房地產(chǎn)企業(yè)在促銷過程中，常常會采取“買房送車位”方式進行營銷，看起來都是車位贈送，但相關(guān)的合同簽定、發(fā)票開具及后續(xù)的產(chǎn)權(quán)辦理真的一樣嗎？

首先我們先要明確一個概念，買房贈送的車位是否要視同銷售，繳納相關(guān)稅費？

由于地產(chǎn)企業(yè)贈送的車位，仍然屬于本企業(yè)自己開發(fā)的產(chǎn)品范疇。根據(jù)國稅函（2008）875號文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入。

根據(jù)上述文件規(guī)定，這里的買房贈車位同我們?nèi)粘Ｖ匈浰偷囊曂N售并不一樣，需要視同銷售的贈送特指無償贈送的情況，這里地產(chǎn)企業(yè)的贈送顯然不屬于無償贈送。所以上述國稅函（2008）年875號文件實際上將其界定為捆綁銷售，基于這種思路，不需要再將贈送的車位再視同銷售交納相關(guān)稅費，處理為捆綁銷售即可。

其次，買房贈送的車位，車位在實務(wù)中可能存在兩種情況，有產(chǎn)權(quán)的車位和無產(chǎn)權(quán)的車位，那么在合同簽定、發(fā)票開具及后續(xù)的產(chǎn)權(quán)辦理中存在很大差異。

一、買房贈送無產(chǎn)權(quán)的車位情形

1、房屋銷售及車位轉(zhuǎn)讓分別簽定合同

例：某地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈一優(yōu)惠活動，即在規(guī)定時間內(nèi)購買住宅的客戶可以免費贈送獨立規(guī)劃無產(chǎn)權(quán)的的車位一個。即：商品房銷售總價100萬元中，含贈送的車位轉(zhuǎn)讓價10萬元。

（1）合同分別簽定

根據(jù)上述捆綁銷售的思路，等于開發(fā)商同時銷售住宅和車位，當(dāng)然按捆綁銷售的邏輯，將100萬元價款進行分拆，合同分開簽署。即：住宅90萬元，車位10萬元。

（2）發(fā)票分別開具

發(fā)票自然也應(yīng)當(dāng)分開開具，按照住宅和車位各自的價格單獨開票，提供給業(yè)主。

（3）注意相應(yīng)風(fēng)險

但企業(yè)由于各種原因，如果合同未能區(qū)分兩部分價款，統(tǒng)一按照100萬簽署網(wǎng)簽合同，發(fā)票就很難進行分拆，只能同網(wǎng)簽合同保持一致，按照100萬開具住宅銷售發(fā)票，車位無法開具發(fā)票，那后續(xù)車位的成本結(jié)轉(zhuǎn)，包括最終的土增清算都會給企業(yè)帶來麻煩。

2、買房送車位，對贈送車位簽定補充協(xié)議

一般地產(chǎn)企業(yè)的配套車位通常不在可售面積內(nèi)，作為公共配套也不允許對外銷售，但實際上很多公司將配套車位對外轉(zhuǎn)讓，將與土地等長的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓車位的永久使用權(quán)。

（1）合同簽定補充協(xié)議

根據(jù)上述案例情況，由于該車位無法辦理產(chǎn)權(quán)證，因此只有住宅能夠辦理網(wǎng)簽合同，為了保證與實際業(yè)務(wù)相吻合，通常只能由企業(yè)自己同業(yè)主簽署補充協(xié)議，約定網(wǎng)簽合同中100萬元中包含贈送的車位10萬元，即總價款100萬元是由兩部分組成：房價90萬元和車位10萬元組成，車位部分以《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》進行補充，而且約定車位不辦理產(chǎn)權(quán)證書。

（2）發(fā)票開具情形

企業(yè)在買房贈送車位開具發(fā)票時，最好能夠同時注明這種捆綁銷售的性質(zhì)，即按照商業(yè)折扣進行處理。

在開具發(fā)票的時候時需要注意，根據(jù)2003年16號文件規(guī)定，單位和個人在提供應(yīng)稅勞務(wù)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為收入額，如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從收入中減除。

