補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)規(guī)則在房地產(chǎn)案件中的應(yīng)用

--對(duì)書(shū)證強(qiáng)勢(shì)證明力的抑制

　【案 情】

　　原告上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司。

　　被告劉海銓等。

　　三被告作為出賣(mài)方（甲方）、案外人強(qiáng)泓作為買(mǎi)受方（乙方）與原告作為居間方（丙方）簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，約定甲方所有的上海市楊浦區(qū)包頭路某弄某號(hào)某室以1,100,000元出售給乙方。協(xié)議約定了付款方式及付款期限等。該協(xié)議第八條約定：“甲方接受本協(xié)議第三條所述買(mǎi)賣(mài)條件并簽署本協(xié)議的，甲方同意在簽署本協(xié)議后10天內(nèi)與乙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》或類似合同。如果甲方未能履行本協(xié)議本條所述事項(xiàng)，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金。在甲、乙雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》或類似合同當(dāng)日，甲方應(yīng)當(dāng)按照本協(xié)議第三條第3.1款約定的房?jī)r(jià)款的1％支付丙方傭金。甲方同意丙方可從轉(zhuǎn)付的任何款項(xiàng)中扣除前述傭金?！?007年12月8日，三被告與案外人強(qiáng)泓簽訂了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，后系爭(zhēng)房屋過(guò)戶至案外人強(qiáng)泓名下。

　　原告上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司訴稱，在原告居間服務(wù)下，被告與買(mǎi)受方強(qiáng)泓簽訂了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，原告已向被告轉(zhuǎn)付了全部購(gòu)房款，原告完成了居間義務(wù)，被告應(yīng)向原告支付居間傭金人民幣11,000元，卻至今未付，故訴請(qǐng)要求被告支付居間傭金11,000元，并按日萬(wàn)分之五支付逾期違約金，至被告實(shí)際支付日止。

　　被告劉海銓等辯稱，當(dāng)時(shí)與買(mǎi)方協(xié)商，約定被告到手1,100,000元，所有的稅、費(fèi)都由買(mǎi)方承擔(dān)，傭金打?qū)φ?。且按照居間協(xié)議，中介方保管尾款，其可從轉(zhuǎn)付的任何款項(xiàng)中扣除傭金，而被告沒(méi)有支付傭金，原告完全可以扣下尾款，原告當(dāng)初轉(zhuǎn)付了尾款就說(shuō)明被告和原告互不相欠了，故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

　　庭審中，案外人強(qiáng)泓作為證人出庭陳述，黃文強(qiáng)是原告的工作人員，由他陪同看房，并被告知被告要求到手價(jià)1,100,000元，后三方碰頭，被告再次強(qiáng)調(diào)他是到手價(jià)1,100,000元，自己表示同意，并與黃文強(qiáng)談妥傭金打?qū)φ?，雙方的傭金都由自己支付，三方簽訂了買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議，并與被告簽訂了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。自己按約支付了上、下家的傭金及稅費(fèi)。對(duì)于證人強(qiáng)泓的陳述，被告沒(méi)有異議，原告表示異議。

　　【審 判】

　　居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。被告抗辯自己出售系爭(zhēng)房屋是到手價(jià)，由此產(chǎn)生的傭金及稅費(fèi)均由買(mǎi)受方承擔(dān)，有相應(yīng)的證據(jù)予以證明，且符合現(xiàn)實(shí)生活中的交易慣例，對(duì)此法院予以認(rèn)可，因此原告要求三被告支付居間傭金及逾期違約金的訴請(qǐng)，難以支持。據(jù)此判決原告上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司的訴請(qǐng)，不予支持。

　　判決后，原告中原物業(yè)不服一審判決，提起上訴。上海市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。

　　【評(píng) 析】

　　本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，被告關(guān)于與原告及購(gòu)房人口頭約定由購(gòu)房人代為支付傭金且金額減半的陳述能否對(duì)抗原告提交的書(shū)面合同依據(jù)。面對(duì)自己簽署的文書(shū)，當(dāng)事人一般難于否定；然而，書(shū)證記載的利益的不正當(dāng)也可能受到文書(shū)的保護(hù)，這與因?yàn)闆](méi)有簽署文書(shū)從而得不到保護(hù)同樣是不公正的。因此，民事案件中應(yīng)適當(dāng)引入補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)規(guī)則，使其他證據(jù)類型經(jīng)過(guò)佐證，具備對(duì)抗書(shū)證的能力，有利于更好地發(fā)現(xiàn)案件真實(shí)，防止誤判。

