|
｜前言 本文內(nèi)容主要引自宋光輝等所譯之《REITs：房地產(chǎn)投資信托基金》一書，歡迎購買。REITs，即房地產(chǎn)信托投資基金對于中國的金融人士而言，已經(jīng)不再是新鮮的事物，進(jìn)入2013年以來，不斷有政策鼓勵支持REITs。也有很多金融機(jī)構(gòu)的宣傳文章號稱自家機(jī)構(gòu)成功發(fā)行首單REITs產(chǎn)品。國內(nèi)也有人誤認(rèn)為，REITs就是上市的標(biāo)準(zhǔn)化類的證券化產(chǎn)品。 然而，根據(jù)所譯之書中介紹，美國的REITs是一個(gè)業(yè)務(wù)聚焦在房地產(chǎn)領(lǐng)域的免稅的特殊目的載體，可以是公司，也可以是信托。在一個(gè)金融市場高度發(fā)達(dá)的美國，融資工具多元且競爭激烈，能否上市并不成為REITs的核心競爭力，事實(shí)上，美國就有很多私人持有的REITs。美國的REITs大批量上市集中在1993年前后?？梢哉f，REITs核心至少在美國而言，在于免稅，是政府為了拉升房地產(chǎn)，同時(shí)為了讓普通百姓能夠有機(jī)會參與到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展推生的房地產(chǎn)繁榮的機(jī)遇。 當(dāng)然，作為由美國國會專門立法出臺的金融產(chǎn)品，REITs牽涉到從微觀主體到中觀行業(yè)到宏觀經(jīng)濟(jì)等各層次各方面的利益，其背后的理由不可能像表面上那么簡單。如果以美國的REITs即是否免稅作為基準(zhǔn)，那么中國實(shí)際上不存在真正意義上的REITs?？紤]到中國的金融抑制，上市發(fā)行證券化產(chǎn)品等都有行政管制的國情，能夠推出可以面向大眾進(jìn)行銷售的，以房地產(chǎn)（的權(quán)益或是抵押債權(quán)）為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，也是有著非常重要的意義的，將會對當(dāng)前以地產(chǎn)為主導(dǎo)，金融為輔助的房地產(chǎn)投融資領(lǐng)域帶來重大的變革。這種意義上的REITs推出，應(yīng)該是箭已出弦。然而，真正的REITs能否推出，牽涉面廣，涉及財(cái)政、稅收、金融、工商、國土等各個(gè)部門，單憑幾個(gè)部委層面的推動，難度較大。 ｜引文部分 更大的回報(bào)總是伴隨著更大的風(fēng)險(xiǎn)。但對于那些尋求超出均值現(xiàn)時(shí)回報(bào)，并要求在適度風(fēng)險(xiǎn)水平下獲得因時(shí)間推移所致的可觀價(jià)格上漲預(yù)期的人們而言，他們當(dāng)然會考慮公寓社區(qū)、寫字樓和工業(yè)廠房、購物中心及類似的投資。換言之，就是可以租賃給承租人以產(chǎn)生可靠租金收入流的商業(yè)地產(chǎn)。 當(dāng)然你會說，但前提是存在一種簡單的方式去購買并持有地產(chǎn)時(shí)，一名富有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士怎么能幫你很好且有效地持有和管理地產(chǎn)，并給你帶來利潤呢？并且，如果前提是在你想要出售你的地產(chǎn)時(shí)，你能夠像出售一只普通股票---如通用和英特爾---那樣容易售出。好吧，接著讀下去。這是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金，或Reits的所有可能的情形。 房地產(chǎn)投資信托基金為各地的投資者提供了一種簡單的方式去購買主要的寫字樓、購物中心和公寓--事實(shí)上，包含你所能想到的任何一種商業(yè)地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資信托可以為你提供源于持有和租賃房地產(chǎn)而產(chǎn)生的穩(wěn)定可預(yù)期的現(xiàn)金流，但同時(shí)具備普通股票流動性的優(yōu)勢。同樣重要的是，房地產(chǎn)投資信托易于獲得資本，因而可以取得并建造更多的地產(chǎn)項(xiàng)目作為其所經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的組成部分。 除此之外，房地產(chǎn)投資信托基金可以為你的投資組合增加穩(wěn)定性。作為一類資產(chǎn)，房地產(chǎn)一直被看作一種通脹防范措施，并且，在絕大多數(shù)市場周期，房地產(chǎn)與其它資產(chǎn)的表現(xiàn)呈現(xiàn)相當(dāng)?shù)偷年P(guān)聯(lián)性。 房地產(chǎn)投資信托基金已經(jīng)產(chǎn)生近五十年的時(shí)間，但是只是在過去二十年的時(shí)間里，這種有吸引力的投資方式才廣為人知。從1992年末到2010年末，房地產(chǎn)投資信托業(yè)的規(guī)模增長超過20倍，從不到160億美元增長到3890億美元。但房地產(chǎn)投資托業(yè)只占整個(gè)機(jī)構(gòu)投資者持有商業(yè)地產(chǎn)的10%到15%，仍有廣闊的增長空間。 安永房地產(chǎn)集團(tuán)前管理合伙人，Stan Ross這樣定義房地產(chǎn)投資信托基金，“他們是真正的從事租賃、翻修、管理、拆除、重建和從頭開發(fā)的營運(yùn)公司。”這有助于定義一個(gè)房地產(chǎn)投資信托公司，但投資者需要知道的是，依據(jù)投資行為他們可以期望獲得什么。這才是本書真正的內(nèi)容所在。 房地產(chǎn)投資信托基金可以提供可觀的紅利收益，從歷史角度看，已超出絕大部分公開交易的股票。這使其成為個(gè)人退休帳戶（IRA）或其它一些延稅投資組合的理想投資。它們的實(shí)際分紅收益有點(diǎn)趨于和美國10年國債收益相關(guān)，通常會高于美國10年國債收益。