作為廣大剛需一族，相信你跟研叔一樣，從接到開發(fā)商收房通知書那一刻起，小心臟是既興奮又忐忑。

·收房流程是啥樣的？·那天貌似請(qǐng)不了假，可以改天再去收房嗎？·聽說(shuō)會(huì)有各種毛病啊，要不要請(qǐng)個(gè)專業(yè)驗(yàn)房師去？·……

研叔在搜索相關(guān)資料時(shí)，發(fā)現(xiàn)很多文章對(duì)查看兩書一表都是一筆帶過(guò)，具體細(xì)節(jié)也語(yǔ)焉不詳。兩書好說(shuō)，因?yàn)槭辗康臅r(shí)候開發(fā)商會(huì)給我們；但這個(gè)《竣工驗(yàn)收備案表》大家往往不那么重視，熟不知這個(gè)表才是收房關(guān)鍵中的關(guān)鍵！這里，研叔把自己查找到的資料進(jìn)行了匯總、整理，分享給需要的你。

《竣工驗(yàn)收備案表》有多重要？

一言以蔽之，對(duì)于我們廣大購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，沒有這個(gè)表，就辦不了不動(dòng)產(chǎn)證！

研叔找到一篇疑似某律師事務(wù)所為開發(fā)商提供法律咨詢所寫的分析報(bào)告^[1]（原文鏈接附后），里面提到：

成都市商品房買賣合同示范文本第十一條“交付條件”第二款第1項(xiàng)商品房交付應(yīng)當(dāng)符合下列條件：“該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表”……應(yīng)當(dāng)提醒注意的是，如將示范合同文本中上述交付條件修改為“建設(shè)工程主體經(jīng)過(guò)五方驗(yàn)收合格”，在辦理商品房網(wǎng)上簽約手續(xù)中可能面臨不予辦理的風(fēng)險(xiǎn)，建議在事前與房產(chǎn)管理部門進(jìn)行充分溝通。

如果開發(fā)商交付的商品住宅未能取得竣工驗(yàn)收備案證明書，其中不排除該商品房在建筑質(zhì)量方面存在重大的缺陷；而且竣工驗(yàn)收備案證明書直接關(guān)系到房產(chǎn)證的辦理，一旦將來(lái)發(fā)現(xiàn)該房屋始終無(wú)法拿到竣工驗(yàn)收備案表，房產(chǎn)證則始終無(wú)法辦理。購(gòu)房者完全可以建設(shè)單位未取得竣工備案證明書為由，主張商品房存在質(zhì)量瑕疵，要求建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，建設(shè)單位面臨著訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

《竣工驗(yàn)收備案表》長(zhǎng)啥樣？

各地區(qū)的竣工驗(yàn)收備案表可能形式不一樣，有的地方甚至還有專門的網(wǎng)站可以查詢備案表編號(hào)以及相關(guān)信息！

研叔希望你購(gòu)買的樓盤不要搞那么多事，爽爽快快的把《竣工驗(yàn)收備案表》大方展示出來(lái)，那么我們和開發(fā)商都皆大歡喜，該驗(yàn)房驗(yàn)房，該收房收房。但林子大了，總會(huì)有一些壞鳥，不按常理出牌！

所以問題來(lái)了，

沒有《竣工驗(yàn)收備案表》的情況下，到底能不能收房?

你可能會(huì)說(shuō)，研叔你這不廢話嗎？你上面說(shuō)了沒有《竣工驗(yàn)收備案表》，連房產(chǎn)證都辦不了，那我還去收個(gè)鬼的房啊！肯定要開發(fā)商把備案表辦下來(lái)后，我再去收房啊！

這么說(shuō)，對(duì)，也不對(duì)！因?yàn)檫@里面有很多種情況，各有各的門道！

研叔這里參考房產(chǎn)律師徐斌在知乎的回答^[2]做了如下梳理，因?yàn)樵奶L(zhǎng)，所以直接丟結(jié)論。（原文鏈接附后）

房子如果有質(zhì)量問題，你可能考慮的不是收房，而是退房。

當(dāng)今世道，很多時(shí)候房子要靠搶才買的到。相較于退不退房的糟心，你可能更擔(dān)心退了房后還能不能上車，能不能買到其他房子。但研叔還是建議你慎重考慮，如果是房子的質(zhì)量問題影響了開發(fā)商到政府備案，那這里面要看：一是質(zhì)量問題有多嚴(yán)重，是否影響后期居?。欢情_發(fā)商和相關(guān)部門之間的溝通處理是否到位，到底什么時(shí)候能拿到備案表，這樣才不至于拖很久都沒辦法給房子辦理房本。這里面還有一個(gè)心理問題，因?yàn)榧词购笃谕ㄟ^(guò)修補(bǔ)解決了，住在這個(gè)房子里很可能心里會(huì)非常膈應(yīng)。

