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商品房交付在商品房買賣中具有極其重要的意義，其與所有權(quán)轉(zhuǎn)移和風險轉(zhuǎn)移具有密切的關(guān)系。開發(fā)商逾期交付商品房是商品房買賣合同糾紛中較為常見的一種類型，呈現(xiàn)出涉案人數(shù)眾多，矛盾沖突突出，牽扯范圍較廣，處理協(xié)調(diào)困難等特點。本文試就江蘇洪澤法院2007年以來商品房預售合同糾紛中涉及開發(fā)商逾期交房的若干問題作出簡單探討。 一、逾期交房的糾紛特點 隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房商品化日趨活躍，由此引發(fā)的商品房買賣糾紛已是當前社會的一大熱點和焦點問題，也是法院審理案件的重點和難點之一。2007年至2010年，某法院共受理審結(jié)商品房銷售、預售合同糾紛案件共417件，判決結(jié)案13件，調(diào)解結(jié)案371件，撤訴33件。爭議類型主要集中在房屋質(zhì)量、延期交房、遲延辦證等方面，其中涉及逾期交房363件，占87%。通過歸類分析，可以發(fā)現(xiàn)逾期交房引起的糾紛呈現(xiàn)出以下幾個特點： ?。ㄒ唬┘m紛矛盾突出、牽涉面大，協(xié)調(diào)難。 住房問題關(guān)系著老百姓的切身利益，它具有民生的屬性，話題敏感，在開發(fā)商不能按約交房情況下，點對點的糾紛極易被煽動形成為點面之間的對抗，雙方之間對立情緒較為嚴重，矛盾難以化解，這對于眾多剛性需求購房者尤為明顯，爭議一方當事人人數(shù)眾多不僅使案件妥善處理的難度增加，更為矛盾激化埋下隱患，容易引起集體訴訟。在本院審理涉及逾期交房363件案件中，有360件是由三家房產(chǎn)企業(yè)引起的4次群體訴訟，此類案件牽涉面廣，社會影響大，買房人極易以不理性的方式維護自己的利益，處置不當，甚至引發(fā)群體性上訪事件，因此，既要保障企業(yè)發(fā)展又要平衡其與消費者之間的利益很難。 ?。ǘ┊斒氯朔梢庾R弱、國家法規(guī)不明確，審理難。 商品房預售合同糾紛的當事人一方往往是法律知識相對欠缺的普通百姓，他們對于開發(fā)商來說屬于弱勢群體，他們重實體而忽視對程序的遵守，重簡單樸素的事實而忽視是否符合法律的要求，他們認為花了一生的積蓄購買的就應當是符合自己要求、令自己滿意的房屋，同時他們也較少委托專業(yè)律師代理訴訟，加之我國目前法律對商品房交付條件規(guī)定不明確，國務院相關(guān)法規(guī)規(guī)定的交付條件不一致，內(nèi)容甚至沖突，導致法官處理案件存在一定難度。 ?。ㄈ┥鐣P(guān)系復雜，預防難。 由于金融危機、勞動力成本增加、原材料上漲等因素影響，涉訴開發(fā)企業(yè)可能因資金鏈斷裂、經(jīng)營狀況惡化等原因?qū)е虏荒馨雌谕瓿缮唐贩靠⒐を炇战桓叮窃擃惼髽I(yè)大多都是地方經(jīng)濟的重要支柱，從維護社會穩(wěn)定和促進經(jīng)濟發(fā)展的使命出發(fā)，人民法院不能簡單“審一個案件死一個企業(yè)”，加之該類企業(yè)大多是政府招商引資單位，他們一般不直接出面，不注重社會責任，講客觀困難的多，對違約責任卻往往避而不談或者推卸責任，甚至避而不見，使得難以通過人民調(diào)解、訴前調(diào)解、法官聯(lián)絡等訴前糾紛解決機制加以預防、處理。 二、逾期交房的表現(xiàn)形式 ?。ㄒ唬╅_發(fā)商未通知交付或者按約定期限不符合交付條件； ?。ǘ╅_發(fā)商在合同約定的交房期限通知了購房人接房，但購房人認為房屋未達約定的交房條件，因此拒絕領取鑰匙，繼而要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任； ?。ㄈ┵彿咳嗽诮邮辗课莺?，又以房屋未達交付條件為由要求開發(fā)商承擔逾期責任。 三、逾期交房的原因分析 （一）不可抗力：包括政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等。 （二）房屋相關(guān)資料不完備，房屋未能竣工驗收或驗收不合格，房屋負擔其他權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵。 ?。ㄈ┵I賣雙方簽訂商品房預售合同后，因規(guī)劃手續(xù)不全、資金不到位等原因?qū)е聼o法按約定的期限交房。 ?。ㄋ模╅_發(fā)商工作失誤 ，開發(fā)商本可在合同約定的時間內(nèi)交房，但因工作中發(fā)生失誤，遲延通知購房者收房。 ?。ㄎ澹┓课葙|(zhì)量問題買受人拒絕受領：包括一般質(zhì)量問題、房屋質(zhì)量不合格、規(guī)劃和設計變更（如面積或結(jié)構(gòu)改變）。 ?。┏鲑u人在銷售廣告及宣傳材料中作出說明和允諾，但所交付的房屋及配套設施、裝飾、設備等不合約定，導致買受人要求出賣人履行合同并承擔逾期責任。 （七）因出賣人未取得相關(guān)許可，隨意承諾如“承諾買受人子女指定學校入學”，無法按期為買受人辦理承諾的相關(guān)手續(xù)，買受人要求其履行義務，并承擔逾期責任。 三、逾期交房的責任認定 ?。ㄒ唬┙桓稐l件的認定 國家為加強對商品房買賣行為的管理，強制性的要求開發(fā)商提供商品房買賣合同示范文本(以下簡稱示范合同)，其中第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：①該商品房經(jīng)驗收合格;②該商品房經(jīng)綜合驗收合格;③該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格;④該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。