 近日，香港巨星成龍?jiān)诒本┑膬商缀勒慌馁u的訊息登上了熱搜。 成龍購買的這兩套豪宅，位于北京二環(huán)路內(nèi)東直門大街NAGA上院2號樓1001室、1002室。法拍網(wǎng)顯示，上述房屋將于2020年9月27日以7179萬元的起拍價進(jìn)行公開拍賣。 案情回顧 · 房屋的主人是成龍，為何會因?yàn)殚_發(fā)商欠債被拍賣？ 據(jù)了解，該房產(chǎn)是2006年4月27日由成龍（陳港生）控股的中泰成龍國際集團(tuán)有限公司向御嘉置地有限公司購買所得，2009年4月開始，一直由成龍及家人居住使用。但因各種原因，房屋仍登記在御嘉置地名下。2017年，御嘉置地涉及其他債務(wù)糾紛被債權(quán)人申請強(qiáng)制執(zhí)行，導(dǎo)致“成龍的豪宅”也成為被處置的資產(chǎn)之一。 2019年，中泰成龍國際集團(tuán)有限公司向北京市第二中級人民法院提起訴訟，要求停止對兩套房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。北京市第二中級人民法院支持了其訴請，判決停止對涉案房屋的執(zhí)行。 隨后，執(zhí)行申請人天鴻控股不服北京市第二中級人民法院的一審判決，向北京市高級人民法院提起上訴，要求撤銷一審判決，改判駁回中泰成龍公司所提訴訟請求。 2020年6月29日，北京市高院作出（2020）京民終40號終審判決：一、撤銷北京市第二中級人民法院（2019）京02民初533號民事判決。二、駁回中泰成龍國際集團(tuán)有限公司的訴訟請求。 為何成龍合法購買的房屋，仍然會慘遭拍賣？ 綜上，涉案房屋產(chǎn)權(quán)未能于查封之前轉(zhuǎn)移登記至中泰成龍公司名下，系因中泰成龍公司自身原因所致，故其對涉案房屋并不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的合法權(quán)益。因此，北京市高院作出（2020）京民終40號《民事判決書》，撤銷北京市第二中級人民法院（2019）京02民初533號民事判決；駁回中泰成龍國際集團(tuán)有限公司的訴訟請求。執(zhí)行申請人天鴻控股仍有權(quán)對涉案房屋進(jìn)行拍賣。 律師觀點(diǎn) · 中泰成龍公司在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，已合法占有該不動產(chǎn)，已支付全部價款。本案的核心焦點(diǎn)在于未辦理過戶登記中泰成龍公司是否存在過錯。二審法院認(rèn)為中泰成龍公司存在過錯，但本律師認(rèn)為中泰成龍公司不存在過錯，具體理由如下： 1、不能辦證原因在于開發(fā)商，不在于中泰成龍公司 涉案房屋所在項(xiàng)目于2004年取得預(yù)售許可，于2009年1月6日辦理完大產(chǎn)權(quán)證，后陸續(xù)為購房人辦理小產(chǎn)權(quán)證，大部分業(yè)主在2010年—2011年期間由買賣雙方配合辦理完小產(chǎn)權(quán)證。之后的2012、2013年因?yàn)橐呀?jīng)銷售的差不多了，故很少辦理小產(chǎn)權(quán)證。2014年因?yàn)橐惶孜卜夸N售，再去辦證時，發(fā)現(xiàn)辦不了了，開始得知的原因是御嘉置地公司名稱變更，與備案的不一樣。2015年御嘉置地公司名稱變更回去，還是辦不了，發(fā)現(xiàn)還有欠稅的問題，開不了購房發(fā)票，影響辦證。且在本案中，中泰成龍公司、御嘉置地公司亦均認(rèn)可未及時辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)的原因在于因御嘉置地公司名稱變更、欠稅等原因，無法為中泰成龍公司辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。因此涉案房屋未辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)并非因中泰成龍公司過錯所致，與中泰成龍公司無關(guān)。 2、中泰成龍公司欲先解決購房款過低問題，不構(gòu)成不能辦證的過錯 法院判決認(rèn)定：中泰成龍公司以成龍代言費(fèi)抵扣部分房款，合同約定的購房價款過低，欲先解決價款低的問題再辦證，而拖延至房屋被查封，自身存在過錯。但事實(shí)上，不管中泰成龍公司是否提出要解決購房款過低問題，在開發(fā)商更名和欠稅后，都無法正常辦理產(chǎn)權(quán)證。 3、中泰成龍公司未通過訴訟途徑解決辦證問題，不構(gòu)成不能辦證的過錯 不能辦證的原因在于開發(fā)商更名和欠稅，責(zé)任在于開發(fā)商，不在于買房人。