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文后另附：天同碼 127 篇往期鏈接。

天同碼導(dǎo)航圖

本期天同碼，主要整理自《人民司法》2016年第23期——2017年第5期有關(guān)房地產(chǎn)糾紛典型案例8則。

規(guī) 則 要 述

01 . 商品房買賣中，開發(fā)商交房義務(wù)不僅局限于交鑰匙

商品房買賣合同履行過程中，開發(fā)商交房義務(wù)不僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)證明文件，并簽署房屋交接單等。

02 . 開發(fā)商逾期交房、辦證的，同時承擔(dān)多項違約責(zé)任

商品房買賣合同格式條款約定開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任后，逾期辦證違約責(zé)任免除的，應(yīng)作出不利于開發(fā)商解釋。

3 . 因冒用簽名撤銷預(yù)售合同登記，房管部門不予賠償

購房人因出賣人冒用簽名單方申請撤銷商品房預(yù)售合同登記備案后“一房二賣”導(dǎo)致的損失，房管部門不應(yīng)賠償。

04 . 農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)，繼承人享有一體繼承權(quán)

宅基地上已建成房屋，無論繼承人戶口是否遷出，是否有其他宅基地，其對房屋及所依附宅基地享有一體繼承權(quán)。

05 . 連環(huán)賣房合同，包含互換土地經(jīng)營內(nèi)容的效力審查

連環(huán)賣房合同包含互換土地經(jīng)營內(nèi)容的，應(yīng)對涉案合同效力全面審查，根據(jù)有效證據(jù)確認(rèn)當(dāng)事人的真實意思表示。

06 . 賣方違約而解約，買受人占有房屋期間使用費問題

賣方違約致房屋買賣合同解除，買受人占有房屋期間產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)與此期間市場使用費的可得利益損益相抵。

07 . 房主未披露跳樓死亡事件，購房人可撤銷購房合同

房屋出賣人未披露房屋曾發(fā)生跳樓死亡事件的，違反誠信原則，構(gòu)成欺詐，買受人可據(jù)此要求撤銷房屋買賣合同。

08 . 約定解除權(quán)未在法定期間內(nèi)行使的，不得再行主張

一方當(dāng)事人在約定合同解除權(quán)條件成就后，未在法定除斥期間行使的，視為自愿棄權(quán)，不得再行主張約定解除權(quán)。

規(guī) 則 詳 解

01 . 商品房買賣中，開發(fā)商交房義務(wù)不僅局限于交鑰匙

商品房買賣合同履行過程中，開發(fā)商交房義務(wù)不僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)證明文件，并簽署房屋交接單等。

標(biāo)簽：房屋買賣｜房屋交付｜交鑰匙

案情簡介：2009年，羅某與開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，約定交房日期及辦證日期。交房日期前夕，羅某應(yīng)開發(fā)公司要求出具同意書，言明“按合同約定時間配合辦理相關(guān)交房工作，以便按期辦理相關(guān)產(chǎn)證等手續(xù)”。2015年，羅某訴請開發(fā)公司交房并承擔(dān)逾期交房、辦證違約責(zé)任。開發(fā)公司以已向羅某交鑰匙為由抗辯。

法院認(rèn)為：①《建筑法》第61條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收……建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”故商品房交付條件既應(yīng)符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，亦應(yīng)符合法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定。交鑰匙系交付完成必要條件而非充分條件。②本案中，羅某所簽同意書內(nèi)容并未包含開發(fā)公司無須書面通知羅某辦理房屋交付手續(xù)的意思表示，只是羅某表明愿意按合同約定時間配合開發(fā)公司辦理相關(guān)交房工作，即并未免除開發(fā)公司書面通知及簽署交接單等義務(wù)。羅某領(lǐng)取鑰匙等物料，只是表明開發(fā)公司履行了交鑰匙這一項義務(wù)，但開發(fā)公司并未履行出示證明文件、簽署房屋交接單、提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書等其他義務(wù)，故可認(rèn)定開發(fā)公司尚未依約交房，判決開發(fā)公司交房并支付逾期交房、辦證違約金。

實務(wù)要點：商品房買賣合同履行過程中，開發(fā)商交房義務(wù)不僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)證明文件，并簽署房屋交接單等。

案例索引：福建龍巖中院（2015）巖民二終字第671號“羅劍揮、項麗華與連城恒益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案”，見《交鑰匙不能視為開發(fā)商房屋交付義務(wù)的完成》（陳立烽、陳春生），載《人民司法·案例》（201705:48）。

