2017年年中，在經(jīng)過前期調(diào)研和反復討論之后，金喆和他的團隊決定，在幾家門店里試點無人超市。

金喆是魔方生活服務集團的副總裁，魔方公寓（魔方生活服務集團的子品牌）是國內(nèi)領先的集中式長租公寓。

金喆告訴《中國房地產(chǎn)金融》，前期調(diào)研時主要考慮的問題是“超市里的商品能否吸引租客”，為此團隊做了商品和租客畫像的匹配，以符合租客的需求。而團隊的顧慮則集中在運營方面，“完全沒有人管的話，可能會有商品遺失。”

團隊最終決定做這個嘗試。出人意料的是，無人超市推出之后效果非常好，一方面很受租客歡迎，另一方面，雖然有商品遺失，但是遺失率非常低。

“比正常的、有人管的超市更低?！苯饐幢硎?，自己覺得這條路走對了，接下來會對無人超市進行推廣。

魔方公寓對無人超市的探索和實踐，具有一定的代表性。據(jù)了解，在整個長租公寓行業(yè)里，公寓企業(yè)們正在積極地探索增值服務，以提高租金之外的收入。

金喆表示，魔方公寓的增值服務收入占總收入的10%到20%，大致可以分為四個部分：其一是智能硬件；其二是保潔、出行、叫餐等生活服務；其三是創(chuàng)新類服務，比如社保繳納；其四是媒體合作，比如與分眾傳媒合作的電梯廣告。

新派公寓的創(chuàng)始人、CEO王戈宏對《中國房地產(chǎn)金融》表示，新派公寓在增值服務方面涉及健身房、無人超市、租客之間的C2C交易平臺（類似于國外的yard sale），以及線上與滴滴、百合網(wǎng)的合作，還有與銀行進行的消費金融合作。

據(jù)了解，金融服務是增值服務的發(fā)展方向之一，蛋殼公寓就計劃向租客提供保險和貸款服務，除此之外，還計劃對外輸出裝修、保潔、維修等服務。

在蛋殼公寓的執(zhí)行董事長沈博陽看來，增值服務離不開規(guī)模，“沒有規(guī)模，增值服務做不起來?！睘榇怂ㄏ铝丝瓷先ビ行┻b不可及的目標——三年內(nèi)，從目前的8萬間擴張到100萬間。

定下高目標的不只有蛋殼公寓，金喆對記者表示，魔方公寓目前在20個城市有300家門店、4萬間房間，“2018年我們會有很大的增長?！?/p>

另，一些長租公寓的新進入者們，對外公布的房間數(shù)目標都是幾十萬間。

邏輯已經(jīng)頗為清晰了：公寓企業(yè)要盈利，就要增加租金之外的增值服務收入。而要發(fā)展增值服務，就要擴張規(guī)模。而要擴張規(guī)模，就要融資。這在客觀上，把融資推到了頗為重要的位置。

換言之，長租公寓為了實現(xiàn)盈利，融資必不可少。這也是為什么行業(yè)里的融資新聞不斷、融資方式越來越多、以及資金方紛紛進入的原因。

“魔方還會推出新的ABS，下一輪的融資也在進行當中。”金喆說，“目前來看，整個融資的過程比較樂觀，今年上半年會有比較明確的結(jié)果?！?/p>

雖然新派公寓在增值服務方面進行了大量的嘗試，包括健身房、無人超市、線上合作、金融服務等等——以及社群運營，但是王戈宏坦言，目前增值服務還沒有形成有效的商業(yè)模式，還需要進一步的探索。

“我看過一些長租公寓的增值服務，使用率并不高?！蓖醺旰暾f。

在他看來，發(fā)展增值服務雖然與規(guī)模有一定的關聯(lián)性，但是更為重要的，是增值服務本身的專業(yè)性和有效性。“如果做健身房，你的器械不全，別人就不會來。如果你的增值服務與租客的需求不匹配，別人也不會來。”

這正是魔方公寓在推出每個增值服務之前，都會進行客戶調(diào)研的原因。

“我們每三個月會做一次客戶調(diào)研，因為客戶的需求一直在變?！苯饐凑f，“有時候這家店的租客需要的，另一家店的租客不需要，所以客戶需求其實跟門店也有關系?！?/p>