　　一、補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)規(guī)則的適用范圍

　　所謂補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)規(guī)則，是指法律明確規(guī)定某些證據(jù)對(duì)案件事實(shí)的證明力不足，不能單獨(dú)作為證明該案件事實(shí)的根據(jù)，必需還有其他證據(jù)佐證，因此又稱為佐證規(guī)則。我國(guó)《民事訴訟法》第七十一條規(guī)定，“人民法院對(duì)當(dāng)事人的陳述，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本案的其他證據(jù)，審查確定能否作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)?！奔疵裨V法籠統(tǒng)的規(guī)定了當(dāng)事人陳述適用補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)規(guī)則，必須結(jié)合其他證據(jù)，方能作為定案依據(jù)。本案被告欲對(duì)抗原告提交的書(shū)證，其本身陳述不能單獨(dú)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，必須應(yīng)用補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)規(guī)則，證明房屋買(mǎi)賣(mài)雙方及中介方口頭約定，對(duì)合同施行變更，由買(mǎi)方支付傭金，且金額減半。對(duì)于須適用補(bǔ)強(qiáng)規(guī)則的證據(jù)，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十九條進(jìn)一步細(xì)化為，“下列證據(jù)不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)：（1）未成年人所作的與其年齡和智力狀況不相當(dāng)?shù)淖C言；（2）與一方當(dāng)事人或者其代理人有利害關(guān)系的證人出具的證言；（3）存有疑點(diǎn)的視聽(tīng)資料；（4）無(wú)法與原件、原物核對(duì)的復(fù)印件、復(fù)制品；（5）無(wú)正當(dāng)理由未出庭作證的證人證言?！?/P>

　　二、補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)的構(gòu)成要件

　　法律明確了被補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)的范圍，但是補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)應(yīng)當(dāng)具備哪些條件，換言之，是不是具備證據(jù)能力的證據(jù)都可以用作補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)？這是我國(guó)民事訴訟立法的一個(gè)空白，造成司法實(shí)踐中，對(duì)哪些證據(jù)可作為補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)認(rèn)識(shí)模糊，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。本案中，證人強(qiáng)泓的證言，能否作為當(dāng)事人（被告）陳述的補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)，法律沒(méi)有明文規(guī)定。筆者認(rèn)為，補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)首先要具備證據(jù)的一般要件，主要指具有證據(jù)能力（英美法系稱之為可采性）和證明能力（英美法系稱之為相關(guān)性），由于其與一般證據(jù)認(rèn)定要件一致，在此不再贅述。作為補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)還必須具備特殊要件，即具有獨(dú)立性和可信性。

　　1、獨(dú)立性。這里所說(shuō)的獨(dú)立性是指補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)非來(lái)源于需要由其補(bǔ)強(qiáng)的證據(jù)本身，不能是被補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)的產(chǎn)物或者復(fù)制品，不能自己補(bǔ)強(qiáng)自己，即補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)具有獨(dú)立的來(lái)源。具有共同來(lái)源的證據(jù)，或者是被補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)另一種表現(xiàn)形式的證據(jù)均不能作為補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)。即本案中，被告的其他陳述不能作為補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)進(jìn)行佐證。但是補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)可以與被補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)具有同一性質(zhì)，證人證言與當(dāng)事人陳述雖然均為言辭證據(jù)，但是證人強(qiáng)泓的證言具有獨(dú)立性，可以作為補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)采納。

　　2、可信性。補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)的可信性要求作為補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)，在證據(jù)品質(zhì)上不存在弱點(diǎn)，也就是說(shuō)，能夠用作補(bǔ)強(qiáng)的證據(jù)不存在足以影響其證明力的缺陷。本身證明力薄弱或存在證明力缺陷的證據(jù)不能作為另一證據(jù)的補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)。本案中，證人強(qiáng)泓的證言欲用作被告陳述的補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)，若證人無(wú)正當(dāng)理由未出庭作證，由于根據(jù)《證據(jù)規(guī)則》，其本身就是需要補(bǔ)強(qiáng)的證據(jù)，即無(wú)法作為補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)使用。

　　綜上所述，原、被告雖簽訂書(shū)面居間協(xié)議約定由被告支付1%傭金，但被告陳述經(jīng)三方約定由買(mǎi)方支付傭金且金額減半，證人強(qiáng)泓的證言符合獨(dú)立性及可信性的特殊要件，可作為補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)佐證案件事實(shí)。另外，原、被告雙方均陳述所有房款已由原告轉(zhuǎn)交被告，而根據(jù)合同約定及交易慣例若由被告支付傭金，則原告可從尾款中予以扣除?？梢?jiàn)，當(dāng)書(shū)證沒(méi)有正確記載事實(shí)，或被用作掩蓋事實(shí)真相的工具時(shí)，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)運(yùn)用補(bǔ)強(qiáng)證據(jù)規(guī)則，賦予人證對(duì)抗書(shū)證的能力，通過(guò)人證來(lái)發(fā)現(xiàn)文書(shū)背后的真實(shí)。

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