作為長(zhǎng)租公寓行業(yè)第一個(gè)吃螃蟹的人，YOU+國(guó)際青年社區(qū)（以下簡(jiǎn)稱YOU+）見證了行業(yè)從無(wú)到有的變化。

2012年創(chuàng)立，2014年獲雷軍1億元投資，成為風(fēng)頭無(wú)倆的“小米公寓”，2015年時(shí)遭遇“甲醛事件”危機(jī)，2016年6月，原中糧置地集團(tuán)戰(zhàn)略部經(jīng)理郁珽成為新的CEO，此后，不缺話題也不缺關(guān)注度的YOU+開始變得安靜。

沉默之下，YOU+開始 “去公寓化”的2.0戰(zhàn)略，利用社群經(jīng)濟(jì)做增值服務(wù)就是一個(gè)新的嘗試。在5月19日的2018中國(guó)生活創(chuàng)新峰會(huì)上，YOU+獲得“美好生活新物種年度大獎(jiǎng)”。

6年時(shí)間，YOU+如何見證和參與長(zhǎng)租公寓行業(yè)的改變？當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)商甚至是國(guó)家隊(duì)爭(zhēng)相涌入長(zhǎng)租公寓行業(yè)，在商業(yè)模式、商業(yè)邏輯發(fā)生變化時(shí)，YOU+選擇用怎樣的方式應(yīng)對(duì)？“去公寓化”的戰(zhàn)略到底會(huì)如何實(shí)施？對(duì)此，無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員與YOU+聯(lián)合創(chuàng)始人劉昕進(jìn)行了獨(dú)家對(duì)話。

格局生變， 我們不再單純賣“蛋糕”

無(wú)冕財(cái)經(jīng)：從去年下半年開始，長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)變得激烈起來(lái)，這是怎么發(fā)生的？對(duì)你們有何影響？

劉昕：其實(shí)這個(gè)事的導(dǎo)火索算是我們公寓協(xié)會(huì)做的。我是廣東省公寓協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，我們推動(dòng)了廣州市的租售同權(quán)，從去年年初廣東省和廣州市相繼出臺(tái)的兩個(gè)相關(guān)政策，都是我們?cè)谕苿?dòng)，就是大力發(fā)展租賃企業(yè)、城中村用地，包括資本市場(chǎng)的加入，以及跟建行的合作。但是做好之后等于把行業(yè)做大，相對(duì)來(lái)說競(jìng)爭(zhēng)更激烈。這時(shí)，我們也不在租金差的層面去思考問題了，想要做2.0版本的YOU+。

▲長(zhǎng)租公寓行業(yè)重要政策梳理。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)：這個(gè)2.0版本具體是怎樣的？

劉昕：所謂的2.0版本，就是在居住之上圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)做一些產(chǎn)品嘗試，但現(xiàn)在還沒做出特別明顯的效果。至于為什么這樣做，就是因?yàn)閺娜ツ晗掳肽觊_始，整個(gè)租賃行業(yè)發(fā)生了變化，地產(chǎn)商甚至國(guó)家隊(duì)（指有國(guó)有背景的地產(chǎn)開發(fā)商）等進(jìn)入市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)變成紅海。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)：所以YOU+現(xiàn)在不思考生存問題，而是下一步的發(fā)展戰(zhàn)略？

劉昕：就是因?yàn)榭紤]生存才想（的戰(zhàn)略），因?yàn)槟愕阶詈蟠虿贿^國(guó)家隊(duì)、地產(chǎn)開發(fā)商。地產(chǎn)開發(fā)商可以虧錢干，但是我們創(chuàng)業(yè)型靠融資的企業(yè)，燒不起錢。開發(fā)商可以去資本市場(chǎng)拿REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），也許可以拿到30億、50億的REITs，然后他可能投入地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)比公寓高很多。等于說這個(gè)行業(yè)的格局變了，我們是靠租金剪刀差，但他們可以用它作為一個(gè)入口去吸流、去貸款引流，商業(yè)邏輯不一樣。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)：面對(duì)商業(yè)邏輯、商業(yè)模式發(fā)生改變時(shí)，YOU+該怎么辦？

