商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，通常都對(duì)產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)限，及逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任承擔(dān)進(jìn)行約定，當(dāng)購(gòu)房人未能在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)，應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)何種責(zé)任呢？本文中，筆者試圖以親身經(jīng)辦的24起案件為引，進(jìn)行闡述。

問(wèn)題引出

該24起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，皆起因于購(gòu)房人認(rèn)為開(kāi)發(fā)商存在逾期辦理產(chǎn)權(quán)證行為，2011年李某等24人分別先后與某開(kāi)發(fā)商簽署了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（“《合同》”），其中第十五條是“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”，雙方在此條約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。

前述《合同》簽訂后，購(gòu)房人均按期支付了購(gòu)房款，履行了主要合同義務(wù)，但在商品房交付使用后360日內(nèi)，卻未取得相應(yīng)權(quán)屬證明。幾經(jīng)協(xié)商未果，購(gòu)房人訴求法院判令開(kāi)發(fā)商按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（“《解釋》”）第十八條[1]的規(guī)定支付逾期辦證違約金。

就本案而言，開(kāi)發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)逾期辦證違約金的支付責(zé)任，需要回答兩個(gè)問(wèn)題：

一是，開(kāi)發(fā)商是否有為購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)？

二是，《解釋》第十八條是否適用該等案件？

開(kāi)發(fā)商辦證義務(wù)的性質(zhì)界定

依據(jù)《合同》第十五條的約定，本案中開(kāi)發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)權(quán)登記事宜上的協(xié)助義務(wù)，僅為“在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”，也即，開(kāi)發(fā)商僅有向有關(guān)機(jī)關(guān)報(bào)備相關(guān)材料的協(xié)助義務(wù)，但沒(méi)有為購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。

產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放是一項(xiàng)政府行為，并非開(kāi)發(fā)商的單方行為，是否發(fā)放、何時(shí)發(fā)放都是由政府決定的；而產(chǎn)權(quán)證的辦理和獲得，還需購(gòu)房人的配合、申請(qǐng)及行政管理部門(mén)許可等，并非是開(kāi)發(fā)商能獨(dú)立完成的事項(xiàng)，其主要義務(wù)主體是購(gòu)房人?！逗贤返谑鍡l約定的開(kāi)發(fā)商提供備案材料之義務(wù)，本質(zhì)上為一種約定的協(xié)助義務(wù)。故，在開(kāi)發(fā)商并無(wú)為購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)的情況下，自然不會(huì)存在逾期辦證的違約行為，購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，是對(duì)開(kāi)發(fā)商義務(wù)范圍的肆意擴(kuò)大，于法無(wú)據(jù)，于合同無(wú)據(jù)。

《解釋》第十八條的適用條件

《解釋》第十八條明確了其適用的除外情況，即“除當(dāng)事人另有約定外”，也即當(dāng)事人另有約定的，應(yīng)從其約定，這是對(duì)民法“意思自治”原則的尊重和保護(hù)。

接受開(kāi)發(fā)商委托后，筆者對(duì)雙方簽署的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（“《合同》”）進(jìn)行了仔細(xì)梳理，發(fā)現(xiàn)《合同》第十五條明確約定，“如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第1項(xiàng)處理：1.買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起60日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的1%賠償買(mǎi)受人損失。2.買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的【/】%向買(mǎi)受人支付違約金”。

筆者認(rèn)為，前述約定，是購(gòu)房人對(duì)其違約救濟(jì)權(quán)利安排的書(shū)面確認(rèn)，該書(shū)面確認(rèn)行為，說(shuō)明其對(duì)相關(guān)權(quán)利的選擇和放棄已經(jīng)過(guò)充分注意和考慮，亦說(shuō)明合同雙方就產(chǎn)權(quán)登記事宜做且僅做了一種違約責(zé)任承擔(dān)路徑安排，且該安排不存在免除己方責(zé)任加重對(duì)方責(zé)任的情形，是合同雙方真實(shí)意思表示，屬有效條款，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。同時(shí)，雙方?jīng)]有選擇第2項(xiàng)救濟(jì)方式，證明購(gòu)房人放棄了不退房情況下向開(kāi)發(fā)商主張違約金的權(quán)利。

故本案中，雙方明確選擇了第1種救濟(jì)方式，沒(méi)有選擇第2種救濟(jì)方式，不屬于約定不明的情形，不適用《解釋》第十八條。且既然合同雙方已經(jīng)約定了違約責(zé)任的承擔(dān)方式，則守約方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定行使救濟(jì)權(quán)利，超出合同約定權(quán)利的訴求不應(yīng)被支持，購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商按照《解釋》第十八條的規(guī)定承擔(dān)購(gòu)房人不退房情況下的違約責(zé)任，即屬于超出合同約定權(quán)利的訴求，系購(gòu)房人對(duì)《解釋》第十八條理解和適用有誤。