02 . 開發(fā)商逾期交房、辦證的，同時承擔(dān)多項違約責(zé)任

商品房買賣合同格式條款約定開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任后，逾期辦證違約責(zé)任免除的，應(yīng)作出不利于開發(fā)商解釋。

標(biāo)簽：房屋買賣｜逾期交房｜逾期辦證｜違約責(zé)任

案情簡介：2009年，羅某與開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，約定交房日期及辦證日期，同時約定開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任后，逾期辦證日期相應(yīng)順延。2015年，羅某訴請開發(fā)公司交房并承擔(dān)逾期交房、辦證違約責(zé)任。

法院認(rèn)為：①依《合同法》第39條、第40條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明；格式條款具有本法第52條和第53條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。②本案中，商品房買賣合同分別約定了逾期交房與逾期辦證違約責(zé)任，但同時又約定開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任后，逾期辦證違約責(zé)任相應(yīng)延長。對該條款，羅某與開發(fā)公司存在兩種不同解釋，因該合同系開發(fā)公司提供的格式合同，依法應(yīng)作出不利于開發(fā)公司的解釋，故判決開發(fā)公司交房并支付逾期交房、辦證違約金。

實務(wù)要點：商品房買賣合同分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任，但同時又約定開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任后，逾期辦證違約責(zé)任相應(yīng)延長或免除的，應(yīng)按不利于格式條款制訂人的解釋規(guī)則，作出不利于開發(fā)商的解釋，開發(fā)商仍應(yīng)依約承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項違約責(zé)任。

案例索引：福建龍巖中院（2015）巖民二終字第671號“羅劍揮、項麗華與連城恒益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案”，見《交鑰匙不能視為開發(fā)商房屋交付義務(wù)的完成》（陳立烽、陳春生），載《人民司法·案例》（201705:48）。

03 . 因冒用簽名撤銷預(yù)售合同登記，房管部門不予賠償

購房人因出賣人冒用簽名單方申請撤銷商品房預(yù)售合同登記備案后“一房二賣”導(dǎo)致的損失，房管部門不應(yīng)賠償。

標(biāo)簽：權(quán)屬登記｜預(yù)售登記｜行政訴訟｜民間借貸｜借款合同｜合同性質(zhì)

案情簡介：2013年，開發(fā)公司向曹某借款，并以簽訂商品房預(yù)售合同并備案方式作為擔(dān)保。因其后開發(fā)公司冒用曹某簽名辦理撤銷預(yù)售合同備案登記，曹某以行政行為違法為由訴請賠償其購房損失。

法院認(rèn)為：①依住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）等規(guī)定，對已簽訂商品房預(yù)售合同并完成網(wǎng)上備案的，應(yīng)在雙方協(xié)商一致基礎(chǔ)上解除合同，并需向房管部門遞交申請，才可撤銷登記備案。同時，行政參與原則系行政程序基本原則之一，而合同登記備案系辦理預(yù)告登記前提，對購房人可期待權(quán)具有一定影響。本案中，規(guī)劃局在曹某未到場，且未審核開發(fā)公司提交的申請中買受人曹某簽名是否為其本人所簽情形下，即作出撤銷登記備案行為，不僅主要依據(jù)不足，亦違反行政參與原則。②依《國家賠償法》第36條規(guī)定，對公民、法人或者其他組織的財產(chǎn)權(quán)造成其他損害的，按照直接損失給予賠償。本案中，曹某直接損失非因不能取得案涉房屋物權(quán)而產(chǎn)生。依最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第24條第1款規(guī)定，對當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，債務(wù)人到期不履行債務(wù)的，法院支持債權(quán)人的訴請為借貸合同本金及利息的請求權(quán)，而非買賣合同標(biāo)的物請求權(quán)。故曹某主張的直接損失非因購買案涉房屋權(quán)利落空而引發(fā)，其要求規(guī)劃局就撤銷登記備案予以賠償缺乏權(quán)利基礎(chǔ)。③預(yù)售合同登記備案系一種行政管理制度，對當(dāng)事人履行合同不產(chǎn)生確定效力，未使預(yù)售合同雙方產(chǎn)生新的民事權(quán)利義務(wù)，亦未使預(yù)購人獲得物權(quán)公示及對抗第三人的效力，故規(guī)劃局所作撤銷登記備案行為，與曹某訴稱借款合同之債和買賣合同之債得不到保障并無直接因果關(guān)系，判決駁回曹某訴請。