在實務(wù)中有兩種開具發(fā)票的情形：

①按100萬元開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票，同時在備注欄中注明：包含贈送的10萬元車位一個；

②在一張發(fā)票上開具：房屋銷售100萬元，車位銷售15萬元，折扣15萬元。

（3）房管部門風(fēng)險

上述兩種方式開具發(fā)票，企業(yè)從后續(xù)的財稅處理、成本結(jié)轉(zhuǎn)及稅費繳納基本上問題不大，但需要考慮的是這樣開具發(fā)票，網(wǎng)簽合同房管部門是否允許這樣開票約定。

（4）簽署補充協(xié)議的風(fēng)險

簽署補充協(xié)議，雖然企業(yè)自認(rèn)為將100萬元的房價中包含的10萬元車位補充約定清楚了，也保證了企業(yè)財稅處理、成本結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)清算等的一致性，但在后續(xù)稅務(wù)檢查時，一定要提前和稅務(wù)人員溝通解釋，避免將車位認(rèn)定為贈送，從而要求按照100萬正常銷售+10萬視同銷售合并繳稅。

3、將贈送的車位做為該棟樓的配套

（1）合同統(tǒng)一簽定

還是沿用上述案例，如果業(yè)主由于其他原因，不愿意將贈送的車位單獨與企業(yè)簽定補充協(xié)議進行約定，即：住宅網(wǎng)簽合同100萬元，不約定或補充簽定車位贈送合同。

（2）發(fā)票開具

如果合同統(tǒng)一簽定，住宅發(fā)票也應(yīng)統(tǒng)一開具100萬元，那么地產(chǎn)企業(yè)就存在贈送的車位成本無法分?jǐn)偟那樾巍?/p>

如果地產(chǎn)企業(yè)為了體現(xiàn)車位贈送的事實，按照分拆價款開具發(fā)票，會導(dǎo)致合同與發(fā)票的不一致，未來給房子辦證帶來新的困擾。

建議：在實務(wù)中，如果該車位屬于無產(chǎn)權(quán)的人防等配套設(shè)施，可以將該贈送的車位做為該棟樓的配套，發(fā)生的成本做為配套費用在該棟樓進行分?jǐn)偺幚恚枰a充完善相關(guān)配套資料，設(shè)計好各個環(huán)節(jié)的處理方案來支撐該財稅處理。

二、買房贈送有產(chǎn)權(quán)的車位情形

如果企業(yè)采取“買房送車位”方式進行銷售，而該車位是有產(chǎn)權(quán)的，不論促銷活動如何宣傳，地產(chǎn)企業(yè)都必須將房屋銷售和車位銷售合同分別簽署，發(fā)票分別開具。否則，由于合同簽署和發(fā)票開具約定不清，會給后續(xù)房屋和車位的產(chǎn)權(quán)證辦理帶來無法解決的麻煩。

三、總結(jié)

買房送車位，本質(zhì)上屬于捆綁銷售，應(yīng)當(dāng)分拆兩部分價款，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本；同時，對于贈送無產(chǎn)權(quán)的車位，要求企業(yè)必須在合同簽署和發(fā)票開具兩個重要節(jié)點保持一致且對后續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)辦理不受影響；如果是贈送有產(chǎn)權(quán)的車位，合同簽署及發(fā)票開具更不能含糊，必須嚴(yán)格約定區(qū)分，否則，對于后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理將產(chǎn)生無法解決的矛盾。

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【何廣濤博士9月南京、杭州精品】《建安企業(yè)合同涉稅管理與掛靠經(jīng)營全流程財稅管控》專題研討班

【課程背景】

經(jīng)過四年多的試點，建安企業(yè)的增值稅政策已經(jīng)基本定型，廣大建安企業(yè)財稅管理面臨的主要任務(wù)是如何將經(jīng)營流程和經(jīng)營模式與稅收政策有機結(jié)合起來，以獲取稅收利益，降低涉稅風(fēng)險。

