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【案情】 2011年12月15日，案外人劉某（出賣人）與被告張某（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》一份，雙方約定：出賣人所售房屋坐落為通州區(qū)東果園XX號(hào)樓XXX室。該房屋建筑面積共123.02平方米，房屋成交價(jià)格為165萬元，家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施等作價(jià)為56萬元，上述價(jià)款由買受人一并另行支付給出賣人。買受人可以在簽訂本合同的同時(shí)支付定金1萬元，合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后，被告張某向劉某支付了10 000元定金。 同日，劉某（甲方）、被告張某（乙方）與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（丙方）三方簽訂《居間服務(wù)合同》一份，約定：鑒于甲乙雙方在丙方居間服務(wù)下就坐落于北京市通州區(qū)東果園XX號(hào)樓XXX號(hào)的房屋，于2011年12月15日簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。甲乙丙三方在友好協(xié)商的基礎(chǔ)上，訂立本居間服務(wù)合同，以茲共同遵守。甲乙雙方同意，共同委托丙方作為交易居間人，丙方提供的居間服務(wù)包括：（4）促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同。甲乙雙方簽訂《買賣合同》時(shí)，居間行為完成，甲乙雙方應(yīng)向丙方支付本合同約定的居間代理費(fèi)。各方同意，應(yīng)向丙方支付的居間代理費(fèi)為人民幣肆萬肆仟貳佰元整，其中，由甲方承擔(dān)人民幣零元整，乙方承擔(dān)人民幣肆萬肆仟貳佰元整，并應(yīng)于本合同簽訂當(dāng)日向丙方支付。合同還約定了其他內(nèi)容。 同日，被告張某為原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司出具書面欠條一張，寫明：本人張某因購買位于通州區(qū)東果園XX號(hào)樓XXX室房屋，欠某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司本房屋的交易服務(wù)費(fèi)共計(jì)人民幣肆萬肆仟貳佰元整（￥44 200），此筆款項(xiàng)于2011年12月18日前結(jié)清。每逾期一日，按照應(yīng)付款的1%向某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付違約金。 2011年12月28日，出售方劉某的委托代理人王某（甲方）與張某（乙方）簽訂《解約協(xié)議書》，約定：甲乙雙方協(xié)商一致同意就上述房屋于2011年12月15日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》予以解除，甲方退還乙方簽訂合同時(shí)支付的定金伍仟元整，協(xié)議還約定了其他內(nèi)容。 庭審中，被告張某稱在簽訂《房屋買賣合同》時(shí)，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司稱其具備購房資格，但簽訂合同后向有關(guān)部門了解得知，其作為非本市戶籍人口于2009年11月1日因就學(xué)自吉林省長春市寬城區(qū)天裕新苑7棟遷入清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院集體戶口的，不能作為本市戶籍人員購房。故主張合同無效，并終止了合同的繼續(xù)履行。 2012年1月，原告某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提起訴訟，要求：1、被告張某向原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付居間報(bào)酬44 200元；2、被告張某按合同約定向原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付違約金1000元。本案訴訟費(fèi)由被告張某承擔(dān)。 【審理】 北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)過審理后認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。本案中，原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是否有權(quán)向被告張某主張居間代理費(fèi)，取決于某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間行為是否合法有效完成。根據(jù)《居間服務(wù)合同》的約定，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司應(yīng)促成雙方簽署合法有效的買賣合同?，F(xiàn)張某雖在某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間服務(wù)下，就涉案房屋與劉某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，但由于張某系因就學(xué)遷入學(xué)校集體戶口的非本市戶籍人口，依規(guī)定不具備作為本市戶籍人員購房的資格，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。故某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司并未完成“促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同”的居間服務(wù)義務(wù)，對其要求張某支付居間報(bào)酬及違約金的請求，于法無據(jù)，法院不予支持。最終法院判決駁回了原告某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的訴訟請求。 一審判決后，原被告雙方均未上訴，現(xiàn)該判決已生效。 【評析】 ?。ㄒ唬┚娱g行為未完成，中介公司無權(quán)主張居間代理費(fèi) 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。在居間合同中只有居間人的居間活動(dòng)達(dá)到目的，委托人才負(fù)有給付報(bào)酬的義務(wù)。居間人的活動(dòng)能否達(dá)到目的，委托人與第三人直接的合同能否促成存在著不確定性，不是完全可由居間人的意志決定。因此，委托人的給付義務(wù)是否須履行，也是不確定的。有時(shí)盡管居間人為了使合同能促成也盡了向委托人報(bào)告或者媒介的義務(wù)，但合同終究沒有成立，沒有達(dá)到居間合同的目的，居間人仍然不能請求報(bào)酬，委托人有權(quán)不予支付報(bào)酬。因?yàn)閳?bào)酬是居間人服務(wù)成果的對價(jià)，沒有促成合同成立，則不得請求支付報(bào)酬。居間活動(dòng)費(fèi)用是居間人在促使合同成立的活動(dòng)中支出的必要費(fèi)用，與報(bào)酬并非同一概念。因此，有時(shí)居間人雖然為促成合同成立付出了勞務(wù)和費(fèi)用，但合同未促成，仍不能請求支付報(bào)酬，只能請求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，如居間活動(dòng)中支出的交通費(fèi)用等。 本案中，劉某（甲方）、張某（乙方）與某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（丙方）簽訂的《居間服務(wù)合同》明確約定，甲乙雙方同意，共同委托丙方作為交易居間人，丙方提供的居間服務(wù)包括促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同。甲乙雙方簽訂《買賣合同》時(shí)，居間行為完成，甲乙雙方應(yīng)向丙方支付本合同約定的居間代理費(fèi)。但是，由于張某系因就學(xué)遷入學(xué)校集體戶口的非本市戶籍人口，依規(guī)定不具備作為本市戶籍人員購房資格，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。因此，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司并沒有完成居間服務(wù)義務(wù)，居間行為沒有完成，因此，其無權(quán)主張居間代理費(fèi)。 ?。ǘ┲薪楣居辛x務(wù)審查并告知購房人是否具備購房資格 合同法第四百二十五條明確規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，對居民家庭在本市購買住房資格限制作出了規(guī)定，很多購房人因?yàn)椴恢獣韵嚓P(guān)政策，最終由于自身不具備購房資格而被迫解除買賣合同。筆者認(rèn)為，中介公司居間服務(wù)目的本就在于促成甲乙雙方簽署合法有效的買賣合同，而限購政策直接關(guān)系到雙方簽訂的買賣合同是否合法有效，因此，中介公司應(yīng)當(dāng)有義務(wù)審查并告知購房人是否具備購房資格。目前，多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)采取措施通過審核當(dāng)事人相關(guān)手續(xù)，下發(fā)告知書的形式告知購房人相關(guān)政策以及是否具備購房資格，避免購房合同目的無法實(shí)現(xiàn)。 綜上，法院的判決是正確的。 ?。ㄗ髡邌挝唬罕本┦型ㄖ輩^(qū)人民法院宋莊法庭） |
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