房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房常常會有諸多促銷活動，但很多促銷活動可能引發(fā)涉稅風(fēng)險，我們來看看一個典型的買房送車位案例吧。

增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅相關(guān)文件都有關(guān)于商品房視同銷售的規(guī)定，如果將企業(yè)產(chǎn)品或者資產(chǎn)對外無償贈送，必須視同銷售繳納各種稅收。

但此贈送非彼贈送，買房送車位并非視同銷售中界定的無償贈送，而是一種特殊的促銷手段，而且拿到車位的前提是買房子，這本質(zhì)上應(yīng)該屬于捆綁銷售。

如果界定為捆綁銷售，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)理解為業(yè)主花費100萬元買了房子+車位，財稅處理應(yīng)當(dāng)將100萬元在房子和車位之間進(jìn)行分割，分別進(jìn)行處理。看起來好像說到這里問題就解決了，但實務(wù)中出現(xiàn)了諸多問題，我們一一分析。

配套車位通常不在可售面積內(nèi)，作為公共配套也不允許對外銷售。但實際上很多公司將配套車位對外轉(zhuǎn)讓，簽署《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將與土地等長的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，而且并不承諾辦證。

此類業(yè)務(wù)曾經(jīng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部也有諸多爭議，焦點在于到底是轉(zhuǎn)讓還是租賃？現(xiàn)在爭議漸漸平息，大多數(shù)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)明確態(tài)度，只要是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，哪怕是一次性收取超過20年以上的租金，均會被界定為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按照轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納各種稅費。因此，在本案例中，車位有沒有產(chǎn)權(quán)并不會成為界定銷售的障礙。

現(xiàn)在我們有了兩個結(jié)論，一個是配套車位也可以實質(zhì)上轉(zhuǎn)讓；另一個是買房送車位屬于捆綁銷售。但是合同怎么簽？

如果是捆綁銷售那么等于開發(fā)商同時銷售住宅和車位，由于案例中的車位無法辦理產(chǎn)權(quán)證，因此只有住宅能夠辦理網(wǎng)簽合同，車位通常只能由企業(yè)自己同業(yè)主簽署協(xié)議。

當(dāng)然，按照捆綁銷售的邏輯，應(yīng)當(dāng)將100萬分拆為住宅和車位兩部分分別簽署協(xié)議，但實務(wù)中很多企業(yè)依然按照100萬同業(yè)主簽署網(wǎng)簽合同，只是在補(bǔ)充協(xié)議中注明100萬包含車位贈送一個。這給企業(yè)帶來巨大的涉稅風(fēng)險，如果這樣簽合同，車位就非常容易被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為贈送，從而要求按照100萬正常銷售+15萬視同銷售合并繳稅。

沿著捆綁銷售的思路延續(xù)下來，價款進(jìn)行分拆，合同分開簽署，發(fā)票自然應(yīng)當(dāng)分開開具，按照住宅和車位各自的價格單獨開票，提供給業(yè)主。但如果合同未能區(qū)分兩部分價款，統(tǒng)一按照100萬簽署網(wǎng)簽合同，發(fā)票就很難進(jìn)行分拆，只能同網(wǎng)簽合同保持一致，按照100萬開具住宅銷售發(fā)票，車位無法開具發(fā)票，最終給企業(yè)帶來麻煩。

否則，住宅網(wǎng)簽合同按照100萬，開具發(fā)票如果按照分拆價款開具，會導(dǎo)致合同與發(fā)票的不一致，未來給房子辦證帶來新的困擾。

1、買房送車位，本質(zhì)上屬于捆綁銷售，應(yīng)分拆兩部分價款，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，而不應(yīng)將車位視為無償贈送視同銷售；

2、捆綁銷售的邏輯要求企業(yè)必須在合同簽署和發(fā)票開具兩個重要節(jié)點保持一致，如果合同未能分開或者發(fā)票未能分開，將導(dǎo)致非常嚴(yán)重的涉稅風(fēng)險，可能被認(rèn)定為無償贈送而視同銷售。

3、如果決定實施送車位促銷，企業(yè)需要在開始做好準(zhǔn)備，設(shè)計好各個環(huán)節(jié)的處理方案，避免最終風(fēng)險爆發(fā)難以優(yōu)化。