實務(wù)要點：因商品房預(yù)售合同登記備案對預(yù)售合同效力不產(chǎn)生影響，基于國家賠償對直接損失賠償原則，因出賣人冒用簽名單方申請撤銷預(yù)售商品房合同登記備案后“一房二賣”導(dǎo)致的損失，房管部門不承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例索引：江蘇南通中院（2016）蘇06行終435號“曹永錫與江蘇省如皋市規(guī)劃局、如皋市永華置業(yè)有限公司行政訴訟案”，見《商品房預(yù)售合同登記備案的司法審查》（張祺煒），載《人民司法·案例》（201705:91）。

04 . 農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)，繼承人享有一體繼承權(quán)

宅基地上已建成房屋，無論繼承人戶口是否遷出，是否有其他宅基地，其對房屋及所依附宅基地享有一體繼承權(quán)。

標(biāo)簽：農(nóng)村房屋｜繼承｜宅基地使用權(quán)｜房地一體

案情簡介：2013年，楊氏三兄弟因祖產(chǎn)老宅基地問題發(fā)生糾紛，鎮(zhèn)政府以楊氏兄弟已有新宅基地情況下要求繼承老宅基與現(xiàn)行一戶一宅法律法規(guī)相悖為由，作出收回宅基地由所在生產(chǎn)小組集體所有的處理意見。

法院認(rèn)為：①案涉宅基地系1953年發(fā)放土地證，依國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（〔1995〕國土籍字第26號）第19條“土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有；實施《六十條》時確定為集體所有的土地，屬農(nóng)民集體所有。依照第二章規(guī)定屬于國家所有的除外”可知，爭議老宅基地系集體所有，老宅基地上房屋為私人合法財產(chǎn)。②依《土地管理法》第62條規(guī)定的一戶一宅、第63條規(guī)定的“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓”可知，農(nóng)村宅基地土地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)，沒有處分權(quán)。但《繼承法》第3條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：公民的收入；公民的房屋、儲蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、圖書資料；法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)利；公民的其他合法財產(chǎn)。”公民合法繼承權(quán)受法律保護(hù)。由《物權(quán)法》第147條“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”可知，我國實行房地一體主義。房屋依附于宅基地之上，房屋所有權(quán)于宅基地使用權(quán)具有不可分割性。由此可知，老宅房屋應(yīng)作為合法遺產(chǎn)予以繼承，保護(hù)繼承人合法繼承權(quán)。故判決撤銷鎮(zhèn)政府處理意見。

實務(wù)要點：宅基地上已建成房屋，無論繼承人戶口是否遷出，是否有其他宅基地，是否仍為農(nóng)村居民，其對房屋及所依附宅基地均享有一體繼承權(quán)。

案例索引：河南淅川法院（2014）淅行初字第80號“楊豐春、楊峰栓與淅川縣荊紫關(guān)鎮(zhèn)人民政府等行政訴訟案”，見《農(nóng)村房屋及其宅基地使用權(quán)應(yīng)一體繼承》（王建軍、謝蕊娜、趙均鋒），載《人民司法·案例》（201632:98）。

05 . 連環(huán)賣房合同，包含互換土地經(jīng)營內(nèi)容的效力審查

連環(huán)賣房合同包含互換土地經(jīng)營內(nèi)容的，應(yīng)對涉案合同效力全面審查，根據(jù)有效證據(jù)確認(rèn)當(dāng)事人的真實意思表示。

標(biāo)簽：集體土地｜互換土地｜串地合同

案情簡介：1999年，張某之子將張某農(nóng)村房屋賣給劉某，約定張某承包的2.8畝土地由劉某無償耕種至2008年末，劉某2009年開始從自己承包地中給張某串地，以換取前述土地承包經(jīng)營權(quán)。2000年，劉某與楊某簽訂賣房串地合同。2002年，楊某與郭某簽訂賣房串地合同。2009年，因郭某僅認(rèn)可房屋買賣合同，拒絕互換土地，楊某訴請履行串地合同。

