文/徐世兵 北京市蘭臺(tái)律師事務(wù)所

本文原載于微信公眾號(hào)蘭臺(tái)房地產(chǎn)法評(píng)

今年6月份，在北京市房山區(qū)一售樓處，一男子砸毀停在售樓處的20多輛汽車(chē)玻璃；該車(chē)輛部分屬于售樓處工作人員，其中大部分屬于購(gòu)房客戶,最終該砸車(chē)男子鋃鐺入獄，無(wú)力賠償。但是，各位車(chē)主就蒙圈了，真是躺著也中槍?zhuān)y道就白白的吃虧么，于是各位車(chē)主與售樓處工作人員及該售樓處物業(yè)協(xié)商，在激烈的爭(zhēng)論下依然沒(méi)有結(jié)果，車(chē)主也是通過(guò)各種方式維權(quán)，可是目前這件事依然沒(méi)有畫(huà)上句號(hào)，三方在爭(zhēng)論的路上越走越遠(yuǎn)?，F(xiàn)在我們重點(diǎn)探究在小區(qū)里停放的車(chē)輛損毀，到底應(yīng)該如何處理。

一、法律關(guān)系主體

小區(qū)車(chē)輛損毀糾紛的主體，其實(shí)應(yīng)該是三方，分別是車(chē)主，侵權(quán)人，還有物業(yè)公司?？墒谴蠖鄶?shù)情況下，侵權(quán)人逃之夭夭，車(chē)主一般主張物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。因此我們主要來(lái)探討車(chē)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系。

二、安保義務(wù)的依據(jù)

1.侵權(quán)責(zé)任法的相關(guān)規(guī)定

《侵權(quán)責(zé)任法》第三十七條：賓館、商場(chǎng)、銀行、車(chē)站、娛樂(lè)場(chǎng)所等公共場(chǎng)所的管理人或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。

在法律上，判斷是否具有安全保障義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)并不在于承擔(dān)者是否具有哪種“經(jīng)營(yíng)者”的身份，而在于實(shí)質(zhì)上的“對(duì)危險(xiǎn)源的控制”，作為物業(yè)服務(wù)區(qū)進(jìn)行實(shí)際管理的物業(yè)公司，對(duì)小區(qū)的危險(xiǎn)源的控制力當(dāng)然要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小區(qū)業(yè)主。因此，在一定情形下，物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的保障義務(wù)不僅是符合日常生活經(jīng)驗(yàn)和常理的，在法律理論上也是有基礎(chǔ)的。

2．物業(yè)相關(guān)的法律規(guī)定

物業(yè)合同可以意思自治的制定，但是是否可以隨意的任性制定呢？答案是否定的，因?yàn)榉蓪?duì)于物業(yè)相關(guān)也有規(guī)定，也有不可逾越的底線。該方面最重要的是物業(yè)管理的特別規(guī)定《物業(yè)管理?xiàng)l例》，其中第四十六條和第四十七條的規(guī)定，基本明確了物業(yè)公司安全保障義務(wù)的內(nèi)容和范圍，是物業(yè)公司最基本最低的規(guī)定。如果，業(yè)主和物業(yè)公司之間訂立的物業(yè)合同排除了上述規(guī)定，屬于違反強(qiáng)制性規(guī)定的條款，應(yīng)屬無(wú)效。

物業(yè)公司如果認(rèn)為：安保不是保管，其所收取的物業(yè)費(fèi)及車(chē)輛出入所出示的準(zhǔn)停證只是一種管理行為，為了實(shí)現(xiàn)秩序而已，不構(gòu)成保管義務(wù)，所以不承擔(dān)任何法律上的責(zé)任，這種辯駁也是不合邏輯的，因?yàn)椴⒎侵挥形飿I(yè)和業(yè)主之間存在保管關(guān)系，物業(yè)公司才會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。一般來(lái)說(shuō)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)之間并未完成保管合同的核心要件——交付，所以法院會(huì)根據(jù)實(shí)際情況來(lái)判斷雙方是否構(gòu)成保管關(guān)系；如果法院認(rèn)為不構(gòu)成保管關(guān)系，這也并不意味著物業(yè)公司便不承擔(dān)責(zé)任，它的責(zé)任并不是來(lái)源于保管合同，而是根據(jù)上述三個(gè)法律來(lái)源而負(fù)有的法律義務(wù)。（參見(jiàn)姚輝《物業(yè)服務(wù)合同的履行的相關(guān)法律研究》）

3．物業(yè)合同的直接約定

物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)公司根據(jù)意思自治簽訂的，雙方可以在合同中約定物業(yè)公司為業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)中包含安全保障方面的內(nèi)容，業(yè)主也為此支付相應(yīng)報(bào)酬，因此安全保障義務(wù)可以約定為合同義務(wù)。實(shí)踐中，通常物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中都會(huì)包含一定的安全保障義務(wù)內(nèi)容，物業(yè)公司也會(huì)為此配備專(zhuān)門(mén)的保安人員、建立相關(guān)的保安制度、安裝必要的電子監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)服務(wù)區(qū)域周邊的圍護(hù)設(shè)施加以完善，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全保障工作是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要日常工作。因此，一般而言，業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛的第一步是以物業(yè)合同來(lái)判斷雙方的權(quán)利和義務(wù)，在合同約定極不合理或者沒(méi)有相關(guān)約定的情況下再根據(jù)法律規(guī)定處理問(wèn)題。

三、判斷物業(yè)公司是否違反安全保障義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際操作流程

判定物業(yè)公司是否違反了安全保障義務(wù)，主要看安全保障義務(wù)的內(nèi)容有哪些，這又要看物業(yè)服務(wù)合同的約定和有關(guān)法律的規(guī)定，在實(shí)際的操作流程中一般根據(jù)如下順序來(lái)維護(hù)自己的權(quán)利。