劉昕： 1.0版本的時(shí)候是將面粉變饅頭，我們?cè)诿娣劾锛尤腚u蛋，把它變成蛋糕，所以我們有附加值出來(lái)。現(xiàn)在是賣面粉的人直接做蛋糕，甚至種地的農(nóng)民也直接做蛋糕。還有更可怕的，現(xiàn)在是莊園主直接做蛋糕，像恒大、碧桂園相當(dāng)于莊園主，它們也來(lái)做公寓，可想而知這條線上已經(jīng)沒有機(jī)會(huì)了。在這后邊還有國(guó)家隊(duì)，比如上海市16塊地的拍賣（注：在上海29幅租賃用地中，上海地產(chǎn)集團(tuán)拿下10幅，加上自有的7幅，計(jì)劃投資約180億元，全部建成后可供應(yīng)約2萬(wàn)套租賃住房）可能讓地產(chǎn)商都沒得活。

大家都來(lái)分食整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的蛋糕，那我們做什么？只能是兩個(gè)方向：一是幫助大家賣蛋糕，這是我們強(qiáng)項(xiàng)。他會(huì)做，他不一定會(huì)賣，我們收個(gè)傭金提成；第二就是我?guī)椭诘案馍夏逃?，我們挑品質(zhì)好點(diǎn)的蛋糕，給它抹上奶油。

▲面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，YOU+選擇獨(dú)辟蹊徑。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)：關(guān)于這兩個(gè)方向，能再具體解釋一下嗎？

劉昕：首先是幫著大家賣蛋糕，就是說YOU+會(huì)輕資產(chǎn)運(yùn)作，其次是希望幫助開發(fā)商來(lái)運(yùn)作公寓管理，用我們的經(jīng)驗(yàn)、系統(tǒng)，還有整個(gè)培訓(xùn)體系。我們今年前幾個(gè)月已經(jīng)拿了差不多有將近一萬(wàn)多套房。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)：一萬(wàn)多套房子是來(lái)自哪里？

劉昕：地產(chǎn)商。他們要做公寓，然后交給我們。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)：可以理解為YOU+是變成一個(gè)專業(yè)化的公寓團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)營(yíng)是嗎？

劉昕：你這總結(jié)得好，我找半天不知道這詞是什么，就是公寓運(yùn)營(yíng)商。

YOU+要做的是社群產(chǎn)品

無(wú)冕財(cái)經(jīng)：新派公寓發(fā)行類REITs產(chǎn)品，YOU+有這方面的計(jì)劃嗎？

劉昕：其實(shí)新派的邏輯是去買房子，但房子不是每個(gè)人都能買到的。旁邊的這棟樓我想買，但能用合理的價(jià)格買到嗎？說不準(zhǔn)，這還是商業(yè)邏輯的問題。事實(shí)上整個(gè)行業(yè)的樓是租來(lái)的，是負(fù)資產(chǎn)，這里出現(xiàn)的問題是：行業(yè)是重資金、輕資產(chǎn)的。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)： YOU+的解決辦法是找到租金剪刀差嗎？

劉昕：我們從第一天就不是追求剪刀差。房子只是我們的入口，我們追求的是社群經(jīng)濟(jì)。碧桂園是入口，魔方公寓也是入口，只是看我們用什么樣的方式做對(duì)接。我做店是為入口做模板，雷軍投我們，也不是因?yàn)槲覀兪嵌繓|的模式。我們的初衷就是做偏向于情懷的社區(qū)、社群產(chǎn)品，而不是租房產(chǎn)品。

▲YOU+的深圳坂田社區(qū)在去年10月開業(yè)。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)：對(duì)于社群經(jīng)濟(jì)，YOU+具體想要怎么探索？

劉昕：我們會(huì)圍繞居住場(chǎng)景，在衣、食、住、行、游、樂、學(xué)各方面去做增值服務(wù)，這種社交屬性可以叫消費(fèi)模板，我們想在這里做出東西。因?yàn)槟壳罢麄€(gè)消費(fèi)升級(jí)體現(xiàn)在品質(zhì)感和體驗(yàn)感兩個(gè)維度上，我們現(xiàn)在買東西，消費(fèi)都來(lái)源于品質(zhì)提升，YOU+也想要在產(chǎn)品、服務(wù)、社群和文化等方面的品質(zhì)上做提升。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)：像鏈家，它內(nèi)部有一個(gè)完整的系統(tǒng)，然后嚴(yán)格控制每一個(gè)人員，從找房、服務(wù)房客等，我想知道YOU+會(huì)不會(huì)有這樣的系統(tǒng)？

