預售的商品房，如果開發(fā)商沒有開發(fā)資格或無商品房預售許可證，對于購房者存在何種風險？如何審查開發(fā)商銷售的商品房是否符合預售條件呢？

答：開發(fā)商如果在預售商品房時，向購房者隱瞞其不具備開發(fā)資格或沒有商品房預售許可證進行銷售，那么對于已支付購房款的購房者來說，首先最大風 險是無法取得預定的商品房，而在購房者向法院提起訴訟，合同被法院宣告無效時，只能拿回本金和同期銀行貸款利息，另外如果開發(fā)商攜款潛逃，還存在執(zhí)行的困 難。因此，在簽訂商品房預售合同前，購房者需要審查開發(fā)商的“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程 施工許可證》以及《商品房預售許可證》，初步確認所購商品房的合法性。

8.問：購房者與開發(fā)商簽訂了認購協(xié)議，并交了定金，在認購協(xié)議里開發(fā)商承諾可以在條件具備后訂立正式合同，對于購房者來說存在什么風險？

答：認購協(xié)議并不等同于商品房買賣合同，也并不是任何情況下簽訂的認購協(xié)議均是有效的。對于通過認購方式購房的購房者來說，律師建議，購房者首 先要確定開發(fā)商辦理了立項、規(guī)劃、報建手續(xù)，并取得了施工許可證，購房者可以在相關(guān)部門進行一下初步了解。其次與開發(fā)商簽訂的認購協(xié)議要具體明確，尤其是 對于開發(fā)商取得預售許可證的時間、交房時間及違約責任等要詳細約定，再次就是避免開發(fā)商在簽訂正式商品房買賣合同時提出一些苛刻的條款。

9.問：開發(fā)商在與購房者簽訂商品房買賣合同時，提供的往往是其制作的格式合同，購房者如何審查約定開發(fā)商的違約責任的條款？

答：作為處于不對等地位的購房者來說，律師建議在簽訂商品房買賣合同時一定要嚴格審查開發(fā)提供的格式合同，注意開發(fā)商減輕其所應(yīng)承擔的違約責任的違約條款，是否“偷偷”擴大其對商品房買賣合同的解除權(quán)。

10.問：作為購房者來講，在簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)在哪些方面約定解除合同的事由？

答：在簽訂商品房買賣合同時，律師建議購房者需要特別注意兩點解除合同的事由：逾期交房超過一定期限；辦理產(chǎn)權(quán)證書超過合同約定的一定期限。同 時特別提示，出現(xiàn)這兩種情況，商品房買賣合同并不必然解除，購房者享有的是解除合同的選擇權(quán)，因此，需要注意開發(fā)商是否在合同里附加了限定解除權(quán)的條款， 比如開發(fā)商在合同里約定，解除事由出現(xiàn)后，購房者應(yīng)在合同約定期限內(nèi)書面形式通知開發(fā)商是否解除合同，逾期視為放棄解除權(quán)等。

11.問：我可以買別人單位集資建的房？

答：單位職工集資建房是經(jīng)濟適用房的一種類型，因此是政策性住房，可以享受很多優(yōu)惠政策。如果職工是全額集資，將來可以辦理100%的產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后，可以自由上市交易；如果是部分集資，將來為職工辦理的是部分產(chǎn)權(quán)，另一部分產(chǎn)權(quán)屬于單位，二者共有。

職工想要轉(zhuǎn)讓自已有部分產(chǎn)權(quán)的集資房，首先要取得合法的房屋所有權(quán)證書，其次要經(jīng)過單位的同意，而且單位在同等條件下可以優(yōu)先購買。

如果要購買別人單位的集資建設(shè)房屋，最好在對方已取得產(chǎn)權(quán)證的情況下按相關(guān)規(guī)定購買，一定要查看對方與原單位的購房協(xié)議是否有不準轉(zhuǎn)讓等限制買賣的特殊條款。

12.問：高額賠償?shù)难a充協(xié)議有效嗎？

答：某人購買一套房屋，并約定賣方協(xié)助過戶。買方支付了大部分房款，剩余部分作為過戶保證金。不久之后，賣方以房子賣得便宜為由，要求買方再交5000元。買房沒有計較，支付了價款。但是，為了防止賣方再反悔，雙方簽訂了一個補充協(xié)議，約定如賣方再要求多支付價款，則應(yīng)支付15萬元的違約賠償。但是，沒過多久，賣方以不協(xié)助過戶為要挾，向買方索要3萬元。這時，買方想知道，補充協(xié)議是否有效，他是否可以要求對方賠償15萬元。

該補充協(xié)議只要是雙方真實的意愿，并簽字或蓋章，并且不違反相關(guān)法律、法規(guī)，就應(yīng)當具有效力。買方可以通過訴訟，要求對方履行合同，也可以要求支付違約 金，維護自己的權(quán)益。其中還有一個問題，就是買方應(yīng)保留對方索要3萬元的證據(jù).。即使法院不支持15萬元的違約金也會考慮讓對方承擔相應(yīng)的違約責任。

13.問：將未成年孩子的名字加入到購房合同中，可以申請辦理住房公積金貸款么？

答：根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，父母作為監(jiān)護人，可以管理和保護孩子的財產(chǎn)，但不得擅自處分孩子的合法權(quán)益，為孩子設(shè)定義務(wù)。父母和未成年孩子以抵押所購房產(chǎn)的方式辦理住房公積金貸款，屬于對孩子重大財產(chǎn)的處置，違背了《民法通則》的立法原則，也違背了我國保護未成年人的立法原則，不具有可行性。