自1981年深圳成立第一家物業(yè)公司以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理逐漸在商業(yè)住宅小區(qū)中普及。與此同時，因物業(yè)管理引發(fā)的糾紛也日益增多，其中因物業(yè)公司未履行安全保障義務(wù)而產(chǎn)生的糾紛尤為突出，主要表現(xiàn)為物業(yè)公司未盡安全保障義務(wù)導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害。因立法規(guī)定的不完善，各地法院在審理此類案件時的具體做法不盡相同，裁判結(jié)果甚至大相徑庭，不僅損害了司法權(quán)威，還使當事人的權(quán)益得不到及時保障，甚至引發(fā)更大的社會問題。由此，加強對物業(yè)管理中的安保責任研究顯得十分必要。

　　一、物業(yè)公司安保責任的義務(wù)來源和內(nèi)涵

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)公司安保責任的義務(wù)來源。民事責任是民事主體違反合同義務(wù)或法定義務(wù)而應(yīng)承擔的法律后果。因此，物業(yè)公司安保責任的義務(wù)來源于法律規(guī)定、合同約定以及合同的隨附義務(wù)。

　　1、法律規(guī)定。2003年12月29日最高人民法院公布了《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，第一次對于安全保障責任的主體、承擔范圍、承擔方式做出了明確規(guī)定。2007年8月26日國務(wù)院重新修訂頒布的《物業(yè)管理條例》明確了物業(yè)公司因合同約定具有的安全保障義務(wù)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安法律法規(guī)的行為予以制止，并協(xié)助做好安全防范工作，這是我國首次以行政法規(guī)的形式對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)及責任進行了概括。2011年10月12日，廣東省高院《關(guān)于審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的指導意見》明確了第三人侵權(quán)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保責任問題，為該類案件的司法裁判提供了依據(jù)。

　　2、合同約定。物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系屬于民事法律關(guān)系，雙方應(yīng)按照簽訂的物業(yè)服務(wù)合同履行自己的義務(wù)。若雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在安全保障義務(wù)方面有明確約定，如因物業(yè)公司不盡職致使業(yè)主受到第三人的侵權(quán)，物業(yè)公司應(yīng)對業(yè)主的損失承擔賠償責任。

　　3、合同的隨附義務(wù)。即使物業(yè)服務(wù)合同在安保方面無明確約定，但業(yè)主繳納物業(yè)管理費的目的是享受物業(yè)公司為小區(qū)帶來的舒適安全的環(huán)境，基于這種信賴關(guān)系，無論在物業(yè)合同中是否明確約定安全保障義務(wù)的條款，物業(yè)服務(wù)人均應(yīng)當依據(jù)誠實信用原則，根據(jù)物業(yè)合同的目的來履行安保義務(wù)。如違反了附隨義務(wù)，同樣構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔賠償責任。

　?。ǘ┪飿I(yè)公司安保責任的義務(wù)內(nèi)容。物業(yè)公司是否須承擔安保責任，首先要看其是否違反了安全保障義務(wù)。安全保障義務(wù)主要包括：1、設(shè)施設(shè)備方面，如安裝監(jiān)控攝像，對公共設(shè)施的維護和保養(yǎng)等；2、管理制度方面，如建立完善的物業(yè)管理制度，制定緊急事態(tài)應(yīng)急措施等；3、防范、制止違法方面，這也是安全保障義務(wù)的核心、當前小區(qū)物業(yè)糾紛爭議的焦點。包括合理布崗，24小時保安執(zhí)勤巡查，與公安機關(guān)建立聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)，對在小區(qū)內(nèi)發(fā)生危害事件采取應(yīng)急措施，及時報告公安機關(guān)，并對受損人員進行及時救助等。如果物業(yè)公司違反了上述義務(wù)，致使業(yè)主或特定第三人的人身財產(chǎn)權(quán)益受到了損害，則須承擔損害賠償責任。

　?。ㄈ┪飿I(yè)公司安保責任的性質(zhì)。對于安保責任的性質(zhì)，應(yīng)該根據(jù)其違反的安全保障的內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)合同的約定內(nèi)容來判定，主要有違約責任和違約責任與侵權(quán)責任競合這兩種情況，現(xiàn)分而論之。

　　1、違約責任。物業(yè)公司和業(yè)主之間首先有一種服務(wù)合同關(guān)系。因為“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是被服務(wù)者與服務(wù)提供者的關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)利來源于業(yè)主的授權(quán)，也是基于業(yè)主共同利益的需要?！币话銇碚f，物業(yè)服務(wù)合同中都會約定物業(yè)安保服務(wù)的內(nèi)容。如果物業(yè)公司因未履行物業(yè)服務(wù)合同中的安保義務(wù)而導致業(yè)主的人身或財產(chǎn)受損的，物業(yè)公司應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定負相應(yīng)的違約責任。