法院認(rèn)為：①《農(nóng)村土地承包法》第40條規(guī)定：“承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互相換?！北景竸⒛吃谧约页邪?zé)任田里串出2.8畝地給張某，雖然張某不同時期證言及詢問筆錄在內(nèi)容上存在矛盾之處，但本案查明事實能證明張某對其子與劉某所簽賣房串地合同予以追認(rèn)，且賣房串地合同已實際履行。三個連環(huán)賣房串地合同符合法律有關(guān)規(guī)定，系各方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效。②楊某已依其與劉某所簽賣房串地合同約定，串給劉某2.8畝地，郭某亦應(yīng)履行與楊某所簽賣房串地合同，判決郭某從自家承包責(zé)任田里串出2.8畝地，交付楊某耕種，從2009年開始履行。

實務(wù)要點：連環(huán)房屋買賣合同包含互換土地承包經(jīng)營權(quán)內(nèi)容的，應(yīng)對涉案合同效力全面審查，根據(jù)有效證據(jù)確認(rèn)當(dāng)事人真實意思表示。

案例索引：吉林高院（2015）吉民提字第107號“劉國臣與楊樹強合同糾紛案”，見《連環(huán)串地合同的效力確認(rèn)》（于淞合、張輝），載《人民司法·案例》（201629:53）。

06 . 賣方違約而解約，買受人占有房屋期間使用費問題

賣方違約致房屋買賣合同解除，買受人占有房屋期間產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美?，?yīng)與此期間市場使用費的可得利益損益相抵。

標(biāo)簽：房屋買賣｜房屋使用費｜損益相抵

案情簡介：2013年，黃某房屋作價169萬元售予陸某并交付。2015年，陸某訴請過戶遭拒，遂訴請解除合同，并返還房款及利息，同時賠償房屋增值損失54萬元。黃某反訴陸某支付占有房屋期間的使用費。

法院認(rèn)為：①案涉房屋買賣合同系以房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移為核心給付義務(wù)的一時性合同，履行行為不具有持續(xù)性。故此類合同解除具有溯及力，即導(dǎo)致合同關(guān)系自始消滅，已完成的履行行為均喪失合同依據(jù)。故在合同解除前提下，雙方當(dāng)事人就已交付房屋及支付房款應(yīng)互相返還。②最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第31條規(guī)定，買賣合同當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方主張從損失賠償中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)予支持。依該規(guī)定，一方違約造成相對人損失并同時產(chǎn)生相應(yīng)利益的，應(yīng)采取損益相抵的處理方式。關(guān)于陸某已占有房屋期間，黃某對陸某享有不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，而陸某對黃某享有履行利益損失賠償請求權(quán)。根據(jù)損益相抵原則，二者互相抵銷，故對黃某主張房屋使用費請求不予支持。③陸某主張的房屋增值差價系根據(jù)合同約定計算的交易價值可得利益，而房屋占有利益系標(biāo)的物使用價值可得利益。二者均屬可得利益損失，但并不等同，亦未互相涵蓋，故陸某主張房屋差價損失并不導(dǎo)致其占有可得利益損失賠償請求權(quán)消滅。判決系爭房屋買賣合同解除；陸某返還房屋，黃某返還已付房款，并按收款日期分段支付利息；黃某向陸某賠償房屋差價損失54萬元。

實務(wù)要點：因賣方違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除，買受人占有房屋期間產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)與占有期間市場使用費的可得利益進(jìn)行損益相抵。

案例索引：上海一中院（2016）滬01民終3250號“黃某與白某等房屋買賣合同糾紛案”，見《違約責(zé)任認(rèn)定中損益相抵原則的適用》（李興），載《人民司法·案例》（201629:61）。

07 . 房主未披露跳樓死亡事件，購房人可撤銷購房合同

房屋出賣人未披露房屋曾發(fā)生跳樓死亡事件的，違反誠信原則，構(gòu)成欺詐，買受人可據(jù)此要求撤銷房屋買賣合同。

標(biāo)簽：房屋買賣｜兇宅房｜撤銷權(quán)｜欺詐

案情簡介：2014年，肖某通過中介購買杜某房屋，事后發(fā)現(xiàn)該房2009年曾發(fā)生跳樓死亡事件，遂訴請撤銷購房合同，返還已支付22萬元房款并賠償中介費1萬元及利息。

