本文首發(fā)自 中房俱樂部CREC（ID：CREC88）

如大家所熟知，商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種生產(chǎn)、辦公、零售、餐飲、娛樂、休閑、度假、醫(yī)療、養(yǎng)老等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

一般包括辦公樓、物流和工業(yè)用房、酒店和旅游區(qū)、零售商場、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，最讓我們耳熟能詳?shù)哪^于我們身邊的購物中心，它屬于商業(yè)零售資產(chǎn)類型。

我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了20多年的高速發(fā)展，2019年末，中國的城鎮(zhèn)化率基本已達(dá)到60%，大家都在談：中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了存量時(shí)代。原因何在？

我們先來看幾組數(shù)據(jù)，這幾組數(shù)據(jù)都聚焦于商業(yè)不動產(chǎn)板塊。

目前從商業(yè)地產(chǎn)總量來看，我國人均零售面積逐年走高。以購物中心為例，重點(diǎn)城市的人均購物中心商業(yè)面積已達(dá)0.6平方米，相對應(yīng)紐約市的這一數(shù)值是0.74。蘇州、杭州、南京、西安等地均已超過紐約數(shù)字。

因此，在絕對總量上，供給已經(jīng)步入成熟市場體量，商業(yè)地產(chǎn)整體面臨結(jié)構(gòu)性過剩。

同時(shí)，2019年上半年，新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量出現(xiàn)近5年來首次同比下滑，全國新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)194個，商業(yè)營業(yè)用房的新開工增速從2017年4月以來一直保持負(fù)增長態(tài)勢。

可見，商業(yè)市場的黃金增量時(shí)期進(jìn)入疲軟期，而存量運(yùn)營迎來發(fā)展機(jī)遇。

但是當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金短缺的困境，在中國房地產(chǎn)行業(yè)金融強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿、去通道與信用緊縮的背景下，房地產(chǎn)融資自2018年第三季度遭遇斷崖式下跌，近年來前端融資成本高起，借新還舊逐漸困難，銀行房貸受到國家嚴(yán)格監(jiān)管。

2020年現(xiàn)階段，開發(fā)貸的余額增速回落，海外債規(guī)模提升，但是融資成本逐步走高。目前，房企海外債的平均融資成本為8.8%，更有不少房企在10%以上。

商業(yè)不動產(chǎn)投資規(guī)模大，投資回收期長，如何盤活存量的商業(yè)不動產(chǎn)呢？行業(yè)內(nèi)普遍存在的說法是這樣：

首先我們來說說市場化的處置。市場化的處置包括出售資產(chǎn)，潛在的投資人基本上分為四類：

第一類是地產(chǎn)基金，第二類是商業(yè)地產(chǎn)商，第三類是機(jī)構(gòu)投資者。第四類是個人投資者。

當(dāng)然，市場化的處置也分為資產(chǎn)出售和股權(quán)出售的兩種方式。

市場化處置一直以來都是比較主流的退出方式，也是資產(chǎn)持有者開發(fā)商的一個選擇，但是它對收購方資金要求高，成交的難度很大，潛在風(fēng)險(xiǎn)高，交易稅費(fèi)高。

資產(chǎn)證券化是當(dāng)下比較主要的資產(chǎn)融資和部分退出的方式。近年來各大房企也紛紛試水發(fā)行CMBS，通過資產(chǎn)證券化的方式獲得低成本的資金。

而公募REITs則是未來資本市場發(fā)展的重要趨勢，也是資產(chǎn)退出的重要渠道。公募REITs的上市，將房地產(chǎn)存量資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和升值的空間進(jìn)一步釋放給整個投資市場，對資產(chǎn)持有者而言是十分重要的退出方式，對投資者而言也是靈活度很高的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。