　　除當事人約定的義務(wù)之外，合同義務(wù)還包括法定的義務(wù)和依據(jù)誠實信用原則所產(chǎn)生的附隨義務(wù)。附隨義務(wù)通常都是在合同約定的義務(wù)內(nèi)容不明確或存在漏洞的情況下產(chǎn)生的，主要起到補充法定和約定義務(wù)不足的作用。就物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，違約行為表現(xiàn)為未履行保安職責，或者雖然提供了保安服務(wù)，但提供服務(wù)的質(zhì)量未達到法律或合同規(guī)定的要求。

　　2、違約責任與侵權(quán)責任的競合。雖然物業(yè)公司承擔的安保責任首先是違約責任，但是也存在違約責任與侵權(quán)責任的竟合的情形。所謂物業(yè)管理侵權(quán)主要表現(xiàn)為未盡設(shè)施設(shè)備方面的安保義務(wù)致業(yè)主受損害，比如小區(qū)內(nèi)部設(shè)施設(shè)備硬件方面沒有達到相應(yīng)安全保障要求，存在缺陷或瑕疵，直接造成業(yè)主人身、財產(chǎn)損害的，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間之前存在著物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，就存在違約責任與侵權(quán)責任的競合。此時由業(yè)主自行選擇以何種事由對物業(yè)公司行使請求權(quán)。

　　二、第三人侵權(quán)時物業(yè)公司的安保責任承擔

　　在司法實踐中，因物業(yè)公司未盡設(shè)施設(shè)備方面的安全保障義務(wù)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受損的案件，法律關(guān)系比較清晰，責任明確，爭議較少，業(yè)主的賠償請求往往會得到法院的支持。此類案件的責任承擔，本文不再一一闡述。但在物業(yè)公司管轄范圍內(nèi)，發(fā)生第三人侵害業(yè)主人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的案件中，物業(yè)公司是否承擔責任，如何歸責，以及責任承擔的方式和范圍等，司法判斷標準并不統(tǒng)一，在司法實踐中爭議很大，甚至出現(xiàn)裁判結(jié)果迥異的情況。如深圳市某物業(yè)管理合同糾紛案，該案中深圳市某小區(qū)業(yè)主明某被潛伏在小區(qū)空置房內(nèi)四天的兩名歹徒搶劫并殺害，因該空置房的鑰匙保管在物業(yè)公司電工陳某手中，陳某在歹徒潛伏空置房期間發(fā)現(xiàn)有人進出，未進行詢問報告，明某家屬認為物業(yè)公司存在失職，遂將物業(yè)公司訴至羅湖區(qū)人民法院。羅湖區(qū)人民法院以物業(yè)合同負有安保隨附義務(wù)，物業(yè)公司違約為由，判決物業(yè)公司賠付10萬元。物業(yè)公司不服一審判決上訴。深圳市中院審理后以隨附義務(wù)不能大過物業(yè)合同主義務(wù)以及物業(yè)公司不具有對該小區(qū)全體業(yè)主及業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)保護、保管的權(quán)利能力，不具有公安司法機關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基本職能，物業(yè)公司工作人員的行為與被害人被害結(jié)果無因果關(guān)系為由，駁回了明某家屬的訴請。該案引發(fā)了巨大的社會爭議和法律界的熱議。此后，法院對這類案件的受理也顯著增加，2007年上海某小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛，同樣是第三人侵害，業(yè)主殞命，閘北區(qū)法院以物業(yè)公司內(nèi)保未對進出人員問詢存在過錯為由，判決物業(yè)公司承擔部分賠償責任。區(qū)法院去年受理了一宗類似案件，亦是以物業(yè)公司負有安保義務(wù)，存在過錯為由判決物業(yè)公司承擔部分賠償責任，現(xiàn)該案上訴至深圳市中級人民法院。

　　雖然有些司法判例對第三人侵權(quán)時物業(yè)公司存在安全保障義務(wù)持否定態(tài)度，但近年來有關(guān)物業(yè)管理方面法律規(guī)定及司法判例更多的是持肯定態(tài)度。而且，隨著社會環(huán)境變化，民眾對安全保障要求越來越高，對物業(yè)服務(wù)合同的安全保障條款要求越多，有些物業(yè)公司與業(yè)主簽訂有明確安保條款的服務(wù)合同，此時物業(yè)公司對小區(qū)居民的安全保障是一種主義務(wù)，如物業(yè)企業(yè)違反合同約定未盡到安保責任而致使業(yè)主遭受人身、財產(chǎn)的損失，物業(yè)公司理應(yīng)承擔違約責任。即使在物業(yè)服務(wù)合同對安保條款沒有明文約定的情況下，根據(jù)合同的附隨義務(wù)以及收益與風險相一致原理的要求，作為物業(yè)管理費收益一方的物業(yè)公司也理應(yīng)承擔一定范圍的安保責任，這是物業(yè)合同的應(yīng)有之意。

　　（一）第三人侵權(quán)時物業(yè)公司的歸責原則。廣東省高院《關(guān)于審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的指導意見》明確在第三人侵權(quán)時物業(yè)公司的歸責原則為過錯原則，即物業(yè)公司應(yīng)以自身存在過錯為承擔責任的前提，受侵害人須舉證證明物業(yè)公司存在未盡安全保障義務(wù)的過錯，否則物業(yè)公司不承擔賠償責任。

