一、返還原物之訴請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)相關(guān)問題的厘清

（一）返還原物請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)和效力

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第34條的規(guī)定，無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。該法律規(guī)范是為糾紛當(dāng)事人提出"房屋騰退"訴請(qǐng)、行使所有權(quán)救濟(jì)權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。司法實(shí)踐中，法院通常認(rèn)為，"房屋騰退"訴請(qǐng)的構(gòu)成要件是訴請(qǐng)?zhí)岢鲆环较碛兴袡?quán)，被訴請(qǐng)一方構(gòu)成無權(quán)占有，而不論占有人在主觀上是否存在過錯(cuò)。

返還原物請(qǐng)求權(quán)是所有權(quán)效力的體現(xiàn)，是物權(quán)保護(hù)的重要方式。該請(qǐng)求權(quán)不具有獨(dú)立性，原則上不能脫離所有權(quán)或者以占有為內(nèi)容的其他物權(quán)而為轉(zhuǎn)讓，僅能在所有權(quán)受讓人身上重新產(chǎn)生。轉(zhuǎn)讓為他人占有之物時(shí)，受讓人是否取得返還原物請(qǐng)求權(quán)，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)適用不同的法律規(guī)則。動(dòng)產(chǎn)為他人占有時(shí)，由于轉(zhuǎn)讓人無法完成標(biāo)的物交付，物權(quán)變動(dòng)未完成，受讓人不享有返還原物請(qǐng)求權(quán)，標(biāo)的物實(shí)際占有人可以向受讓人主張占有抗辯。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不以交付為要件，從權(quán)利取得來看，未交付本身不構(gòu)成所有權(quán)取得的瑕疵，不影響所有權(quán)權(quán)能的完整性，受讓人得基于其取得之所有權(quán)向占有其物之人行使返還原物請(qǐng)求權(quán)，善意取得情形下亦是如此，否則將得出占有權(quán)能與返還原物請(qǐng)求權(quán)仍由原所有權(quán)人享有的結(jié)論，損害所有權(quán)權(quán)能的完整性。

（二）可對(duì)抗所有權(quán)的占有權(quán)利

占有通常是基于一定權(quán)利，所謂占有權(quán)利，是指占有人基于法律、合同規(guī)定而占有某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利?？蓪?duì)抗不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的占有權(quán)利具體包括：

（1）產(chǎn)生于限制物權(quán)的占有權(quán)利，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等。基于限制物權(quán)的占有權(quán)利具有絕對(duì)對(duì)抗效力，在所有權(quán)變動(dòng)的情況下及于所有權(quán)的承繼人。

（2）基于與所有權(quán)人之約定產(chǎn)生的債權(quán)性質(zhì)的占有權(quán)利?；趥鶛?quán)性質(zhì)占有權(quán)利受限于合同相對(duì)性原則，僅具有相對(duì)的對(duì)抗性，例外是買賣不破租賃規(guī)則，但是，此種例外系基于法律的明確規(guī)定，不可擴(kuò)大至其他債權(quán)性質(zhì)的占有權(quán)利。

（3）連環(huán)交易情形下的占有權(quán)利。例如轉(zhuǎn)租的次承租人、連環(huán)買賣最后一手買受人對(duì)標(biāo)的物的占有。在學(xué)說上被稱為連鎖占有，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)此未做規(guī)定，實(shí)踐中可參考學(xué)說理論。根據(jù)通說，連鎖占有需具備三個(gè)要件：一是中間人對(duì)所有人須有合法的占有權(quán)源；二是第三人須自中間人基于一定的法律關(guān)系（尤其是債之關(guān)系）取得占有的權(quán)利；三是須中間人得將其直接占有移轉(zhuǎn)與第三人。

二、房屋騰退相關(guān)案件所涉焦點(diǎn)問題的處理

房屋騰退相關(guān)案件中，涉及返還原物請(qǐng)求權(quán)的審理通常涉及三個(gè)方面的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

