開發(fā)商按合同約定條件按期交房，卻無竣工驗收合格相關證明，能否不再承擔逾期交房違約責任？

近日，四川省成都市中級人民法院二審審結這起房屋買賣合同糾紛案，法院終審認為，雖然案涉《商品房買賣合同》及補充協(xié)議未以竣工驗收作為交付條件，但開發(fā)商交付房屋約定條件外，依法仍應以通過竣工驗收為交付條件，故判決撤銷一審法院判決，改判開發(fā)商向購房者唐某支付逾期交房違約金7.3萬余元等。

2013年10月31日，唐某與一開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，約定唐某購買一總價為112萬余元的商品房，出賣人應在2015年11月30日前交房，交付應符合兩個條件：1.取得規(guī)劃驗收合格證；2.有資質的房屋測繪機構出具的該商品房面積實測報告書。逾期交房將按約定向買受人支付違約金等。

2015年11月5日，開發(fā)商取得房屋建筑面積測繪成果報告，當月27日，取得規(guī)劃驗收合格證。當月24日，開發(fā)商在報紙上刊登交房公告，并在30日通知唐某收房，但唐某以小區(qū)綠化、道路不符合合同約定等拒絕收房。

一審法院認為，案件審理中，開發(fā)商已按要求對道路進行整改，唐某以小區(qū)綠地被隔離等理由拒絕收房不符合雙方約定，且綠化被隔離等因素并不影響唐某行使實際居住的功能。該案中開發(fā)商在2015年11月30日前已經取得規(guī)劃驗收合格證和商品房面積實測報告書，并按時通知唐某收房，因此開發(fā)商不存在延期交房的事實，故判決駁回唐某的全部訴訟請求。

宣判后，唐某不服提出上訴。

成都中院二審認為，此案中雙方并未將小區(qū)綠化、道路達到使用條件作為交房條件，因此唐某以此拒絕收房缺乏依據(jù)。但我國相關法律和行政法規(guī)已明確，房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；交付使用的商品房應當經過竣工驗收合格并已在當?shù)亟ㄔO行政主管部門辦理工程竣工驗收備案，而此案中開發(fā)商是直至2016年7月4日才完成竣工驗收備案。因此開發(fā)商雖符合約定交付條件而未經過竣工驗收合格，仍構成逾期交付，應按約定的標準計付違約金，遂依法作出上述判決。

成都中院承辦此案的法官王果介紹，依據(jù)我國建筑法等相關法律的強制性規(guī)定，商品房交付使用的法定條件是工程質量竣工驗收為合格。

因此，合同約定的交房條件，實際上還應符合上述法定條件。合同約定的交房條件未明確上述法定條件的，即使具備約定的交房條件，業(yè)主仍可以房屋未經驗收合格為由拒絕收房。

王果指出，我國建筑法規(guī)定，建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；我國《城市房地產開發(fā)經營管理條例》也規(guī)定，房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；我國《住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品房住房預售制度有關問題的通知》還明確，交付使用的商品房應當經過竣工驗收合格并已在當?shù)亟ㄔO行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。

該案中，雖案涉《商品房買賣合同》及補充協(xié)議未以竣工驗收作為交付條件，但依據(jù)上述相關法律法規(guī)的規(guī)定，工程竣工驗收合格是法定、強制性條件，即使未約定，但對購房者來說，未達到商品房交付法定條件的，就可拒絕接收商品房，由此所產生的法律后果由開發(fā)商承擔，造成逾期交房的有權要求開發(fā)商承擔相應的違約責任，符合法定和約定的條件時，還可依法或依約解除合同等。