但是，不同于絕大部分高收益投資，隨著時(shí)間推移房地產(chǎn)投資信托股份有很大可能性會增值，是由于房地產(chǎn)投資信托地產(chǎn)可以產(chǎn)生很高的現(xiàn)金流，其地產(chǎn)價(jià)值隨之增加，并且額外的地產(chǎn)會被添加到投資組合中。 什么樣的產(chǎn)品才能夠被認(rèn)定為REITs，即房地產(chǎn)投資信托基金呢？ REITs是由美國國會在1960年的不動產(chǎn)投資信托法案中定義并授權(quán)的。第一個(gè)REITs也是在當(dāng)年被組織起來的。這一立法試圖為個(gè)人投資者提供參與擁有商業(yè)不動產(chǎn)并/或?yàn)樯虡I(yè)不動產(chǎn)提供融資的利益的機(jī)會。這類機(jī)會，大型機(jī)構(gòu)投資者早就可能獲得。 REIT結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵優(yōu)點(diǎn)是避免雙重納稅。REIT結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵特點(diǎn)是REIT能夠從其稅前凈收益中減去其支付給持有人的所有股息。因此，如果REIT將應(yīng)稅收入全部支付給份額持有人的話，其將無需繳納公司稅。然而，根據(jù)法律，REIT必須支付90%的凈收入給份額持有人。當(dāng)然，份額持有人在其個(gè)體層面需要為股息支付所得稅，除非是REIT份額是由個(gè)人退休賬戶（IRA）、401（K）或其他稅收延遲賬戶持有的。然而，常見的情況是，一部分REIT的股息不需要立即繳稅，另一部分則以一個(gè)較低的資本利得稅率繳稅。 對于REITs，還有一些其他的基本的法律要求，如下表所描述的。
1986年的稅收改革法案是REIT行業(yè)的重要里程碑，該法案放松了歷史上限制了REIT業(yè)務(wù)的管制。原先，管理層必須遵守法律規(guī)定，聘請外部公司提供物業(yè)出租和管理服務(wù)，但是新的法律允許REITs通過自己內(nèi)部的組織來實(shí)施這些核心活動。這一變化如此重大，是因?yàn)橛蓄A(yù)見力的及有效的出租及物業(yè)管理是成功且盈利的物業(yè)持有的關(guān)鍵因素。 如今，絕大多數(shù)的REITs都完全和運(yùn)營公司合為一體，因此內(nèi)部能夠處理不動產(chǎn)運(yùn)營的所有方方面面。包括：收購和出售物業(yè)、適當(dāng)?shù)毓芾砼c出租、適當(dāng)?shù)馗拢俪鲎夂驮俣ㄎ?、及新的物業(yè)開發(fā)。 可以說，REITs就是一家從事而且只能是從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，在符合一定條件下，享受稅收的優(yōu)惠。REITs的份額即可以上市公開發(fā)行，也可以私人持有。 2017年以來，美元加息引致中國的貨幣政策總體收緊，金融監(jiān)管從嚴(yán)使得房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)融資方式受到限制，創(chuàng)新的融資方式包括房地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金、CMBS、REITs、ABS等獲得重大發(fā)展機(jī)遇。如何認(rèn)識當(dāng)前形勢？如何綜合運(yùn)用各類金融工具，為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資、并購、資產(chǎn)管理等服務(wù)？機(jī)械工業(yè)出版社與結(jié)構(gòu)化金融微信公眾平臺在成功舉辦四期“結(jié)構(gòu)化金融與資產(chǎn)證券化培訓(xùn)”的基礎(chǔ)上推出“房地產(chǎn)融資與資產(chǎn)證券化實(shí)務(wù)培訓(xùn)”，本次課程內(nèi)容由結(jié)構(gòu)化金融微信平臺創(chuàng)辦者宋光輝整體設(shè)計(jì)，主要來自于其所著《資產(chǎn)證券化與結(jié)構(gòu)化金融》與翻譯之《REITs》，各位實(shí)操專家基于整體結(jié)構(gòu)，結(jié)合自身專業(yè)與實(shí)際操作案例精心制作。 ｜課程大綱 1、當(dāng)前：房地產(chǎn)融資收緊：特殊形勢下的業(yè)務(wù)機(jī)遇分析； 2、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)化融資實(shí)務(wù)案例分享：購地配資、開發(fā)貸款之前的另類融資、房地產(chǎn)項(xiàng)目的夾層融資、購房尾款A(yù)BS、房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)鏈融資等； 3、房地產(chǎn)開發(fā)的全流程及各階段的融資需求及解決方式； 4、房地產(chǎn)開發(fā)貸款及預(yù)售款融資的介紹與操作要點(diǎn)； 5、房地產(chǎn)的創(chuàng)新融資之CMBS、REITs、地產(chǎn)基金：業(yè)務(wù)模式介紹與實(shí)務(wù)操作案例分享； 6、地產(chǎn)基金的發(fā)起運(yùn)作及房地產(chǎn)的項(xiàng)目并購與商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：業(yè)務(wù)模式介紹與實(shí)務(wù)操作案例分享； 7、不良貸款中的地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作與房產(chǎn)抵押物的處置：業(yè)務(wù)模式介紹與實(shí)務(wù)操作案例分享。 |
||||||||||
|
|