第一是標(biāo)的物權(quán)屬與基礎(chǔ)法律關(guān)系爭(zhēng)議，通常原告要求被告返還原物，被告以原告并非標(biāo)的物所有權(quán)人或原、被告之間存在合同約定或其他基礎(chǔ)法律關(guān)系對(duì)抗原告的返還請(qǐng)求，標(biāo)的物權(quán)屬以及基礎(chǔ)法律關(guān)系爭(zhēng)議的解決是返還原物請(qǐng)求權(quán)是否成立的前提。

第二是有權(quán)占有抗辯的認(rèn)定。占有通常是基于一定的權(quán)利，既可以是他物權(quán)也可以是債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，在原告享有所有權(quán)的前提下，被告是否享有占有權(quán)利是返還原物之訴的主要爭(zhēng)議。

第三是損害賠償與費(fèi)用負(fù)擔(dān)問題。房屋騰退案件中，多數(shù)所有權(quán)人除主張無權(quán)占有人返還房屋外，還會(huì)主張無權(quán)占有人支付占有使用費(fèi)或賠償損失，法院在哪種情況下依據(jù)何種標(biāo)準(zhǔn)支持占有使用費(fèi)亦是該類案件的焦點(diǎn)問題之一。

（一）所涉基礎(chǔ)法律關(guān)系的處理情況

筆者在對(duì)"房屋騰退"相關(guān)物權(quán)保護(hù)糾紛進(jìn)行梳理的過程中發(fā)現(xiàn)，該類糾紛中往往會(huì)涉及基礎(chǔ)法律關(guān)系的審理，如婚姻家庭關(guān)系、房屋租賃合同關(guān)系、房屋買賣合同關(guān)系等。因房屋權(quán)屬與基礎(chǔ)法律關(guān)系是否有爭(zhēng)議的不同，法院在審理時(shí)的處理思路也存在著差異。

1.婚姻家庭關(guān)系

據(jù)分析，在涉婚姻家庭關(guān)系的房屋騰退相關(guān)案例中，糾紛產(chǎn)生的主要原因是共有物協(xié)議分割或分割之訴后，取得房屋所有權(quán)的一方訴請(qǐng)占有房屋的一方騰退房屋。該類糾紛所涉標(biāo)的物的權(quán)屬與基礎(chǔ)法律關(guān)系較為明晰，爭(zhēng)議較小，法院通常根據(jù)占有人是否有占有權(quán)源判決占有人是否有返還義務(wù)。

如，在張玥與牛捷等返還原物糾紛一案中，法院認(rèn)為根據(jù)已經(jīng)生效的判決，張玥系×號(hào)房屋的所有權(quán)人，牛捷、牛明秀居住在×號(hào)房屋內(nèi)已經(jīng)無法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)將×號(hào)房屋騰退給張玥。據(jù)此，法院判決牛捷、牛明秀將涉案房屋騰退并交付給張玥。在王火與馬洪云排除妨害糾紛一案中，案涉房屋為當(dāng)事人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間承租的公房，后雙方離婚。法院認(rèn)為當(dāng)事人在離婚時(shí)夫妻雙方可以協(xié)商該房屋由誰居住使用，根據(jù)雙方簽訂的《離婚協(xié)議書》之約定，馬洪云有權(quán)居住使用訴爭(zhēng)房屋。據(jù)此，法院未支持王火提出騰退房屋之所請(qǐng)。

2.房屋租賃合同關(guān)系

據(jù)分析，該類糾紛多為房屋所有權(quán)人（出租人）訴請(qǐng)承租人（次承租人）騰退房屋。與婚姻家庭關(guān)系類似，該類糾紛涉及的房屋權(quán)屬和基礎(chǔ)法律關(guān)系也較為明晰，法院通常根據(jù)房屋所有權(quán)人是否具有相應(yīng)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)判決占有人是否有返還義務(wù)。

