商品房價格是購房者與開發(fā)商交易中的重中之重，而在房價增長速度過快的情況下，商品房交易價格無疑是政府調(diào)控重點(diǎn)對象。商品房預(yù)售價格備案，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售之前或價格調(diào)整超出最近一次備案價格的一定幅度時向主管部門履行的價格告知行為。除采取限購、限貸等資格限制外，商品房銷售價格備案對新房價格的控制更為直接和有力，這也直接催生了北上廣深千人甚至萬人排隊“打新”這種現(xiàn)象。2008年金融危機(jī)過后，國務(wù)院推出促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的一系列舉措來活躍市場、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)市場的回暖，也同步出現(xiàn)房價過快上漲的情況。為此，國務(wù)院及住建部先后發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知（建房〔2010〕53號），該兩份文件規(guī)定，取得預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。上述文件基本上確立了商品房銷售價格備案制度。2011年，為切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場價格監(jiān)管，著力解決商品房銷售中存在的標(biāo)價混亂、信息不透明、價格欺詐等問題，國家發(fā)展和改革委員會制定了《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》進(jìn)一步細(xì)化了商品房銷售價格明碼標(biāo)價規(guī)定，明確開發(fā)商不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予表明的費(fèi)用。在國務(wù)院下發(fā)通知及《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》實(shí)施后，各地均以地方性規(guī)章或規(guī)范性文件等形式，根據(jù)各地具體情況出臺規(guī)范當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售、確立商品房價格備案的規(guī)定，主要包括明碼標(biāo)價、一房一價、按照備案價格銷售、嚴(yán)禁價外加價等。如上海市發(fā)改委于2011年5月10日發(fā)布了《關(guān)于貫徹落實(shí)<商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定>的通知》，強(qiáng)調(diào)商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。廣東省物價局根據(jù)《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》對《廣東省物價局新建商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》（粵價〔2007〕127號）進(jìn)行了修訂，于2011年5月17日印發(fā)了《廣東省物價局關(guān)于商品房銷售明碼標(biāo)價的規(guī)定》。《深圳市市場監(jiān)督管理局關(guān)于印發(fā)深圳市商品房預(yù)售價格備案辦法的通知》深市監(jiān)規(guī)〔2013〕3號規(guī)定，商品房預(yù)售價格備案實(shí)行一套一備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售之前，應(yīng)按照房地產(chǎn)預(yù)售許可證核準(zhǔn)的商品房套數(shù)，一次辦理全部商品房預(yù)售價格備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售過程中，價格調(diào)整幅度超出最近一次備案價格上下15%（含15%，下同）時，應(yīng)在調(diào)整之前辦理商品房預(yù)售價格備案變更。[1]雖然我國實(shí)行商品房銷售價格備案制度，但實(shí)際交易中出于成本及利潤的考量，商品房銷售價格實(shí)際高于備案價格比比皆是。由于目前各地網(wǎng)簽系統(tǒng)已比較成熟，合同價格直接高于備案價格的現(xiàn)象相對較少。但在超出價格備案不得網(wǎng)簽的規(guī)定實(shí)施前以及剛剛實(shí)施的部分城市，仍存在部分開發(fā)商直接在合同中已超出備案價格出售房屋并且完成網(wǎng)簽和登記的情形。在合同價格高于備案價格時，大概率無法辦理網(wǎng)簽，這無疑增加了購房者的時間成本甚至是金錢成本。實(shí)踐中，開發(fā)商往往會通過搭售車位、地下室或者捆綁精裝修等提高房產(chǎn)總價的形式突破備案價格。但住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》（建房〔2016〕223號）明確依法查處開發(fā)商不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營行為即包括了以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價格等。