該條另有一空白欄以便雙方當事人自行約定交付的條件。 對于當事人約定的交房條件是第1種的情況，根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第十六條“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。……。建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用?！钡谒氖艞l“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。”另外，中華人民共和國國家標準《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》中的強制性條文第6.0.7條規(guī)定：“單位工程質(zhì)量驗收合格后，建設單位應在規(guī)定時間內(nèi)將工程竣工驗收報告和有關(guān)文件，報建設行政管理部門備案。”建設部在《關(guān)于發(fā)布國家標準<建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準>的通知》中明確規(guī)定：“建設單位應依據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》和建設部有關(guān)規(guī)定，到縣級以上人民政府建設行政主管部門或其他有關(guān)部門備案。否則，不允許投入使用。”因此，我們認為，應以開發(fā)商是否取得其當?shù)亟ㄔO管理機構(gòu)發(fā)出的《建筑工程竣工驗收備案證》為標準。開發(fā)商在合同約定的交房時間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，如果商品房的驗收僅有開發(fā)商自行組織的驗收是遠遠不夠的，不僅其公信力受到質(zhì)疑，而且也不可能完成對房屋和相關(guān)配套設施進行全面的驗收。開發(fā)商辯稱已組織“四方”工程驗收且經(jīng)驗收合格即可交付使用，則不應采信。 對于當事人約定的交房條件是第2或第3或第4種的情況，該條約定的是綜合驗收，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格，不得交付”、“房地產(chǎn)項目峻工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出峻工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當在收到峻工驗收申請之日起30日內(nèi)對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。”我們認為，商品房驗收產(chǎn)生的法律關(guān)系的主體是開發(fā)商與政府主管部門、工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或單位;客體是指商品房的質(zhì)量;內(nèi)容是商品房的質(zhì)量是否合格;產(chǎn)生的法律后果是商品房可以進入市場，可以交付給業(yè)主使用。因此上述就是約定開發(fā)商在合同約定的交房時間取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用許可證書》為條件。如取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件，就要承擔逾期交付責任。 另外，如果商品房買賣雙方在示范合同約定的上述四項以外的其它交付條件，我們認為，買受人購買商品房目的在于使用，建筑工程竣工驗收備案應當是起碼的要求，否則將影響其使用功能。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權(quán)拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責任由開發(fā)商承擔。如果開發(fā)商與購房人約定的交付條件低于此標準，那么以此標準為交付條件，如果雙方約定的標準高于商品房綜合驗收的標準，則以雙方的約定為交付條件標準。 ?。ǘ┎豢煽沽Φ恼J定 1、異常自然現(xiàn)象。開發(fā)商辯稱，由于暴風雪、大雨、洪水等原因，導致施工不能正常進行，此時，應從以下三個方面認定是否屬于不可抗力，第一，出賣人是否能夠或者應當預見，如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能認定為不可抗力，因為開發(fā)商根椐當?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時合理預見，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。如是自然現(xiàn)象確屬異常天氣，應認定為不可抗力。第二，出賣人是否能夠或應該能夠解決；第三，該自然現(xiàn)象是否足以導致延期施工，自然現(xiàn)象與延期施工之間是否有因果關(guān)系。法院在審理案件時應結(jié)合施工日志、氣象資料等綜合分析該自然原因是否構(gòu)成不可抗力進行認定。 2、拆遷不暢等社會事件。開發(fā)商經(jīng)常辯稱由于“釘子戶”導致拆遷不能如期進行進而逾期交房。