金喆表示，雖然魔方一直在增值服務方面進行探索，但是并沒有忽略長租公寓的本質(zhì)——居住。“我們先做好租房，再去想增值服務。就像星巴克一樣，如果星巴克的咖啡做得不好，它的芝士蛋糕是賣不出去的?！?/p>

小馬改房的創(chuàng)始人邵煒持有類似的觀點。

“有不少公寓業(yè)者，基本服務做不好，卻搞很多花哨的東西，其實并沒有實際意義?！鄙蹮槍Α吨袊康禺a(chǎn)金融》表示。

王戈宏表示，長租公寓的關鍵，是要把居住做好?！坝械淖饪驮敢飧陡嗟淖饨穑且驗榫幼〉纳钇焚|(zhì)。我們做增值服務，并不是通過它去盈利，而是去提供更好的服務，讓租客對我們的居住產(chǎn)品產(chǎn)生依賴，這樣我們就可以在租金上獲得相應的回報?！?/p>

社群，是在討論長租公寓的增值服務時，通常都會提到的一點。一些公寓企業(yè)們有意識地把社群作為宣傳點，但是有業(yè)內(nèi)人士向《中國房地產(chǎn)金融》表示，長租公寓的社群運營談不上成功。

王戈宏表示，新派公寓也在嘗試運營社群，比如舉辦講座和Party，但是來參加的人并不多。一方面在于，有些租客沒有時間，另一方面在于，有些——尤其是高端租客——沒有這方面的需求?！拔矣X得現(xiàn)階段，長租公寓談社群還為時尚早。”

這讓人想起同樣把社群作為宣傳點、但是同樣在現(xiàn)階段沒能產(chǎn)生實際效應的聯(lián)合辦公。

實際上，聯(lián)合辦公和長租公寓在很多方面頗為相似，二者都屬于房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，聯(lián)合辦公目前同樣存在盈利這一痛點，同樣在探索租金之外的增值服務，同樣需要規(guī)模來發(fā)展增值服務，也同樣需要融資來支持規(guī)模擴張。

在擴張力度上，聯(lián)合辦公企業(yè)絲毫不遜于“三年內(nèi)擴張到100萬間”的公寓企業(yè)，wework和優(yōu)客工場接二連三的并購就是如此。

有觀點認為，因為二者具備一定程度的相似性，因此存在一定程度的競爭。

事實上，兩個行業(yè)的企業(yè)之間正在發(fā)生交叉。優(yōu)客工場高調(diào)涉足居住，另有集中式長租公寓企業(yè)開始做辦公，除此之外，還有未來域這樣的企業(yè)，既做公寓也做辦公。因此該觀點認為，長租公寓和聯(lián)合辦公正在爭奪“空間入口”。

對此金喆認為，二者之間更多的是相輔相成，“比如在某個地方，如果單獨做一棟公寓的話，很可能無法盈利，因為沒有配套、沒有客流。如果這個地方既有公寓又有聯(lián)合辦公、還有健身房和其他一些業(yè)態(tài)的話，這個社區(qū)就打造起來了，就可以吸引客流、實現(xiàn)盈利了?！?/p>

邵煒表示，二者是兩個完全不同的行業(yè)，更應該是合作關系。“如果說存在競爭，也不是競爭客戶，而是競爭物業(yè)資源，因為城市核心地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)資源是有限的。”

對于“空間入口之爭”的說法，邵煒表示無從談起?！伴L租公寓和聯(lián)合辦公都屬于重運營的實體經(jīng)營，能對接到的客戶數(shù)量相對有限。如果把能對接到的客戶數(shù)量作為入口的標準，其實房地產(chǎn)開發(fā)商更有資格說自己是'空間入口’?！?/p>

在客戶數(shù)量相對有限、增值服務尚未成型的當下，討論“入口”確實為時尚早。但是金喆和他的團隊、乃至整個長租公寓行業(yè)的探索，是值得期待的。因為進入租賃大時代，長租公寓將迎來更多的政策支持、更多樣的融資渠道、更大的市場、以及更廣闊的想象空間。

咖啡和芝士蛋糕，都有機會賣得很好。