如，在北京市朝陽區(qū)供銷合作社與石磊返還原物糾紛一案中，法院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，該合同明確約定租賃標(biāo)的、租賃期限，現(xiàn)租賃期限屆滿，被告無權(quán)繼續(xù)占有、使用租賃標(biāo)的，理應(yīng)及時(shí)向原告返還租賃標(biāo)的，故對(duì)于原告要求被告立即騰退承租原告的房屋的訴訟請(qǐng)求，本院應(yīng)予支持。在北京和風(fēng)雅舍餐廳與項(xiàng)飛返還原物糾紛一案中，風(fēng)雅舍餐廳與案外人孫丹于2008年12月8日就涉訴房屋租賃事宜簽訂了《北京市房屋租賃合同》，該合同期限屆滿前，又簽訂了續(xù)租合同租賃期限為4年。法院認(rèn)為，項(xiàng)飛取得涉訴房屋所有權(quán)，依法享有對(duì)涉訴房屋支配的權(quán)利。現(xiàn)和風(fēng)雅舍餐廳主張自己與案外人孫丹之間有租賃關(guān)系，進(jìn)而對(duì)涉訴房屋系有權(quán)占有，一方面，第一份租賃合已經(jīng)到期，和風(fēng)雅舍餐廳無法以此主張有權(quán)占有涉訴房屋；另一方面，風(fēng)雅舍餐廳主張與案外人孫丹之間在2013年3月初簽訂續(xù)租合同即第二份租賃合同，但是其遲遲無法提供第二份租賃合同，其主張缺乏事實(shí)依據(jù)。故而，法院判決項(xiàng)飛要求和風(fēng)雅舍餐廳騰退涉訴房屋，有事實(shí)和法律依據(jù)，支持了項(xiàng)飛騰房的訴訟請(qǐng)求。

3.房屋買賣合同關(guān)系

在該類案例中，房屋權(quán)屬與基礎(chǔ)法律關(guān)系多存在較大爭(zhēng)議，如借名買房合同關(guān)系中，出名人訴請(qǐng)房屋占有人騰退房屋；一房二賣情形下，已登記買受人訴請(qǐng)已占有房屋的買受人返還原物等。該類糾紛的處理，法院往往需要在對(duì)基礎(chǔ)法律關(guān)系進(jìn)行審理、對(duì)房屋權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定的情況下，才就當(dāng)事人騰退房屋之訴請(qǐng)做出裁決。

如，在陳智楚與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司北京珠江駿景支行返還原物糾紛一案中，涉案房屋原登記于潘明福名下，潘明福先于中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司北京市分行（"農(nóng)行北分"）簽訂《協(xié)議書》，約定將涉案房屋出賣給農(nóng)行北分。后因雙方產(chǎn)生分歧，雙方解除《協(xié)議書》。隨后，潘明福（出賣人）、潘玉蘭（共有權(quán)人）與陳智楚（買受人）簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定將涉案房屋出售給買受人，并辦理過戶手續(xù)，將涉案房屋的所有權(quán)登記在陳智楚名下。該案中，法院在對(duì)當(dāng)事人所涉基礎(chǔ)法律關(guān)系進(jìn)行審理，并確定涉案房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上，認(rèn)定陳智楚作為房屋的所有權(quán)人有權(quán)要求農(nóng)行北分騰退，支持了騰房的訴訟請(qǐng)求。

（二）對(duì)"房屋騰退"訴請(qǐng)的抗辯情況

在具體案例中，房屋占有人會(huì)對(duì)房屋騰退的訴請(qǐng)?zhí)岢隹罐q。據(jù)分析，法院通常認(rèn)為占有人以訴爭(zhēng)房屋系其唯一住房、不具備騰房條件為由提出抗辯的，不是針對(duì)返還原物請(qǐng)求權(quán)的構(gòu)成要件進(jìn)行抗辯，對(duì)請(qǐng)求人的訴請(qǐng)不構(gòu)成有效的反駁。

如，在中國(guó)科學(xué)院高能物理研究所與張長(zhǎng)青排除妨害糾紛一案中，一審法院認(rèn)為因張長(zhǎng)青夫婦目前在北京市石景山區(qū)內(nèi)無其它住房，且其女兒正準(zhǔn)備參加2014年高考，故被告現(xiàn)尚不具備騰房條件。原告可在客觀情況發(fā)生變化后，另行主張權(quán)利。但是，二審法院認(rèn)為張長(zhǎng)青主張目前沒有住房不能成為其長(zhǎng)期占有涉案房屋的理由，原審法院適用法律錯(cuò)誤并據(jù)此予以糾正。北京市高級(jí)人民法院亦認(rèn)為，張長(zhǎng)青以不具備騰房條件為由拒不騰退房屋，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。