法院認(rèn)為：①當(dāng)事人訂立合同過程中，應(yīng)遵循《合同法》的誠實信用原則，不得故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況，否則構(gòu)成欺詐。按日常生活經(jīng)驗及民間習(xí)俗，房屋內(nèi)若發(fā)生自殺等非正常死亡事件，往往會使房屋價值下降，對于房屋出售價格將產(chǎn)生實質(zhì)性影響，從而影響買受人締約基礎(chǔ)，應(yīng)屬于出賣人需披露信息。系爭房屋曾發(fā)生跳樓死亡事件，杜某售房時未予披露，并以正常市場價格售予肖某，違反誠實信用原則，構(gòu)成欺詐。肖某據(jù)此要求撤銷案涉房屋買賣合同，于法有據(jù)。②合同被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還；不能返還的或無必要返還的，應(yīng)折價補償。有過錯一方應(yīng)賠償對方因此所損失，雙方都有過錯的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。判決杜某返還肖某已支付房款22萬元，并賠償肖某中介費1萬元及前述款項利息。

實務(wù)要點：房屋曾發(fā)生跳樓死亡事件，房主售房時未予披露，并以正常市場價格銷售的，違反誠實信用原則，構(gòu)成欺詐，買受人據(jù)此要求撤銷房屋買賣合同的，應(yīng)予支持。

案例索引：上海浦東新區(qū)法院（2015）浦民一（民）初字第3599號“肖某、潘某與杜某房屋買賣合同糾紛案”，見《房屋買賣合同中的信息披露義務(wù)》（魏婷婷），載《人民司法·案例》（201623:34）。

08 . 約定解除權(quán)未在法定期間內(nèi)行使的，不得再行主張

一方當(dāng)事人在約定合同解除權(quán)條件成就后，未在法定除斥期間行使的，視為自愿棄權(quán)，不得再行主張約定解除權(quán)。

標(biāo)簽：合同解除｜解除權(quán)｜約定解除權(quán)｜除斥期間

案情簡介：2013年，唐某與謝某簽訂房屋買賣合同，約定唐某房屋售予謝某。謝某依約支付定金10萬元后，唐某未在約定期間交房，謝某亦未在1年內(nèi)行使解除權(quán)。2014年，唐某未通知謝某，即將土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證辦至謝某名下，遂訴請謝某給付余下房款。

法院認(rèn)為：①法律規(guī)定當(dāng)事人約定的合同解除權(quán)條件成就后，守約方應(yīng)在除斥期間內(nèi)及時行使，明確向違約方作出拒絕繼續(xù)履行合同的意思表示，從而達(dá)到解約目的。本案中，出賣人未在約定時間將房屋交付買受人使用，依協(xié)議約定，買受人有權(quán)終止協(xié)議，即可解除合同。但當(dāng)事人一方行使合同約定解除權(quán)時，應(yīng)在解約條件成就時通知對方，合同自通知到達(dá)對方時解除。謝某并未舉證證明其在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)向出賣人行使了約定解除權(quán)，故解除權(quán)消滅。唐某在買受人遲延履行債務(wù)情況下，亦未行使法定解除權(quán)，而是在雙方約定頒證期限內(nèi)辦理了土地、房屋權(quán)屬證書。雖然唐某辦理產(chǎn)權(quán)證時未告知謝某，存在一定過錯，但唐某依約辦證，符合合同目的，應(yīng)予支持。②謝某所提房屋質(zhì)量問題不應(yīng)當(dāng)成為影響房屋交付條件，其可通過要求出賣人維修或自行修復(fù)解決，修復(fù)費及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。遵循誠實信用原則及合同利益最大化原則，防止不必要損失發(fā)生，應(yīng)繼續(xù)履行合同。唐某已為謝某辦理產(chǎn)權(quán)證，該房屋形式上符合了交付條件，謝某應(yīng)及時付清購房尾款，唐某在謝某付清房款后應(yīng)及時交付房屋。③因雙方在簽訂和履行合同過程中均存在過錯，且過錯程度相當(dāng)，違約責(zé)任可相互抵銷，雙方要求對方承擔(dān)違約金訴請，法院均不予支持。判決案涉房屋買賣合同有效，應(yīng)繼續(xù)履行，謝某支付唐某購房余款。

實務(wù)要點：一方當(dāng)事人在約定合同解除權(quán)條件成就后，未在法定除斥期間行使的，視為自愿棄權(quán)，不得再行主張約定解除權(quán)。

案例索引：江西廣昌法院（2014）廣民初字第1628號“唐某、賴某與謝某房屋買賣合同糾紛案”，見《合同約定解除權(quán)的消滅》（丁吉生），載《人民司法·案例》（201626:77）。