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合國家市場監(jiān)督管理總局等七部門發(fā)布的《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》（建房〔2018〕58號）將未按政府備案價格要求銷售商品房，或者以附加條件限制購房人合法權(quán)利（如捆綁車位、裝修）等方式，變相實(shí)行價外加價的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為作為整治重點(diǎn)。實(shí)踐中，許多開發(fā)商會通過與第三方合作等方式，由第三方提供居間費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)、購房優(yōu)惠服務(wù)費(fèi)等服務(wù)的形式來收取一定費(fèi)用。在這種模式下，費(fèi)用并不由開發(fā)商直接收取，而是由第三方（如中介公司、團(tuán)購公司）等收取并開具相應(yīng)發(fā)票。開發(fā)商與此類第三方之間往往存在合作關(guān)系，并可能向第三方收取相關(guān)費(fèi)用。在形式上，購房人除了簽訂預(yù)售/銷售合同之外，還會和中介公司、團(tuán)購公司簽訂居間合同、團(tuán)購合同等，作為支付相應(yīng)費(fèi)用的依據(jù)。《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》（2017修正）第七十二條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價機(jī)構(gòu)及其工作人員在明知或者應(yīng)當(dāng)知道的情況下，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施價格違法或者不正當(dāng)競爭行為提供服務(wù)或者便利的，由工商、價格監(jiān)督執(zhí)法部門責(zé)令停止違法行為，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、估價機(jī)構(gòu)處5萬元罰款。盡管各地及國務(wù)院主管部門均出臺了禁止超出備案價銷售的規(guī)定，但基本上為管理性規(guī)定且效力層級較低。因此在購房者與開發(fā)商因此發(fā)生爭議時，無論合同價格突破備案價格、還是搭售車位、地下室捆綁精裝修，亦或是開發(fā)商采取各種形式通過第三方收取價外費(fèi)用，在合同本身不存在其他導(dǎo)致無效或可撤銷的情形時，購房者較難主張合同無效或者請求解除合同。對于購買商品房大宗商品，法院一般傾向于認(rèn)定雙方尤其是購房者對于合同經(jīng)過審核考慮，簽訂購房合同系真實(shí)意思表示，對雙方當(dāng)事人具有約束力，買受人以房屋銷售價格超出備案價為由要求退還差價的，法院一般不予支持。通常情況下，違反商品房銷售管理規(guī)定的，主管部門視情節(jié)輕重，可采取書面警示、約談負(fù)責(zé)人、公開曝光、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、限制參與土地競買等措施嚴(yán)肅處理，其中對開發(fā)商影響較大的為限制網(wǎng)簽及退還款項。例如上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》，規(guī)定開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照申報價格對外銷售，不得在預(yù)（出）售合同約定的轉(zhuǎn)讓價款外，以其他任何名義向購房人收取額外的房價款。銷售價格超出申報價格的，不得在網(wǎng)上簽訂預(yù)（出）售合同，不得辦理預(yù)告登記和轉(zhuǎn)移登記。根據(jù)《價格法》第四十一條規(guī)定，經(jīng)營者因價格違法行為致使消費(fèi)者或者其他經(jīng)營者多付價款的，應(yīng)當(dāng)退還多付部分；造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。國務(wù)院《價格違法行為行政處罰規(guī)定》（2010年修訂）第十三條規(guī)定，經(jīng)營者違反明碼標(biāo)價規(guī)定，有下列行為之一的，責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處5000元以下的罰款：（一）不標(biāo)明價格的；（二）不按照規(guī)定的內(nèi)容和方式明碼標(biāo)價的；（三）在標(biāo)價之外加價出售商品或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用的；（四）違反明碼標(biāo)價規(guī)定的其他行為。同時第十六條規(guī)定，該規(guī)定第四條至第十三條規(guī)定中的違法所得，屬于價格法第四十一條規(guī)定的消費(fèi)者或者其他經(jīng)營者多付價款的，責(zé)令經(jīng)營者限期退還。但需要留意的是，商品房銷售備案價格銷售并不屬于政府定價和政府調(diào)節(jié)價范疇，超出備案價格銷售是否屬于《價格法》上的違法行為存在爭議，購房人能否請求收回超出備案價格的部分房價款還有賴于具體案件中法官的理解與判斷。
[1]目前該文件因超過有效期而失效，待確認(rèn)目前是否新出臺文件。
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