工程投標(biāo)、預(yù)收款、分包分供商選擇、工程計價、工程款收取、發(fā)票開具、以房抵債等各個環(huán)節(jié)均蘊含稅收籌劃空間和涉稅風(fēng)險管控點，如，合同條款對納稅義務(wù)發(fā)生時間的影響；新收入準(zhǔn)則下合同內(nèi)容對收入確認(rèn)和企業(yè)所得稅的影響；工程計價與工程計稅、發(fā)票開具類型的關(guān)系如何協(xié)調(diào)；公司、非法人組織、個人等不同類型的合同相對人存在什么樣的風(fēng)險；合同解除、合同無效、合同變更、合同中止有哪些涉稅問題；分包商供應(yīng)商已注銷，是否可以向指定的第三方支付款項；新司法解釋和新債務(wù)重組準(zhǔn)則下以房抵債合同應(yīng)如何進行財稅處理……

廣義的掛靠經(jīng)營包括資質(zhì)借用、轉(zhuǎn)包和違法分包等三種模式，對此類不規(guī)范但卻普遍存在的經(jīng)營模式，如何從財稅管理的角度進行管控，包括：建筑行業(yè)主管部門禁止的行為，稅法如何看待，如向個人支付的分包款，能否進行差額扣除；掛靠經(jīng)營與虛開發(fā)票的界限如何把握；掛靠雙方存在哪些風(fēng)險，如被掛靠方賬戶被凍結(jié)掛靠方如何保證資金安全，掛靠方以被掛靠方名義簽訂合同，民事責(zé)任由誰承擔(dān)；掛靠管理費屬于非法所得是否會被收繳；掛靠協(xié)議關(guān)于管理費和稅金應(yīng)如何計算最為公平；被掛靠方應(yīng)如何進行會計核算；掛靠方如何安全低稅負(fù)的提取掛靠利潤……

為幫助廣大建安企業(yè)全面深入掌握經(jīng)營流程和經(jīng)營模式涉稅管控策略，降低涉稅風(fēng)險，我們將于近期舉辦《建安企業(yè)合同涉稅管理與掛靠經(jīng)營全流程財稅管控研討班》，本次課程以合同涉稅管理和掛靠經(jīng)營財稅管控為切入點，以建安企業(yè)常見財稅疑難問題為導(dǎo)向，由富于實操經(jīng)驗的中國建筑財稅深耕者、中國建設(shè)會計學(xué)會建筑學(xué)術(shù)專業(yè)委員會首席專家何廣濤博士為大家進行講解，歡迎各大建安企業(yè)參加。

【主講專家】

何廣濤博士  中國建筑財稅深耕者、中國建設(shè)會計學(xué)會建筑學(xué)術(shù)專業(yè)委員會首席專家，中國人民大學(xué)會計學(xué)博士，高級會計師，注冊稅務(wù)師，碩士生導(dǎo)師，北京理工大學(xué)、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)、北京工商大學(xué)校外研究生導(dǎo)師，知名財銳實戰(zhàn)派專家。

何博士曾在北京大型雙特級資質(zhì)建筑集團從事財稅實務(wù)工作十余年，歷任國家體育場“鳥巢”項目財務(wù)主管，特大型項目部總會計師，集團公司稅務(wù)負(fù)責(zé)人等多重崗位鍛煉，具備完整的建安行業(yè)全流程財稅實操經(jīng)驗。

何博士既具備深厚的理論功底和豐富的實踐經(jīng)驗，又有精準(zhǔn)的政策把握能力和敏銳的政策洞察力，深耕建安領(lǐng)域財稅筆耕不輟，兩年來累計已發(fā)表原創(chuàng)文章三百余篇，其中關(guān)于增值稅會計處理規(guī)定、建筑服務(wù)預(yù)收款納稅義務(wù)時間、商品和服務(wù)稅收編碼、未顯示編碼簡稱的發(fā)票是否可用等學(xué)術(shù)觀點，已在后續(xù)國家出臺的政策中得到印證。著作有《建筑業(yè)增值稅管理與會計實務(wù)》第一版和第二版。

