權(quán)威人士21日向中國(guó)證券報(bào)記者表示，證監(jiān)會(huì)原則上不鼓勵(lì)上市公司把再融資募集資金用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款。除了幾種例外情況，禁止利用再融資補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款。

　　該權(quán)威人士表示，證監(jiān)會(huì)要求，上市公司申請(qǐng)?jiān)偃谫Y，股東大會(huì)決議中必須明確募集資金總額，而不是募集資金凈額；本次募集資金的實(shí)施方式要詳細(xì)披露，如果用于向非全資子公司增資的，要說明增資是否有障礙、其他股東是否同比例增資、增資的價(jià)格如何確定等問題。“曾經(jīng)有案例，發(fā)行人募集資金擬用于下屬中外合資企業(yè)的增資，但是沒有提前取得外方同意，最后導(dǎo)致募集資金投向無法實(shí)施。”

　　-----------------------------------------

　　證監(jiān)會(huì)暫停房企并購(gòu)重組 開發(fā)商融資“四面楚歌”

　　在合適的時(shí)候拋出增發(fā)融資計(jì)劃，抑或借道并購(gòu)重組曲線融資，房地產(chǎn)企業(yè)輕而易舉便能通過資本市場(chǎng)圈錢的好日子正在遠(yuǎn)去。眼下，對(duì)地產(chǎn)大佬們而言，盡快找到一棵“救命稻草”以擺脫融資困境成為首要任務(wù)。

　　10月20日，此前停牌并著手進(jìn)行對(duì)資產(chǎn)注入方案和融資方案調(diào)整的香江控股(600162.SH)發(fā)布公告宣布于10月21日復(fù)牌。原因是“在停牌后次日，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站及各大媒體刊登了證監(jiān)會(huì)落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策，規(guī)范房地產(chǎn)并購(gòu)重組的新聞，證監(jiān)會(huì)已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)”。

　　香江控股稱，公司認(rèn)真研究了該政策，并向多方進(jìn)行了咨詢和溝通，認(rèn)為目前對(duì)原資產(chǎn)注入方案以及融資方案調(diào)整和優(yōu)化的時(shí)機(jī)不成熟，并決定暫緩對(duì)公司非公開發(fā)行股票方案進(jìn)行調(diào)整，待時(shí)機(jī)成熟后再繼續(xù)推進(jìn)前述工作。

　　數(shù)十家房企并購(gòu)重組深陷考驗(yàn)

　　但香江控股的等待并沒有明確的期限。中國(guó)證監(jiān)會(huì)10月15日在其官方網(wǎng)站上宣布，為貫徹國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策精神，已經(jīng)暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見。

　　此舉措是配合國(guó)務(wù)院今年4月發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(下稱《通知》)而來，這預(yù)示著資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策在進(jìn)一步收緊。

　　對(duì)于暫緩房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)的規(guī)定，其實(shí)已經(jīng)不是新聞。早在今年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《通知》中，就明確要求暫停批準(zhǔn)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重大資產(chǎn)重組。

　　國(guó)信證券首席地產(chǎn)分析師方焱和長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，此前證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過資本市場(chǎng)融資和并購(gòu)重組已經(jīng)在事實(shí)上完全暫停，只是沒有明確表態(tài)而已。

　　在證監(jiān)會(huì)政策出臺(tái)后的首個(gè)交易日，包括ST國(guó)祥(600340.SH)、ST百科(600077.SH)、ST東源(000656.SZ)、ST建通(600149.SH)、ST鈦白(002145.SZ)、ST星美(000892.SZ)等數(shù)家房企借殼概念股悉數(shù)跌停。

　　相對(duì)于香江控股的資產(chǎn)注入遙遙無期之外，十多家苦苦等待并購(gòu)重組的ST公司則被逼進(jìn)生死邊緣。蘇雪晶說，房地產(chǎn)企業(yè)通過這些公司曲線融資的計(jì)劃將再次陷入困境。

　　自今年1月份重組申請(qǐng)材料被證監(jiān)會(huì)受理至今，房地產(chǎn)企業(yè)上海愛家投資控股有限公司(下稱“愛家控股”)借殼*ST德棉(002072.SZ)方案遲遲未被核準(zhǔn)。而隨著上周證監(jiān)會(huì)暫停受理房企重組的政策出臺(tái)，愛家控股年內(nèi)重組*ST德棉的希望變得十分渺茫。

　　而在1~9月預(yù)虧1800萬~2300萬元的情況下，已連續(xù)兩年虧損的*ST德棉面臨沉重的暫停上市壓力。*ST德棉亟須通過房地產(chǎn)公司重組進(jìn)而獲得新生，但政策緊縮無疑打亂了其重組節(jié)奏，自我救贖之路將更加艱難。