同樣，在北京礦冶研究總院與梁怡生物權(quán)保護(hù)糾紛一案中，法院認(rèn)為，被告梁怡生提出因新分配的房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)證不同意騰退原住房，于法無據(jù)，對(duì)此不予采納。最終，法院判決支持了北京礦冶研究總院提出的騰退房屋之訴訟請(qǐng)求。

（三）房屋占有使用費(fèi)訴請(qǐng)的裁判情況

房屋所有權(quán)人提出騰退房屋訴請(qǐng)的同時(shí)，亦會(huì)主張無權(quán)占有人支付占有使用費(fèi)或賠償損失。據(jù)分析，在因房屋租賃關(guān)系終止引發(fā)的相關(guān)糾紛中，因雙方的租賃合同曾對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)有過明確約定，法院通常在判決無權(quán)占有人返還租賃物的同時(shí)，一般按照租金的標(biāo)準(zhǔn)判決無權(quán)占有人支付占有使用費(fèi)。而對(duì)于其他原因?qū)е碌南嚓P(guān)糾紛，法院對(duì)占有使用費(fèi)或賠償損失的訴請(qǐng)多采用如下兩種處理方式：一是考慮當(dāng)事人的親屬關(guān)系，不予支持權(quán)利人占有使用費(fèi)或賠償損失的訴請(qǐng)；二是法官在原告主張的給付數(shù)額下，結(jié)合案件情況，行使自由裁量權(quán)確定具體的占有使用費(fèi)或賠償損失的數(shù)額（此種情況下，存在標(biāo)準(zhǔn)不一的問題)。

如，在張善甲與杜鐵男排除妨害糾紛一案中，法院支持了房屋所有權(quán)人杜鐵男提出房屋騰退之訴請(qǐng)。但是，對(duì)于原告張善甲要求給付房屋租金一節(jié)，法院認(rèn)為考慮雙方當(dāng)事人之間系親屬關(guān)系且雙方并未簽訂租賃合同或協(xié)議，被告杜鐵男也否認(rèn)雙方之間系租賃關(guān)系，故對(duì)原告要求給付租金的請(qǐng)求，法院不予支持。同樣，在韓德先訴劉穎等排除妨害糾紛一案中，法院同樣基于當(dāng)事人之間系繼父女關(guān)系，并結(jié)合涉案房屋居住情況，未支持房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。

另一方面，如趙麗萍與李賢等排除妨害糾紛一案，原告主張被告按照每天200元的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)，法院在支持原告房屋騰退訴請(qǐng)的同時(shí)，認(rèn)為被告逾期未騰退房屋應(yīng)當(dāng)支付房屋占用費(fèi)，并參照本地區(qū)相同標(biāo)準(zhǔn)房屋的租金，酌情認(rèn)定房屋占用費(fèi)為每天50元。而在張會(huì)民與朱建生排除妨害糾紛一案中，原告主張被告每月按照2500元的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，法院認(rèn)為原告系涉案房屋的所有人，其有權(quán)要求被告騰退涉案房屋并支付房屋占用費(fèi)，進(jìn)而對(duì)該訴請(qǐng)予以支持。而在北京市大興區(qū)紅十字會(huì)與王緒剛返還原物糾紛一案中，法院認(rèn)為：對(duì)紅十字會(huì)主張的占有使用費(fèi)，因證據(jù)不足，不予支持。

筆者認(rèn)為，返還原物請(qǐng)求權(quán)是所有權(quán)效力的體現(xiàn)，是物權(quán)保護(hù)的重要方式。在涉及因《物權(quán)法》實(shí)施前房屋管理失范、權(quán)屬流轉(zhuǎn)復(fù)雜、歷史權(quán)屬不清等因素導(dǎo)致實(shí)踐中房屋權(quán)屬登記與占有分離的房屋騰退糾紛的處理中，要充分運(yùn)用利益衡量的原則，正確處理產(chǎn)權(quán)關(guān)系、合理保護(hù)居住人利益。