我們認為，如果是開發(fā)商原因引起的拆遷不暢，就不能構(gòu)成不可抗力。雖然強制拆遷屬于政府或法院的職務行為，開發(fā)商無法控制，但對于拆遷安置問題與房屋交付屬不同的法律關(guān)系，不應免除其違約責任。 3、政府行為。實踐中應區(qū)分情況判斷：首先，政府行為如是基于社會公共利益作出的，應認定為不可抗力，如建設過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會活動導致停工等；又如政府規(guī)劃調(diào)整，則應考慮為情事變更因素，這些因素開發(fā)商不可控，應依公平責任原則，允許開發(fā)商進行合同變更或者解除合同。其次，政府行為如是基于第三人的過錯做出的，如開發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等政府部門責令其改正的期間，則不能認定為不可抗力，不能免除違約方的責任。 4、建筑工程安全事故等突發(fā)事件。我們認為，開發(fā)商不應當以自己或第三人的過錯或過失行為來抗辯違約責任，此種情況導致工程延期竣工交付，不應當免除逾期責任。 注意：如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開發(fā)商可以免責的原因，而開發(fā)商沒有在《合同》約定的期限內(nèi)告知購房者，或者開發(fā)商延遲交房后發(fā)生不可抗力的，同樣要承擔逾期違約責任。 ?。ㄈ┝N常見情形的責任認定 1、房屋質(zhì)量有問題 如果是一般質(zhì)量問題如裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等，此類質(zhì)量爭議不應當影響交付的完成，在符合交付條件的前提下，房屋已經(jīng)滿足交付使用的法定要求，其并不影響合同目的的實現(xiàn)，也不構(gòu)成根本違約，完全可以通過修理、重做或賠償損失來解決。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 如果因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。 2、裝飾和設備不合約定。買賣合同經(jīng)常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標準。房屋交付時，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此拒絕收房。我們認為，材料與工藝標準應當依合同約定為準，無約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測報告，否則買受人有權(quán)拒絕接受并要求開發(fā)商承擔逾期責任。 3、配套設施遲延或者交付不能。配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設施包括停車場、運動場、道路、花園、綠化等?；A設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素，其內(nèi)容與標準以規(guī)劃圖、銷售廣告、售樓書為準，銷售廣告對公共設施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 4、房屋相關(guān)資料不完備。房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：政府機構(gòu)出具的《建設工程竣工驗收備案證》、房屋測繪機構(gòu)出具測繪資料、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人未提供上述資料時，買受人可以拒絕接受房屋并要求開發(fā)商承擔逾期責任。 5、所涉商品房經(jīng)“四方”竣工驗收合格。對經(jīng)核驗后房屋質(zhì)量存在瑕疵但主體質(zhì)量不存在問題的，購房人已經(jīng)實際接受房屋，視為對合同變更，應當確認房屋交付行為有效，購房人無權(quán)要求開發(fā)商承擔實際交付日起至具備交付條件日止的違約金。我們認為，法律及合同已經(jīng)明確了商品房的交付條件，在該條件不具備時，購房人有權(quán)拒絕接受房屋或要求開發(fā)商承擔違約責任，如果購房人接受房屋，并且該房屋經(jīng)過竣工驗收，是其對自己權(quán)利的處分，其無權(quán)要求開發(fā)商承擔違約金。 注意：所涉商品房如經(jīng)核驗后確認房屋主體質(zhì)量不合格，應當確認房屋交付行為無效，開發(fā)商應承擔違約責任 6、該商品房未經(jīng)“四方”驗收或驗收不合格，開發(fā)商即通知購房人接受房屋。我們認為，首先，開發(fā)商有違誠信用原則;其次，出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定，屬于一種欺詐行為，對于從事欺詐的人，應當讓他承擔相應的不利后果；最后，從有利于保護處于弱勢一方的購房者的合法權(quán)益和促進社會的公平正義角度，應以具備交付條件的日期作為實際交付日期。因此，購房人在接收商品房后仍有權(quán)要求開發(fā)商承擔逾期違約責任，如此才能促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，實現(xiàn)法律的精神實質(zhì)。 四、逾期交房的責任承擔 ?。