劉昕：有，這個(gè)系統(tǒng)我們用了三年的時(shí)間，投了差不多幾千萬(wàn)，全國(guó)所有內(nèi)部的整個(gè)管理系統(tǒng)和文化系統(tǒng)都在這里，我最后輸出就這個(gè)東西值錢，一個(gè)是品牌值錢一個(gè)是系統(tǒng)值錢，然后第三是人才值錢，最后看的就是我這套體系，就是全國(guó)完全可以做到無(wú)現(xiàn)金化。房租、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)全部都可以在這個(gè)系統(tǒng)上操作。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)：我進(jìn)過你們的APP，但是發(fā)現(xiàn)只能看到很少的東西。

劉昕：我這個(gè)是內(nèi)部系統(tǒng)，不對(duì)外的，因?yàn)槭窍窦胰说年P(guān)系，我不是做成一個(gè)開放平臺(tái)，所以私密性比較強(qiáng)。

為什么主動(dòng)讓賽道變得擁擠？

無(wú)冕財(cái)經(jīng)：現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓行業(yè)是不是迎來(lái)洗牌期，從您作為廣東省公寓協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)的角度來(lái)分析，這可能是什么原因？

劉昕：這個(gè)判斷是錯(cuò)誤的，這個(gè)行業(yè)誰(shuí)也死不了。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)：為什么這么說？

劉昕：我覺得尤其是集中式公寓，它特別難死。比如說，我租一棟樓租十年，有利潤(rùn)差，單店賺錢，只要不擴(kuò)大、不加盟，怎么會(huì)死？尤其是小型的長(zhǎng)租公寓，它越小跟當(dāng)?shù)氐年P(guān)系就越好，成本就越低，那我就什么都不怕。

▲長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上常見的幾種運(yùn)營(yíng)模式。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)：您作為公寓協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，推動(dòng)政府文件出臺(tái)的時(shí)候應(yīng)該考慮過賽道可能會(huì)變擁擠，當(dāng)時(shí)YOU+是找到新模式了嗎？

劉昕：當(dāng)時(shí)是覺得要把市場(chǎng)做大，蛋糕做大。因?yàn)槿绻煌巴苿?dòng)政策發(fā)展，行業(yè)發(fā)展也會(huì)遇到困難。2012年開始做YOU+創(chuàng)業(yè)，直到2014年拿到雷軍投資之前，包括到2016年以前，我擔(dān)任CEO的時(shí)候，都感覺這行業(yè)見不得光。沒有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、沒有政策，甚至2014年之前，在國(guó)家工商總局注冊(cè)也沒有公寓行業(yè)。

到國(guó)家正式發(fā)文，將公寓第一次納入國(guó)民生活服務(wù)類別，才有了長(zhǎng)租公寓行業(yè)。有了行業(yè)之后，能注冊(cè)了，但是沒有部門管你，后果就是誰(shuí)都來(lái)管你，工商、消防、治安都能來(lái)管。沒有安全感，整個(gè)行業(yè)像過街老鼠，稅務(wù)局一來(lái)趕快跑，因?yàn)榧{不起稅。

正因?yàn)榭吹叫袠I(yè)痛點(diǎn)，所以我們成立全國(guó)第一個(gè)省級(jí)協(xié)會(huì)，希望用協(xié)會(huì)的形式跟政府交流。在我們的呼吁下，確定長(zhǎng)租公寓行業(yè)可以歸住建委、住建廳管理。行業(yè)有人管理，政策有地方落實(shí)就好辦了。

但目前的行業(yè)現(xiàn)狀還是很初級(jí)的，比如有的房東采用的是微信掃碼付房租、給鑰匙就能開門的形式，行業(yè)還是不夠規(guī)范。

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