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※ 通過對建筑業(yè)企業(yè)財稅疑難問題的學(xué)習(xí)，熟練掌握建筑業(yè)企業(yè)全流程全稅種的實務(wù)操作和風(fēng)險防范之道

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※ 嚴(yán)格按照課程大綱講解，只講干貨，不跑偏，不講題外話。

※ 以最通俗的語言講解，計零基礎(chǔ)人員也可以聽懂。

※ 相應(yīng)政策更新至開課當(dāng)天

【時間地點】

9月12–13日       江蘇·南京

9月19–20日       浙江·杭州

【參會對象】

各大施工企業(yè)的老板、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)總監(jiān)、合同管理、法律部負(fù)責(zé)人、財務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、各會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所、代理記賬公司和涉稅咨詢顧問公司的負(fù)責(zé)人及其工作人員。

【課程大綱】

一、建安財稅管理新形勢、新環(huán)境、新問題

※ 最新財稅政策實務(wù)解析（更新至開課當(dāng)天）

※ 5月1日起實施的《保障農(nóng)民工工資支付條例》對建安企業(yè)的影響

※ 部分地區(qū)取消勞務(wù)資質(zhì)對建筑企業(yè)用工模式的影響

※ 建筑服務(wù)分包款差額扣除的新變化與操作要點

※ 簡易計稅取消備案后相關(guān)證明資料的準(zhǔn)備

※ 新收入準(zhǔn)則模式下，建安企業(yè)會計核算、所得稅收入確認(rèn)以及增值稅收入的協(xié)調(diào)

※ 異地成立分公司與跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅

※ 各地自然人代開發(fā)票個稅征收模式不同，建安企業(yè)操作要點

二、建安企業(yè)主要經(jīng)營流程涉稅處理

※ 增值稅對投標(biāo)計價的影響：一般計稅和簡易計稅

※ 合同約定計稅方法與實際執(zhí)行計稅方法不一致，稅金被業(yè)主或?qū)徲嫴块T核減的應(yīng)對

※ 未開工支付的預(yù)收款、業(yè)主超計量支付的工程款的處理

※ 質(zhì)保金被扣留或者缺陷責(zé)任期過后承擔(dān)保修義務(wù)的涉稅處理

※ 墊資工程利息、延期付款利息以及民間借貸利息的處理

※ 專業(yè)分包工程的計價與計稅策略

※ 苗木花卉、商品混凝土等特殊材料的財稅處理

※ 分包商、供應(yīng)商注銷無法支付款項的處理

※ 以房抵債與建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的處理

三、建安企業(yè)合同涉稅管理

※ 建筑業(yè)企業(yè)常見合同：總包合同、勞務(wù)分包合同、專業(yè)分包合同、材料采購合同

※ 合同相對人涉稅風(fēng)險管控策略：一人有限公司、個體工商戶、自然人等

※ 合同效力與涉稅處理：建設(shè)工程施工合同效力的特殊性、無效合同、未履行合同、合同解除，涉稅如何處理

※ 合同內(nèi)容與增值稅稅目甄別

※ 付款條款與納稅義務(wù)發(fā)生時間

※ 發(fā)票開具與款項支付的約定

※ 稅款承擔(dān)條款與包稅合同

四、掛靠經(jīng)營財稅管控

※ 掛靠經(jīng)營在建筑法上的認(rèn)定及行政處罰風(fēng)險

※ 掛靠經(jīng)營與虛開發(fā)票的區(qū)分

※ 掛靠經(jīng)營合同無效，工程款、管理費、違約金的處理

※ 掛靠、轉(zhuǎn)包、非法分包的區(qū)別及其風(fēng)險防控

※ 自然人掛靠、分子公司掛靠的操作模式

※ 項目掛靠稅負(fù)的控制和核算

※ 實際施工人提取掛靠利潤的途徑