訴訟僅僅是在開發(fā)商不能辦證的情況下的維權(quán)手段而已，未采取訴訟手段解決辦證問題，不會導(dǎo)致開發(fā)商沒有過錯，也不會導(dǎo)致作為買房人中泰成龍公司成為過錯責(zé)任方。因此，未采取訴訟手段解決辦證問題，不構(gòu)成不能辦證的過錯。 律師建議 · 向開發(fā)商購買房屋，購房者該如何防范風(fēng)險？ 一、購房者需審查房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的資質(zhì)；審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍；審查房地產(chǎn)開發(fā)商是否取得《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預(yù)售許可證》；審查所要購買的房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利限制情況。 二、購房者要慎簽認(rèn)購協(xié)議及《預(yù)售商品房買賣合同》。開發(fā)商通常會向買受人提供統(tǒng)一的格式合同，因此購房者要對合同中的基本內(nèi)容，如所購房屋的具體坐落、房屋結(jié)構(gòu)、建筑面積、交付時間、辦證時間、違約責(zé)任等合同條款進(jìn)行充分了解。 三、在支付購房款時，按照買賣合同的約定將以銀行轉(zhuǎn)賬的形式將購房款支付至指定賬戶，付款后要求開發(fā)商出具相應(yīng)票據(jù)。 四、敦促開發(fā)商將雙方簽署的房屋買賣合同在不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行備案，辦理預(yù)告登記手續(xù)。 五、在房屋驗(yàn)收時,要詳細(xì)檢查房屋是否存在質(zhì)量瑕疵，要求開發(fā)商提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。 六、房屋交付后，購房者充分留存好自己占有使用房屋的資料，如：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等相應(yīng)的生活繳費(fèi)證明；物業(yè)公司或居委會等出具的入住證明；快遞、物流證明等。 七、具備辦證條件后，積極提交辦證資料，配合開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，如因開發(fā)商的原因遲延辦證的，應(yīng)及時采取訴訟、仲裁等措施要求開發(fā)商履行辦證義務(wù)。 相關(guān)法條 · 《最高人民法院<關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定>》 第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。 《最高人民法院<關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定>》 第十六條 被執(zhí)行人將其財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分價款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但根據(jù)合同約定被執(zhí)行人保留所有權(quán)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)由第三人在合理期限內(nèi)向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結(jié)。 第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。  作 者 簡 介 楊婷婷 · 廣西萬益律師事務(wù)所合伙人，房地產(chǎn)和建設(shè)工程部副部長，專注于二手房法律事務(wù)的理論研究及實(shí)務(wù)工作，擅長辦理合同糾紛、二手房買賣、房屋租賃、房屋析產(chǎn)、繼承等相關(guān)法律事務(wù)。 蘇佳麗 · 廣西萬益律師事務(wù)所房地產(chǎn)和建設(shè)工程部專職律師，專注于二手房法律服務(wù)，擅長處理合同糾紛、二手房交易、房屋繼承相關(guān)法律事務(wù)。 李 怡 · 廣西萬益律師事務(wù)所房地產(chǎn)和建設(shè)工程部見習(xí)生，有志于從事二手房法律服務(wù)，處理二手房買賣合同糾紛、二手房交易相關(guān)法律事務(wù)。 |
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