　?。ǘ┑谌饲謾?quán)時物業(yè)公司承擔安保責任的形式。最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》明確了在第三人侵權(quán)時，作為安全保障義務(wù)人的物業(yè)公司承擔的是補充賠償責任。這是因為物業(yè)公司并非實際侵權(quán)人，與侵權(quán)人也不構(gòu)成共同侵權(quán)，不能要求物業(yè)公司對侵權(quán)人導致?lián)p失承擔全部賠償責任或連帶責任。物業(yè)公司只是因為其違反安全保障義務(wù)的行為導致增加了受害人損害結(jié)果發(fā)生的可能性，所以承擔的是一種補充賠償責任。業(yè)主的損害應(yīng)先向侵權(quán)人要求補償，只有在受害人在侵權(quán)人處不能得到補償時，才能由物業(yè)公司承擔。

　　（三）第三人侵權(quán)時物業(yè)公司承擔責任范圍。物業(yè)公司是一個以盈利為目的的企業(yè)，收費較為低廉，且不具有公安司法機關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基本職能，其所負安全保障義務(wù)主要是安全防范。發(fā)生刑事案件，尤其是涉及命案或故意傷害等暴力案件情況下，不可能要求保安以命搏命，所以《物業(yè)管理條例》規(guī)定了物業(yè)公司負有采取應(yīng)急措施，及時報告公安機關(guān)以及協(xié)助救援等安全保障義務(wù)，這就決定了物業(yè)公司違反安全保障義務(wù)時所能承擔的責任范圍不可能無限擴大，否則會造成物業(yè)公司發(fā)展的阻礙。廣東省高院《關(guān)于審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的指導意見》說明了物業(yè)公司承擔責任的范圍應(yīng)結(jié)合其承擔的安全保障義務(wù)以及收費標準確定，遵循了權(quán)利與義務(wù)相一致的精神，同時賦予了法官一定的自由裁量。

　　此外，還有學者提出，物業(yè)公司應(yīng)承擔的賠償數(shù)額還應(yīng)依可預(yù)見性規(guī)則確定。按照《合同法》規(guī)定的可預(yù)見性標準，物業(yè)服務(wù)公司違反合同約定義務(wù)所承擔的法律責任不應(yīng)超出它對合同風險的理解，即不應(yīng)超出物業(yè)服務(wù)公司訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到因違反合同可能造成的損害。而這個理解在實際案件中取決于法官依法對具體案件當事人的利益衡量以及自由量裁權(quán)。但一般認為，人身損害賠償應(yīng)包括醫(yī)療費、喪葬費等直接損失，精神損害賠償一般不予支持。

　　三、物業(yè)管理如何防范第三人侵權(quán)風險的建議

　　（一）健全保安服務(wù)業(yè)的立法和管理。目前我國還沒有制定關(guān)于居住物業(yè)保安管理方面的法律法規(guī)，現(xiàn)實中存在保安服務(wù)標準不統(tǒng)一、職責不清，保安人員素質(zhì)不高，法律意識薄弱，社會責任感不強，專業(yè)技能差等問題，這些都是導致物業(yè)中保安服務(wù)質(zhì)量不高，物業(yè)糾紛頻發(fā)的重要原因。應(yīng)盡快出臺規(guī)范保安行業(yè)的法律法規(guī)，對保安服務(wù)的標準，人員資質(zhì)，職業(yè)道德等做出明確規(guī)定。

　?。ǘ┩晟莆飿I(yè)公司內(nèi)部管理制度。物業(yè)公司之所以會承擔安保違約責任，歸根結(jié)底是因為內(nèi)部管理制度不完善，疏于管理，事前未做好安全防范措施，事中未能及時應(yīng)對，事后未能及時報告或者救援等原因所致。物業(yè)公司完善自身內(nèi)部管理，聘請較高素質(zhì)物業(yè)服務(wù)人員，強化安全保障意識，加強突發(fā)事件應(yīng)對培訓，加強安保設(shè)施建設(shè)，更換較高標準監(jiān)控系統(tǒng)，設(shè)置24小時保安巡崗制度，跟公安機關(guān)建立實時聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)等。通過完備的管理制度和高科技的手段，提高安全防范能力，保障業(yè)主和使用人的人身、財產(chǎn)權(quán)利。

　?。ㄈ┙⒔∪ｋU補償機制。將商業(yè)保險制度引進物業(yè)行業(yè)，建立健全社會補償機制，完善對業(yè)主人身、財產(chǎn)的保護和救濟，同時也可減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的保安責任。在美國，美國物業(yè)公司往往在物業(yè)保險上作較多投入，我國包括北京、上海在內(nèi)的一些地方已經(jīng)在試行物業(yè)管理責任保險，推廣“物業(yè)+保險”社區(qū)安新模式，雖然這種模式在探索實施的過程中尚存在不少問題，但相信隨著社會的發(fā)展，立法的逐漸完善，業(yè)主保險意識的提高，最終能建立一套較為完善的物業(yè)商業(yè)保險的補償機制，以構(gòu)建業(yè)主、物業(yè)公司、保險公司三贏的局面。（區(qū)法院供稿）