司法實(shí)踐中逾期辦證的違約責(zé)任承擔(dān)

前述案件已取得勝訴判決，法院最終接納了筆者意見(jiàn)，并判決駁回李某等人的訴訟請(qǐng)求。至此，相信讀者不禁要問(wèn)，購(gòu)房人履行了主要義務(wù)，且自身無(wú)過(guò)錯(cuò)，卻未能在合同約定時(shí)間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，究竟該由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任，又如何承擔(dān)責(zé)任？

本文起于前述案件，自然先從前述案件說(shuō)起。筆者以為，前述案件中，確實(shí)是因開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е卤姸噘?gòu)房人未能在合同約定時(shí)限內(nèi)辦理完畢產(chǎn)權(quán)證，對(duì)此，開(kāi)發(fā)商確實(shí)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但違約責(zé)任的承擔(dān)方式，應(yīng)以雙方在《合同》中的約定為準(zhǔn)，即“退房，由開(kāi)發(fā)商按已付房?jī)r(jià)款的1%賠償買(mǎi)受人損失”，而不能任意擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任范圍。

跳出本案，司法實(shí)踐中，對(duì)因“出賣(mài)人原因”未能辦理房屋過(guò)戶登記的開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任，通常又如何認(rèn)定呢？筆者以為，可以參照《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（“《會(huì)議紀(jì)要》”）（京高法發(fā)［2014］489號(hào)）第十四條[2]的內(nèi)容認(rèn)定。

如購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中明確約定了開(kāi)發(fā)商代為辦證的義務(wù)，則在購(gòu)房人積極配合的情況下，如開(kāi)發(fā)商未能在約定時(shí)限內(nèi)，完成相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證的辦理并通知購(gòu)房人領(lǐng)取的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任。

如購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中，未明確約定由開(kāi)發(fā)商代為辦證，則開(kāi)發(fā)商作為出賣(mài)人，仍負(fù)有為購(gòu)房人辦理過(guò)戶登記的協(xié)助義務(wù)，即其應(yīng)在合理時(shí)限（比如約定或法定辦證期限屆滿前30日前）內(nèi)，使購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證所需客觀條件成就（主要指完成房屋初始登記并將辦理過(guò)戶登記所需材料備齊提交房屋登記機(jī)關(guān)）并合理通知購(gòu)房人申請(qǐng)過(guò)戶登記。否則，同樣應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

確認(rèn)責(zé)任承擔(dān)主體后，便是如何確定責(zé)任承擔(dān)的具體方式。此時(shí)，購(gòu)房人要依據(jù)合同約定行使救濟(jì)權(quán)利，比如，要求開(kāi)發(fā)商退房并賠償違約金；或要求開(kāi)發(fā)商在不退房情況下，支付逾期辦證違約金等。

在購(gòu)房合同沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的情況下，違約金數(shù)額可按中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。同時(shí)，參考《會(huì)議紀(jì)要》第二十一條[3]的內(nèi)容，北京地區(qū)，如開(kāi)發(fā)商認(rèn)為購(gòu)房合同約定的違約金明顯過(guò)高，且經(jīng)審查購(gòu)房人實(shí)際損失無(wú)法確定的，法院可以已付購(gòu)房款為基數(shù)，在日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。

[1]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十八條  由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

[2]《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》

十四、因“出賣(mài)人原因”未辦理房屋過(guò)戶登記的認(rèn)定

商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人委托出賣(mài)人代為辦證，出賣(mài)人未在合同約定或法定辦證期限內(nèi)將房屋過(guò)戶登記到買(mǎi)受人名下，并通知買(mǎi)受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但出賣(mài)人有證據(jù)證明辦證逾期系因買(mǎi)受人未繳納辦證所需相關(guān)稅費(fèi)或提供相關(guān)證明等自身原因造成的除外。
　　

商品房買(mǎi)賣(mài)合同未明確約定出賣(mài)人代為辦證的，出賣(mài)人仍負(fù)有為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶登記的義務(wù)，即出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機(jī)關(guān)，且依合同約定或其他合理方式告知買(mǎi)受人可以自行申請(qǐng)房屋過(guò)戶登記。出賣(mài)人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
　　

因行政部門(mén)原因?qū)е沦I(mǎi)受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)登記的，可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣(mài)人的逾期辦證違約責(zé)任。

[3]《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》

二十一、逾期辦證違約金過(guò)高的判斷標(biāo)準(zhǔn)
　　

出賣(mài)人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額明顯過(guò)高，經(jīng)審查買(mǎi)受人實(shí)際損失無(wú)法確定的，法院可以買(mǎi)受人已付購(gòu)房款為基數(shù)，在日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。