1．首先以物業(yè)合同為根據(jù)

如果在小區(qū)發(fā)生了損毀事宜，第一件事是找出物業(yè)合同，根據(jù)雙方簽訂的物業(yè)合同，查看其中的安全保障條款是如何約定的。如果物業(yè)公司在安全保障條款中作了有利于業(yè)主的承諾，那么業(yè)主當(dāng)然可以根據(jù)該條款要求物業(yè)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。但是現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司往往是在合同約定中減輕自己或者免除自己的責(zé)任。

2．從形式上明確物業(yè)公司的法律義務(wù)

如果物業(yè)公司在物業(yè)合同中沒(méi)有約定或者是在約定中免除了相關(guān)的義務(wù)，那么業(yè)主應(yīng)該做的就是根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》或者《侵權(quán)責(zé)任法》的規(guī)定明確該排除物業(yè)公司安保義務(wù)的條款約定無(wú)效，從形式上確立物業(yè)公司存在的安保義務(wù)并且在一定條件下對(duì)相應(yīng)的損失負(fù)責(zé)任。

3.從實(shí)質(zhì)上判斷物業(yè)公司的是否承擔(dān)安保義務(wù)

現(xiàn)實(shí)生活中，常理都認(rèn)為“保安不等于保鏢”，物業(yè)公司提供的保安服務(wù)所維護(hù)的主要是公共區(qū)域內(nèi)的安全保障義務(wù)，而不可能對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全承擔(dān)絕對(duì)的安全保障義務(wù)。因此，對(duì)于物業(yè)公司是否違反安全保障義務(wù)，還應(yīng)結(jié)合業(yè)主交納的保安費(fèi)數(shù)額（北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，該標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)服務(wù)登記分為五級(jí)，分別為1-5級(jí)，1級(jí)為最低級(jí)，5級(jí)為最高級(jí)），但各個(gè)地域有所差別，不同等級(jí)法律所規(guī)定的安保義務(wù)有很大的差別）、標(biāo)注的安保能力、違約或侵權(quán)行為的性質(zhì)和力度以及在發(fā)生意外后物業(yè)公司所采取的一系列措施等因素加以綜合考量認(rèn)定。

北京市第三中院裁判的（2016）京03民終4786號(hào)二審判決中，原告程某就其車(chē)輛在小區(qū)被砸毀事宜訴綠城物業(yè)公司，要求賠償18000元，最終法院判決被告賠償6000元。法院認(rèn)為該物業(yè)公司在車(chē)輛砸毀處無(wú)攝像頭監(jiān)控，保安巡邏亦存在重大漏洞，致使業(yè)主造成重大損失，應(yīng)該負(fù)有責(zé)任；但是該事件的第一侵權(quán)人是砸車(chē)者，物業(yè)公司負(fù)有的是補(bǔ)充責(zé)任，酌情賠償原告。但在海鹽縣人民法院（2009）嘉鹽民初字第2836號(hào)判決中，法院完全駁回了原告的訴訟請(qǐng)求，法院認(rèn)為該原告向被告所繳納的物業(yè)費(fèi)是最低等級(jí)的，是第五級(jí)；物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)極低，安全保障措施要求亦是很低，如果強(qiáng)加給物業(yè)公司過(guò)高的要求也是不合理的。

四、舉證責(zé)任的分配

在舉證責(zé)任上，對(duì)于物業(yè)的安保責(zé)任糾紛大多數(shù)情況下物業(yè)公司都是一種補(bǔ)充責(zé)任，大的方面上屬于過(guò)錯(cuò)責(zé)任，遵循誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的基本原則；但是法院一般來(lái)說(shuō)也是根據(jù)的具體的情況來(lái)合理的分配舉證責(zé)任，因?yàn)榧词乖谠V訟法中對(duì)舉證責(zé)任有基本的規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中舉證責(zé)任并不是固定不變的，它是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程，其中有包含著法官的價(jià)值判斷和復(fù)雜多變的現(xiàn)實(shí)情況。常規(guī)來(lái)說(shuō)，客戶需要對(duì)自己的損失或者損害承擔(dān)舉證責(zé)任，客戶和物業(yè)公司都有對(duì)物業(yè)公司是否盡到安保義務(wù)有舉證責(zé)任。整體來(lái)看物業(yè)公司在糾紛中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，更為容易的掌握相關(guān)的證據(jù)素材，作為弱勢(shì)的業(yè)主如果負(fù)有某一部分的舉證責(zé)任而又無(wú)法獲取，可以通過(guò)申請(qǐng)法院調(diào)取相關(guān)關(guān)鍵證據(jù)。

五、物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是一種行為義務(wù)而非結(jié)果義務(wù)

最后再次提醒一點(diǎn)的是，物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是一種行為義務(wù)而非結(jié)果義務(wù)，如果物業(yè)公司已經(jīng)履行了安全保障義務(wù)，即使小區(qū)業(yè)主有人身和財(cái)產(chǎn)損害，其也不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。物業(yè)公司的保安不是警察，也不是保鏢，安保義務(wù)更多的是一種注意、警戒、防范義務(wù)，它并不能完全保證業(yè)主財(cái)產(chǎn)和人身權(quán)益不受損害，而只能降低這種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和概率。因此，如果凡是業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益遭受損害物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)賠償，對(duì)其來(lái)講顯然也是不公平的。因此，業(yè)主也應(yīng)該注意保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，千萬(wàn)不要認(rèn)為只要在小區(qū)物業(yè)安保范圍內(nèi)產(chǎn)生的損失，自己就不用負(fù)責(zé)！

實(shí)習(xí)編輯/王林