開發(fā)商除向購房人交付房屋外，按照合同約定或法律規(guī)定為購房人按期辦理不動產(chǎn)權(quán)證書也是其主要義務(wù)之一。逾期辦理不動產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致購房人遲遲不能從法律意義上完整地取得房屋所有權(quán)，權(quán)利處于不確定狀態(tài)。而無法及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，開發(fā)商也處于違約風(fēng)險下。本文將針對逾期辦證的風(fēng)險防范進行分析。

一、開發(fā)商逾期辦證的責(zé)任承擔

（一）逾期辦證的時間認定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，在商品房買賣合同對辦理房屋所有權(quán)登記的期限有約定的情況下，以合同約定為準；若商品房買賣合同對辦證時限沒有約定的，標的物為尚未建成房屋的，辦證時限自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，辦證時限為自合同訂立之日起90日。

（二）逾期辦證的違約責(zé)任

由于開發(fā)商的原因，購房人在約定期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除雙方另有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當承擔違約責(zé)任。若商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，則按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

（三）逾期交房與逾期辦證并存時的責(zé)任承擔

在涉及逾期交房和逾期辦證并存的情形下，開發(fā)商則需承擔逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任。在2016年第11期《最高人民法院公報》所載周顯治、俞美芳與余姚眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案中，法院認為，合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任，但同時又約定開發(fā)商承擔了逾期交房的責(zé)任之后，逾期辦證的違約責(zé)任就不予承擔的，應(yīng)認定該約定屬于免除開發(fā)商按時辦證義務(wù)的無效格式條款。因此，開發(fā)商仍應(yīng)按照合同約定承擔逾期交房、逾期辦證的多項違約之責(zé)。

二、逾期辦證的一般原因

實踐中，購房人不能在規(guī)定時間辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的原因主要如下：

一是由于開發(fā)商原因?qū)е碌挠馄谵k證，包括土地使用手續(xù)不合法、開發(fā)商沒有支付全部的土地出讓金、開發(fā)商違法建房、開發(fā)商不能提供規(guī)定的材料等；另外開發(fā)商沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，沒有將抵押權(quán)注銷等，也會影響房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的辦理。

二是由于購房人原因?qū)е碌挠馄谵k證，包括規(guī)定的稅費沒有繳納、業(yè)主延遲提交資料，不配合辦理手續(xù)等。

三是由于第三人的原因?qū)е碌挠馄谵k證，如政府規(guī)劃變更、房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)、測繪機構(gòu)等相關(guān)部門因工作拖延、工作疏忽等原因造成的逾期辦證；再如由于施工企業(yè)造成的逾期交房而導(dǎo)致的逾期辦證。

三、如何應(yīng)對逾期辦證風(fēng)險

（一）一般注意事項

在出現(xiàn)逾期交房情形時，不論是開發(fā)商還是購房人應(yīng)注意收集、固定如下證據(jù)：（1）《商品房買賣合同》；（2）買受人收房的記錄；（3）開發(fā)商已經(jīng)向房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)提交辦理權(quán)屬證書備案資料的證據(jù)；（4）雙方有關(guān)辦理權(quán)屬證書的往來函件或補充協(xié)議等。根據(jù)以上資料，判斷開發(fā)商是否存在逾期交房行為。

（二）購房人如何應(yīng)對

對于購房人而言，需要留意判斷造成逾期辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書是否開發(fā)商的原因。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，在無其他約定的情況下，只有因開發(fā)商的原因造成辦理買受人房屋所有權(quán)證（小產(chǎn)權(quán)證）逾期的，開發(fā)商才承擔責(zé)任。若因非開發(fā)商原因造成辦理買受人房屋所有權(quán)證（小產(chǎn)權(quán)證）逾期的，開發(fā)商一般不承擔責(zé)任。

因此在開發(fā)商逾期交房的情況下，購房人可在采取訴訟手段前向開發(fā)商、不動產(chǎn)登記機關(guān)等了解開發(fā)商逾期辦證的原因及可能解決的時間，避免不必要時間、精力損失。此外購房人也需留意訴訟時效等一般訴訟風(fēng)險。

（三）開發(fā)商如何應(yīng)對

對開發(fā)商而言，開發(fā)商為避免逾期辦證首先應(yīng)從自身做起，防患于未然。例如，應(yīng)根據(jù)《商品房買賣合同》等文件確定開發(fā)商提供辦理權(quán)屬證書所需資料的時間，并在合同約定的期限內(nèi)，向不動產(chǎn)登記機關(guān)提交買受人辦理權(quán)屬證書時應(yīng)由開發(fā)商提供的資料。

開發(fā)商可在合同中約定，由于部分政府政策具有不可預(yù)料性，可選擇部分政府抽象行政行為加入不可抗力條款，免除此情形下支付違約金的義務(wù)。而對施工企業(yè)原因造成的逾期，開發(fā)商可根據(jù)買賣合同支付買受人違約金之后，再根據(jù)與施工企業(yè)簽訂的合同向施工企業(yè)索要違約金來彌補損失。

文/張遠洪律師