如果沒有這些問題，那研叔恭喜你！這個(gè)房子要了，接下來(lái)就是什么時(shí)候收房的問題。

收了房≠不等于≠房子質(zhì)量問題以后全部由自己來(lái)承擔(dān)。

這個(gè)問題估計(jì)是困擾很多人去不去收房的關(guān)鍵問題，因?yàn)楹芏辔恼露紝懙囊坏┦樟朔?，房子以后有什么問題就要自己來(lái)承擔(dān)！但徐斌律師明確指出：

收房主要影響的就是逾期交房的違約金，如果房子縮水了，混凝土質(zhì)量不合格了，這些各有各的賠償，互相不會(huì)沖突，不是你一收房就所有的權(quán)利都放棄。

此外，兩書一表其中的一書即《住宅質(zhì)量保證書》中，也會(huì)明確寫清楚保修事項(xiàng)。

合同里寫了不收房等于違約，開發(fā)商還要反過(guò)來(lái)找我們購(gòu)房人要賠償金？

很多時(shí)候我們買房根本沒機(jī)會(huì)去仔細(xì)看合同，就是搶搶搶——簽字交錢——買買買。回過(guò)頭來(lái)要收房了，發(fā)現(xiàn)合同里竟然約定不收房等于違約！真是個(gè)bug級(jí)存在！

不要怕！徐斌律師說(shuō)：

法律上違約金一般都要和實(shí)際損失掛鉤，合同法司法解釋支持違約方請(qǐng)求酌情降低違約金，以不高于實(shí)際損失的130%為標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)業(yè)主入住與否對(duì)開發(fā)商根本沒有損失，既然損失為零，零的130%也還是個(gè)零?！?/p>

除了上面的因素外，收不收房，還取決于你是否看中違約金。

大多數(shù)情況下，實(shí)際交房的時(shí)間會(huì)晚于合同約定的交房時(shí)間。這里面有很多情況，譬如受這次新冠疫情的影響……而如果實(shí)際交房的時(shí)候，開發(fā)商仍沒有取得竣工驗(yàn)收備案表，那么理論上我們可以拿到2筆違約金，研叔作了個(gè)圖（可以點(diǎn)擊圖片放大查看）方便大家理解：

所以有一種說(shuō)法，沒有竣工驗(yàn)收備案表可以收房，只是拿不到交房到取得備案表那段時(shí)間的違約金。這種說(shuō)法也是對(duì)的，就是圖中的違約金2。

請(qǐng)注意，研叔的措辭是理論上。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中合同約定的違約金都很低，譬如萬(wàn)分之一每天。而且還需要打官司去爭(zhēng)取才能贏回來(lái)。如果你是像研叔這樣的上班族，可能根本沒有時(shí)間、也沒有精力去跟開發(fā)商耗，最后贏了也就是幾千塊錢。從性價(jià)比來(lái)說(shuō)，似乎低了一些~

某些bug級(jí)存在，徐斌律師建議你先收房占房。

他舉了個(gè)例子，研叔期盼每一個(gè)剛需都不要遇到……說(shuō)：

開發(fā)商資金鏈條斷裂，房子蓋到一半強(qiáng)行交房，這個(gè)時(shí)候業(yè)主就最好果斷先收房——你不占下來(lái)，可能就被債主執(zhí)行走了。占下來(lái)之后，就做保全，有錢就退房要錢，有房就占房拿證，無(wú)論怎么樣先占下來(lái)再說(shuō)?！?/p>

引用鏈接

[1] 分析報(bào)告: http://www./grandall-research-institute/legal-study/grandall-forum/140826151913.htm
[2] 房產(chǎn)律師徐斌在知乎的回答: https://www.zhihu.com/question/66722677/answer/245332578