開發(fā)商的房子都沒修好，購房者就與之心甘情愿地辦好了交接房手續(xù)，這樣神奇的操作也會有？黔江女子劉華（化名）就遇上了這樣的事。她在當(dāng)?shù)匕唇屹徺I了某置業(yè)公司的房屋一套，辦好了交接房手續(xù)不久，才發(fā)現(xiàn)房子培土工程還未完工，開發(fā)商提供的工程竣工驗收備案證也是假的，于是向法院起訴索賠。最終開發(fā)商因為欺詐而不得不承擔(dān)違約責(zé)任。

接新房發(fā)現(xiàn)竟還在施工

2012年12月6日，在外打工的劉華回到家鄉(xiāng)，考慮到孩子讀書的問題，便想在城里買一套房子。最終，劉華看中某置業(yè)公司修建的一小區(qū)二期項目房子，重要的是，開發(fā)商聲稱第二年年底就可以接房，裝修后，孩子在2014年就能進城上小學(xué)了。

最終，劉華以28萬余元的價格購買該置業(yè)公司的房屋一套，首付85449元，余款向銀行申請按揭。擔(dān)心開發(fā)商騙自己，不能按時交房，劉華還在合同中特意與開發(fā)商約定了交房的條件：該公司應(yīng)當(dāng)在2013年12月10日前，依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已進行建設(shè)工程竣工驗收備案登記的商品房交付劉華使用，逾期交付的按日支付已付房款萬分之三的違約金。

在約定期將滿的最后一天，開發(fā)商的交房也恰逢其時地到來了。劉華如愿看到了作為交房條件的憑證——附在質(zhì)量保證書和使用說明書上的工程竣工驗收備案證的復(fù)制件。劉華很滿意，于2013年12月10日當(dāng)天高高興興地與開發(fā)商完成了房屋的交接。但劉華很快就發(fā)現(xiàn)，自己房子所屬的配套工程并未全部完工，許多地方還在熱火朝天的施工中，按道理，當(dāng)初自己接房時達不到交房的條件。

開發(fā)商虛構(gòu)交房條件

劉華心生疑惑，經(jīng)過多方打聽，她終于得知，直至2014年5月28日，該工程才取得了竣工驗收備案登記證?；丶夷贸鼋环繎{證，經(jīng)過一番仔細檢查后，劉華發(fā)現(xiàn)之前自己親眼所見的工程竣工驗收備案證的復(fù)制件有問題，上面顯示該證件并非自己買房的這個項目，而是屬于該小區(qū)一期工程。

原來因為工期的耽擱，到了約定交房時間，房屋主體工程雖已完工，但相關(guān)配套工程仍在施工中，遲遲無法通過工程竣工驗收。眼看著自己不能按時交房，又不想支付違約金。開發(fā)商靈機一動，將一期工程竣工驗收備案證復(fù)制件粘貼到質(zhì)量保證書和使用說明書上，欺騙劉華對房屋進行了交接。

這樣算來，交接房手續(xù)完成的167天后，工程才真正完工。劉華對于開發(fā)商的欺騙非常生氣，拿著證據(jù)上門討要違約金，可是對方認為房子已交，施工不會對其造成任何影響，于是一口拒絕賠償要求，隨后便對其不理不睬。無奈之下，劉華向黔江區(qū)人民法院提起訴訟，要求開發(fā)商賠償逾期交房的違約金。

因欺詐開發(fā)商賠上萬元

黔江區(qū)法院審理認為，雙方合同簽訂后，劉華向開發(fā)商交付了全部購房款，合同履行過程中，開發(fā)商在未進行建設(shè)工程竣工驗收備案登記的情況下，將一期工程的竣工驗收備案證的復(fù)制件粘貼到質(zhì)量保證書和使用說明書上，欺騙劉華于2013年12月10日接房系一種欺詐行為。劉華在接收房屋時，對此并不知情，開發(fā)商的行為侵害了劉華的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。判決開發(fā)商根據(jù)劉華已付房款萬分之三計算的違約金承擔(dān)違約責(zé)任，即賠償劉華違約金14250.9元。

開發(fā)商不服一審判決，提起上訴。近日，重慶市第四中級人民法院在審理過程中組織雙方調(diào)解，最終雙方達成一致意見，開發(fā)商賠償劉華1.1萬余元。

提醒

接房時注意哪些問題？

購買房子，對于大多數(shù)家庭來說，是一生中最大的消費支出。買房會經(jīng)過選房看房、簽訂購房合同、接房驗房等過程，每個環(huán)節(jié)都不容忽視。重慶坤源衡泰律師事務(wù)所潘興旺律師建議，購房者在購房、接房過程中特別注意以下幾方面的問題。

