11月28日晚間，證監(jiān)會(huì)發(fā)布支持房地產(chǎn)市場(chǎng)“政策大禮包”，在股權(quán)融資方面推出調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。

具體包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等。

“上市房企再融資暫停始于2010年10月份。當(dāng)年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了被稱為'新國(guó)十條’的通知，該通知明確要求對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。同年10月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，為堅(jiān)決貫徹執(zhí)行'新國(guó)十條’精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，對(duì)已受理的將征求國(guó)土資源部意見?！币晃蝗痰禺a(chǎn)首席分析師對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，此后房企重組申請(qǐng)和再融資審批相繼暫停至今。

針對(duì)股權(quán)融資放開，此前業(yè)內(nèi)早有預(yù)期。德邦證券地產(chǎn)首席分析師金文曦近日就預(yù)測(cè)，信貸、債券融資、股權(quán)融資“三支箭”將進(jìn)一步釋放。

恢復(fù)并購(gòu)重組及再融資

一周前，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在金融街論壇演講時(shí)表示：“當(dāng)前，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資?！?/p>

一周后，支持政策落地。證監(jiān)會(huì)28日晚間宣布5項(xiàng)措施，涉及并購(gòu)重組、再融資以及境外融資等多個(gè)方面。

具體來看，一是恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

二是恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

三是調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

四是進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用。會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

五是積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

“過去十二年間，境內(nèi)上市房企基本失去再融資功能。這一次放開對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言是重磅利好。雖然大家此前已有預(yù)期，但證監(jiān)會(huì)公布的舉措十分具體，預(yù)計(jì)地產(chǎn)股還將進(jìn)一步反映?！鼻笆龇治鰩煂?duì)記者分析稱。

促進(jìn)房地產(chǎn)盤活存量

上述5項(xiàng)舉措內(nèi)容具體，目的也非常明確。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。”證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人28日晚間表示，證監(jiān)會(huì)堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

前述分析師對(duì)記者表示，此次放開并購(gòu)重組，上市房企既可以并購(gòu)企業(yè)也可以并購(gòu)項(xiàng)目，資金用途也規(guī)定得十分詳細(xì)，境內(nèi)境外政策同步。

“但措施也有所保留，明確是限于盤活存量，不允許用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤，旨在盤活存量?！彼硎荆瑫r(shí)政策繼續(xù)鼓勵(lì)用REITs盤活房企存量，并明確地產(chǎn)PE可以作為合格金融機(jī)構(gòu)去盤活資產(chǎn)，鼓勵(lì)權(quán)威金融機(jī)構(gòu)來組織PE基金去處理項(xiàng)目。

近期地產(chǎn)融資“三支箭”連發(fā)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)發(fā)展提供極大支持?！靶刨J支持工具、債券融資支持工具、股權(quán)融資工具并稱支持民企融資的'三支箭’。2018年央行等監(jiān)管機(jī)構(gòu)通過信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道支持民營(yíng)企業(yè)融資，債券融資作為政策組合中的'第二支箭’，可幫助改善民企融資環(huán)境，緩解民企信用收縮問題?！苯鹞年胤治龇Q，房地產(chǎn)行業(yè)信用收縮，“第二支箭”協(xié)同“第一支箭”，促進(jìn)民營(yíng)房企融資修復(fù)。而伴隨政策進(jìn)一步推進(jìn)，他預(yù)計(jì)股權(quán)融資端也將進(jìn)一步松綁。

據(jù)記者了解，房地產(chǎn)再融資暫停始于2010年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（即“新國(guó)十條”）。其中要求，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管，明確“商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組”。

前述地產(chǎn)分析師告訴記者，彼時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)率高、穩(wěn)定性強(qiáng)，涉及上下游企業(yè)多，資金傾向于向房地產(chǎn)市場(chǎng)傾斜，這就會(huì)導(dǎo)致對(duì)其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)融資能力的擠壓。而且，房地產(chǎn)融資越多，拿地越猛，房?jī)r(jià)就會(huì)越高。

在2015年前后招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)、綠地控股借殼上市A股時(shí)，業(yè)界對(duì)A股重啟房企融資重新抱有期待。不過，2016年8月證監(jiān)會(huì)回應(yīng)“收緊房地產(chǎn)上市公司再融資政策”一事時(shí)再次重申，“自2010年以來就一直實(shí)施，并非新政”，明確了房企再融資政策并未全面恢復(fù)。

不過，伴隨近期監(jiān)管部門接連出臺(tái)地產(chǎn)融資支持舉措，業(yè)界對(duì)地產(chǎn)股權(quán)融資放開也早有預(yù)期，易會(huì)滿一周前的發(fā)聲，也讓業(yè)界對(duì)股權(quán)融資松綁更加期待。此次證監(jiān)會(huì)公布5項(xiàng)措施，則標(biāo)志著地產(chǎn)融資“第三支箭”正式落地。