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裁判要點(diǎn)：涉案房屋登記在陳宇凡名下，但現(xiàn)陳宇凡已交付黃佳佳使用，黃佳佳進(jìn)行了裝修。由此可見，雙方確存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，且已在實(shí)際履行，故，黃佳佳并非無因占有涉案房屋。為此，本案在陳宇凡未訴求解除《房屋買賣合同》并清結(jié)雙方房屋買賣合同權(quán)利義務(wù)的情況下，其基于物權(quán)保護(hù)而直接要求黃佳佳返還涉案房屋缺乏依據(jù)，應(yīng)予駁回。 案情簡介 涉案房屋權(quán)屬登記人為陳宇凡。2018年1月15日，黃佳佳（甲方）與陳宇凡（乙方）簽訂《房屋買賣合同》（以下簡稱合同），雙方協(xié)商一致，陳宇凡將訟爭房屋以壹佰貳拾叁萬元整（小寫：￥1230000元）出賣給黃佳佳。支付方式、支付時(shí)間……3、甲、乙雙方同意，乙方應(yīng)在開發(fā)商通知收樓后次日正式交付該房屋?！?。甲方處為黃佳佳簽名，乙方處為陳宇凡簽名并加蓋指模。合同見證人為張超，合同最后手寫備注“合同條款我已清楚并確認(rèn)?！标愑罘苍谑謱戵w后簽名并加蓋指模。 2018年1月15日陳宇凡出具《收條》，載明“已收到黃佳佳交來現(xiàn)金伍拾萬元整（50萬元）人民幣，房屋財(cái)富御苑住宅第X號2幢XX號1004房定金。”。物業(yè)服務(wù)中心出具的《居住證明》顯示，黃佳佳自2018年2月起就居住在涉案房屋。 一審廣州增城法院觀點(diǎn) 陳宇凡無證據(jù)推翻《房屋買賣合同》為非真實(shí)意思表示。但黃佳佳在本案中無法證明已經(jīng)履行涉案合同付款義務(wù)的情況下，且黃佳佳已經(jīng)超過合同期限付款。那么陳宇凡依據(jù)其是涉案房屋登記權(quán)屬人，且陳宇凡在庭審中表示的意愿為不再繼續(xù)履行涉案房屋買賣合同，故陳宇凡主張黃佳佳返還涉案房屋并無不當(dāng)。至于陳宇凡與黃佳佳雙方對于《房屋買賣合同》如何清結(jié)及是否承擔(dān)違約責(zé)任的問題，應(yīng)當(dāng)通過另案進(jìn)行解決。 至于陳宇凡請求按現(xiàn)時(shí)房屋現(xiàn)狀騰退該房屋的請求，因涉案房屋的現(xiàn)狀陳宇凡無證據(jù)予以證明，故一審法院判令黃佳佳騰退位于廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)××房并返還給陳宇凡。 至于陳宇凡要求黃佳佳支付占有使用費(fèi)，因黃佳佳占有使用是基于房屋買賣關(guān)系，故上述占用并非無權(quán)占有，同時(shí)，房屋買賣合同中的違約或清結(jié)約定，可對陳宇凡的損失予以彌補(bǔ)，故一審法院對陳宇凡要求黃佳佳支付涉案房屋占有使用費(fèi)的請求，不予支持。 至于陳宇凡請求黃佳佳在返還房屋時(shí)必須保證房屋裝修和家具家電的原狀的請求，如上文論述，涉案房屋的裝修與現(xiàn)狀，陳宇凡均無證據(jù)予以表明，若黃佳佳存在故意損壞等行為，陳宇凡可另循途徑解決。故一審法院對陳宇凡的該項(xiàng)主張，不予支持。依法判令，一、被告黃佳佳在本判決發(fā)生法律效力之日起一個(gè)月內(nèi)，騰空位于廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)××房并將其返還給原告陳宇凡；二、駁回原告陳宇凡的其他訴訟請求。 二審廣州中院觀點(diǎn) 本案雙方二審爭議的焦點(diǎn)為陳宇凡與黃佳佳雙方之間是否存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系及黃佳佳是否是無權(quán)占有涉案房屋而需向陳宇凡返還該房屋。