——從一則案例說起

 [案情]

2009年8月8日，原告上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（簽約丙方）、被告彭某（簽約乙方）與案外人孫某、肖某（簽約甲方）簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》1份，約定乙方承購甲方位于上海市某某區(qū)某某路某弄某號某室房屋一套；乙方支付定金2萬元；房價款709,000元；如乙方未能履行《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》所述事項，導(dǎo)致雙方的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無法簽訂或無法繼續(xù)履行的，則由丙方轉(zhuǎn)交給甲方的定金不予返還，且經(jīng)過友好協(xié)商，乙方自愿向丙方支付按照《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》第三條約定的房價款的2%作為補償。經(jīng)過甲乙丙三方友好協(xié)商，簽訂協(xié)議后，若由于甲乙雙方原因?qū)е聼o法簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》或甲乙雙方私下自行簽訂或通過第三方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的，甲乙雙方自愿各向丙方支付房價款1%作為補償；甲方709,000元為凈到手價，在交易過程中所產(chǎn)生的稅費和中介費由乙方承擔等內(nèi)容。
　　2009年8月 28日，被告彭某（簽約乙方）與案外人孫某、肖某（簽約甲方）簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》1份，約定通過原告上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司居間介紹，乙方購買甲方某某路某弄某號某室房屋；建筑面積74平方米，轉(zhuǎn)讓價款709,000元；雙方同意在2009年9月30日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)等內(nèi)容。
　　2009年8月8日，被告確認應(yīng)支付原告中介費7,800元，但未履約，原告遂訴諸法院要求判令被告支付原告因違反房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議第三條約定的違約金14,180元。

[分析]

根據(jù)法律規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。本案中，原告已促成被告與案外人簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，被告理應(yīng)向原告支付經(jīng)雙方協(xié)商確定的傭金7,800元?，F(xiàn)原告根據(jù)《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》約定的“如乙方未能履行《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》所述事項，導(dǎo)致雙方的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無法簽訂或無法繼續(xù)履行的，則由丙方轉(zhuǎn)交給甲方的定金不予返還，且經(jīng)過友好協(xié)商，乙方自愿向丙方支付按照《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》第三條約定的房價款的2%作為補償。”條款要求被告支付違約金。該條款免除原告責(zé)任、加重被告責(zé)任、排除被告主要權(quán)利，且該條款為原告提供的格式條款，應(yīng)屬無效條款。

  《合同法》第四十條規(guī)定，“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！睂嵺`中，如何判斷提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利？首先，應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定。法律法規(guī)規(guī)定了某種法律關(guān)系下當事人的權(quán)利義務(wù)，若有嚴重的違背，則構(gòu)成免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利。正如上述案例。其次，在法律沒有明確規(guī)定的情況下，可根據(jù)公平原則來判斷。即以一般人的理解，該條款的約定是否造成對一方的不公平，若是，則該條款無效。