　　證監(jiān)會(huì)的最新表態(tài)擊破了相關(guān)企業(yè)的最后幻想。證監(jiān)會(huì)10月15日表示，目前正研究涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的并購(gòu)重組政策，待相關(guān)政策規(guī)則推出后，將根據(jù)新規(guī)則確定的標(biāo)準(zhǔn)和程序恢復(fù)新項(xiàng)目的受理與審批。

　　多位業(yè)內(nèi)人士分析表示，在房地產(chǎn)調(diào)控壓力不減的背景下，證監(jiān)會(huì)在年內(nèi)重啟受理與審批房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的可能性并不大。

　　不僅僅是*ST德棉。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來有超過60家上市房企發(fā)布收購(gòu)或重組公告，*ST炎黃、*ST遠(yuǎn)東、ST瓊花、ST二紡、*ST嘉瑞、*ST商務(wù)等一批欲轉(zhuǎn)身房地產(chǎn)的公司仍在苦等批復(fù)。而沒有明顯宣布的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組案例或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)據(jù)。

　　房地產(chǎn)融資四面楚歌

　　部分上市公司不堪等待之苦，甚至放棄了房地產(chǎn)企業(yè)借殼的方案而另尋他路。此前ST興業(yè)(600603.SH)在6月份正式撤回重大資產(chǎn)重組行政審批申報(bào)材料；S*ST聚友(000693.SZ) 在7月份解除了公司與房地產(chǎn)企業(yè)中銳控股集團(tuán)的“重大資產(chǎn)重組之框架協(xié)議”。根據(jù)當(dāng)時(shí)的公告，上述兩家公司的房企借殼重組半途而廢的理由均為“國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)政策發(fā)生較大變化”。

　　萬科董秘譚華杰此前向本報(bào)表示，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金約有45%來自預(yù)收款，自有資金比例為30%至35%，銀行貸款約占20%，包括發(fā)行股票、債券、信托等所有類型融資在內(nèi)的資金比例通常不高于5%。

　　但方焱表示，實(shí)際上從去年10月開始，房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)再融資和并購(gòu)重組幾乎全部無果而終。而隨著銀行貸款收緊、銀信合作的叫停、IPO遇阻，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已經(jīng)非常有限。

　　根據(jù)蘇雪晶的統(tǒng)計(jì)，前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源50504億元，同比增長(zhǎng)32.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款9398億元，增長(zhǎng)27.2%；自籌資金19123億元，增長(zhǎng)49.7%。開發(fā)商資金來源同比持續(xù)下降，其中的國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)幅度也不斷縮小。

　　蘇雪晶表示，從6月起，銀行對(duì)開發(fā)商的貸款就日趨謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金部分占比越來越高。“我們認(rèn)為，二次調(diào)控再次強(qiáng)調(diào)了房貸的收縮，這不僅會(huì)抑制市場(chǎng)的成交，而且持續(xù)考驗(yàn)著開發(fā)商的資金鏈。”

　　在此背景下，境外融資成為部分房地產(chǎn)企業(yè)的無奈選擇。但目前僅有駿置業(yè)和融創(chuàng)中國(guó)兩家內(nèi)陸房地產(chǎn)企業(yè)成功在港交所IPO。而去年三季度之后短短兩三個(gè)月時(shí)間，就有龍湖地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)、花樣年、佳兆業(yè)、華南城等內(nèi)陸房企成功在港上市，差距之大不言而喻。

　　在港上市的恒盛地產(chǎn)，于10月18日公告已通過信托計(jì)劃成功集資16.7億元。同時(shí)，公司宣布擬境外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。而在此之前，方興地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園等在港上市房企也相繼推出境外融資計(jì)劃，均以數(shù)十億港元計(jì)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來在港上市房企的境外融資規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)超過去3年的平均水平。

　　蘇雪晶認(rèn)為，相對(duì)成本高企的境外融資而言，更多的內(nèi)陸房地產(chǎn)企業(yè)則只能選擇集合信托產(chǎn)品，即便融資成本同樣很高，但他們沒有更多的選擇。

　　根據(jù)普益信托的調(diào)查，上周(10月11日至17日)發(fā)行的18只集合理財(cái)產(chǎn)品中，有10款應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。8月以來發(fā)行的房地產(chǎn)集合信托募集資金規(guī)模共291.64億元，這一募資量已經(jīng)在快速逼近今年上半年350億元的募資規(guī)模。尤其到了9月份，房地產(chǎn)信托在所有信托項(xiàng)目中占比已上升至57.2%。而房企通過集合信托融資的成本平均超過20%，這不能不說是一筆沉重的負(fù)擔(dān)。(第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))