1.簽訂的《商品房認購書》里是否有定金條款。

簽訂購房合同之前，開發(fā)商會要求購房者簽訂商品房認購書，認購書一般會有定金條款，根據(jù)定金罰則，購房者如拒絕簽訂合同，無權(quán)要求返還定金，開發(fā)商拒絕簽訂合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。注意開發(fā)商所開發(fā)票的收款性質(zhì)，一般分三種：預(yù)售定金、預(yù)售購房款、售房款。

特別注意的是：定金和訂金的區(qū)別。正式合同簽訂后兩者都可以抵扣購房款，但是定金適用定金罰則，訂金沒有法律上明確定義，一般視為預(yù)付款。

2.購買預(yù)售商品房時注意查看《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》等五證是否齊全。

3.購房者需仔細審閱合同主要內(nèi)容、主要條款。尤其是交房條件、交房期限、延期交房的違約責(zé)任、公攤面積、面積差異處理、付款的方式、產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定及其違約條款、購房者逾期付款的違約責(zé)任、開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任等方面，要做到心中有數(shù)。

遇到房產(chǎn)糾紛怎樣維權(quán)？

如果開發(fā)商在賣房過程中故意隱瞞一些安全隱患或者環(huán)境隱患，后期給業(yè)主造成損失，業(yè)主如何索賠？潘興旺說，購房者如果發(fā)現(xiàn)房子的戶型、朝向、面積等，與當(dāng)初所簽的合同出入很大，這是開發(fā)商違約的表現(xiàn)，購房者有權(quán)提出解約，開發(fā)商需要承擔(dān)違約責(zé)任。如開發(fā)商未經(jīng)購房者允許私自更改樓房規(guī)劃設(shè)計、房屋面積差超過3％、房屋出現(xiàn)重大質(zhì)量問題等，購房者可直接退房，并要求開發(fā)商解除合同并賠償。

如果存在安全問題，要及時向主管部門投訴（如消防存在安全問題可以找消防部門，房屋建設(shè)有問題可以找建管部門），要及時保留證據(jù)，如果懷疑購房者自購房屋存在質(zhì)量、安全等問題，可以找有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)進行鑒定。確有問題的還需進行財產(chǎn)評估，以確定具體的財產(chǎn)損失。

如果存在環(huán)境問題，要及時向環(huán)保部門投訴，如果是垃圾場之類的環(huán)境問題，還會涉及到城管部門。比如一些高檔的樓盤會明確在合同中寫明對綠化、周邊環(huán)境等方面的要求，甚至是商業(yè)業(yè)態(tài)也可能會約定等，購房者在購買房屋時一定要認真閱讀合同條款，如果安全、環(huán)境問題違反了開發(fā)商在合同中作出的承諾，那么可能會涉嫌違約，可以依約進行索賠。

交房符合這些條件你再簽字

在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)多年的資深人士李珊介紹，交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉(zhuǎn)移于買受人占有。交房必須達到交付使用條件。

“一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件：一是房屋已經(jīng)完工。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工，房屋的外裝修已完成；二是房屋的基本配套設(shè)施，如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。”李珊說，除此之外，開發(fā)商就出售房屋已取得政府有關(guān)部門的竣工驗收手續(xù)，并能在交付時向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》。如果房子達不到上述條件，購房者可以拒絕簽字接房。

李珊介紹，一般房地產(chǎn)開發(fā)商在出售期房時，通常以入住時間早為促銷手段，引起購房者的興趣。那么購房者一定要注意開發(fā)商是否能夠在約定的期限內(nèi)交房，購房者可通過簽訂購房合同時進行約定，如果開發(fā)商不能按照規(guī)定的時間交房的話，規(guī)定應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，并賠償損失。

企業(yè)靠忽悠走不遠

“在現(xiàn)實商品房交易過程中，‘虛構(gòu)交房條件’是一個比較奇特的現(xiàn)象，其實質(zhì)就是開發(fā)商忽悠人！”長期與房地產(chǎn)打交道的住多多品牌創(chuàng)始人兼CEO周宏偉認為，開發(fā)商的這種行為侵害了業(yè)主的知情權(quán)，損害了業(yè)主的可得利益，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的升溫，個別開發(fā)商喜歡用一些“忽悠”手段來吸引購房者。如人為制造銷售“火爆”的場面；一些銷售人員在回答客戶的問題時，往往避重就輕。周宏偉說，一旦當(dāng)初在合同中的承諾實現(xiàn)不了時，一些企業(yè)便用謊言來規(guī)避自己的違約責(zé)任。這樣做不但損害了消費者的合法權(quán)益，而且還擾亂社會經(jīng)濟秩序，對于企業(yè)自身來說，也不會在成長的道路上走得很遠。