ㄒ唬┻`約責任承擔方式 《合同法》等法律規(guī)定合同當事人一方違約，另一方可以請求違約方繼續(xù)履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執(zhí)行定金罰則及其他補救措施。商品房買賣合同示范文本第九條對出賣人逾期交房的違約責任按逾期時間分兩種情況處理：第一，逾期不超過一定期限（如60日或90日等），自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬分之 （一般約定萬分之二或三）的違約金，合同繼續(xù)履行；第二，逾期超過上述期限，買受人有權(quán)選擇解除合同或繼續(xù)履行合同，并可要求出賣人支付違約金（違約金比率不小于第一種情況）。實踐中，買受人要求出賣人繼續(xù)履行并支付逾期違約金的較多。 ?。ǘ┯馄谶`約金的確定。 依照商品房買賣合同示范文本第九條約定的違約金數(shù)額或者違約金數(shù)額計算方法予以確定，如果沒有約定，則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第十七條第二款“違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定?！?br/> （三）開發(fā)商辯稱違約金過高請求減少的法律適用 開發(fā)商經(jīng)常辯稱逾期交房違約金過高而請求減少，其依據(jù)《合同法》第一百一十四條和《解釋》第十六條規(guī)定“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少”；而買受人堅持認為根據(jù)合同法關(guān)于意思自治原則，既然明確約定了違約的責任承擔方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執(zhí)行即可，如果將違約金數(shù)額減少，則雙方當事人對違約金的約定便沒有任何意義?！逗贤ń忉尪返诙艞l“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決?！比欢艘?guī)則不是十分明確，實踐中，有多種不同的理解。我們認為，從“契約自由”原則與尊重當事人意愿出發(fā)，即應按合同約定來處理。又結(jié)合違反合同的民事責任原則主要是補償性角度分析，合同法上的違約賠償金是以填補受害人損失的功能為主，以懲罰為輔，如出賣人能舉證證明其違約行為給買受人造成損失的具體數(shù)額（此時認定違約造成的損失，既包括違約造成的損失，還包括合同履行后可以獲得的利益）時，如約定的違約金超過損失數(shù)額的百分之三十的，則可以認定 “過分高于造成的損失”，則違約金按是否超過損失30％為限來進行適當調(diào)整（應當在違約金超出實際損失額的30％范圍內(nèi)加實際損失額予以認定）。同時，從公平角度而言，買受人可以因約定的違約金低于造成的損失為由請求增加，那么對等的出賣人可以因約定的違約金過高而請求減少。 另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵誠實守信、制裁違約行為，對于惡意違約行為，當然不能減輕責任。 注意：對違約金過高減少的處理，不包括《解釋》中規(guī)定的“沒有或系假預售許可證、合同訂立前或后重復抵押、合同訂立前或后一房二賣、隱瞞系拆遷安置房、面積縮水或增加3%以上”等五種情形時懲罰性賠償。 五、逾期交房的處理原則 （一）有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 人民法院審理房地產(chǎn)相關(guān)案件，應注意準確理解和全面把握國家方針政策的具體導向，將執(zhí)行法律法規(guī)與政策要求統(tǒng)一起來。在保護消費者基本居住權(quán)前提下，審判中注意把握好尺度和雙方之間利益的平衡，極力維護房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 ?。ǘ┓狞h委領導，多方聯(lián)動化解矛盾 當前形勢下的該類案件具有一定的特殊性，其中有的需要政府行政措施加以解決，有的需要法律以外的方式綜合解決，有的需要通過發(fā)展最終解決，單靠人民法院一家之力或者一級法院往往很難有效化解矛盾糾紛。對此，人民法院應能動發(fā)揮審判職能，主動加強與房管部門、國土部門、建設部門和規(guī)劃部門等行業(yè)主管單位相關(guān)部門的溝通聯(lián)系、配合，著力推動建立多層次、全方位的協(xié)同聯(lián)動化解機制，形成合力避免風險擴散和失控。 ?。ㄈ┓e極開展和諧民事訴訟模式，調(diào)解優(yōu)先，調(diào)判結(jié)合 當前，在各種矛盾的關(guān)聯(lián)性、聚合性、敏感性進一步增強的形勢下，以調(diào)解方式化解糾紛的優(yōu)勢更加凸顯，意義更加突出。堅持調(diào)解優(yōu)先，盡管有些時候需要花費更多的時間和精力，但從長遠來看，其付出的司法成本和社會成本還是低的。依托多元糾紛化解機制，多層次化解矛盾糾紛，積極引導當事人利用協(xié)商、調(diào)解等方式解決糾紛，切實減少糾紛解決的層次和環(huán)節(jié)，最大限度降低化解矛盾的成本支出。當然，對調(diào)解無效的案件要及時判決，協(xié)調(diào)發(fā)揮調(diào)判組合優(yōu)勢，最大限度地促進當事人之間訴訟關(guān)系的協(xié)調(diào)、當事人與人民法院之間司法服務關(guān)系的有序，確保實現(xiàn)法律效果和社會效果的有機統(tǒng)一。 |
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