從黃佳佳提交的《房屋買賣合同》內(nèi)容可知，該《房屋買賣合同》具備合同的形式要件，且存在陳宇凡與黃佳佳兩人的簽名捺印，而陳宇凡對其簽名的真實(shí)性并不持異議。再從合同約定的交易價(jià)格來看，陳宇凡從開發(fā)商處購買涉案房屋的價(jià)格與其出售給黃佳佳的價(jià)格基本相同，但是上述價(jià)格相同并不能當(dāng)然推論出陳宇凡與黃佳佳之間房屋買賣關(guān)系的意思表示不真實(shí)。 根據(jù)一審查明事實(shí)，涉案房屋登記在陳宇凡名下，但現(xiàn)陳宇凡已交付黃佳佳使用，黃佳佳進(jìn)行了裝修。由此可見，雙方確存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，且已在實(shí)際履行該《房屋買賣合同》，故，黃佳佳并非無因占有涉案房屋。為此，本案在陳宇凡未訴求解除《房屋買賣合同》，清結(jié)雙方房屋買賣合同權(quán)利義務(wù)的情況下，其基于物權(quán)保護(hù)而直接要求黃佳佳返還涉案房屋缺乏依據(jù)，應(yīng)予駁回。同理，陳宇凡請求黃佳佳按現(xiàn)狀騰退房屋的請求亦缺乏依據(jù)，亦應(yīng)予駁回。 至于陳宇凡要求黃佳佳支付占有使用費(fèi)的請求。因黃佳佳占有使用房屋是基于房屋買賣關(guān)系，并非無因占有，同時(shí)，房屋買賣合同中的違約或清結(jié)約定，亦可對陳宇凡該損失予以彌補(bǔ)。故，一審法院對陳宇凡該訴求不予支持并無不當(dāng)，本院予以認(rèn)可。 至于陳宇凡要求黃佳佳在返還房屋時(shí)必須保證房屋裝修和家具家電的原狀的請求。因陳宇凡未提交證據(jù)證明涉案房屋的裝修與現(xiàn)狀，一審法院認(rèn)為如黃佳佳存在故意損壞等行為，陳宇凡可另循途徑解決，對陳宇凡該主張不予支持無誤，本院亦予認(rèn)可。據(jù)此，判決如下，一、撤銷一審民事判決第一、二項(xiàng)；二、駁回陳宇凡的全部訴訟請求。一二審案件受理費(fèi)由陳宇凡負(fù)擔(dān)，本判決為終審判決。 蔡思斌律師評析 《民法典》第二百三十五條：“無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物?！钡囊?guī)定是物權(quán)保護(hù)糾紛當(dāng)事人提出房屋騰退訴求的請求權(quán)基礎(chǔ)。司法實(shí)踐中，法院通常認(rèn)為房屋騰退訴求成立的關(guān)鍵在提出方對訟爭房屋享有所有權(quán)，而被訴方對訟爭房屋系無權(quán)占有。由此，倘若當(dāng)事人對涉案房屋占有具有權(quán)利，那么就產(chǎn)生對抗不動產(chǎn)物權(quán)的效果。 一二審法院觀點(diǎn)主要區(qū)別在于一審法院認(rèn)為物權(quán)具有第一對抗權(quán)，在有證據(jù)證明買方未按期付款且所有人不想繼續(xù)履行合同的前提下，物權(quán)所有人即有權(quán)要求買方返還房屋，至于買賣合同糾紛可另案解決。二審法院思路在于買方并非無因占有房屋，雙方實(shí)質(zhì)存在糾紛，在這種前提下，直接根據(jù)物權(quán)判處買方返還房屋不妥，雙方的爭議應(yīng)該在房屋買賣合同糾紛案中一并解決。 實(shí)務(wù)中房屋騰退案件通常具有如下爭議焦點(diǎn)： 第一，標(biāo)的物權(quán)屬爭議問題，通常表現(xiàn)為原告要求被告返還原物，被告以原告并非標(biāo)的物所有權(quán)人或原、被告之間存在合同約定或者其他基礎(chǔ)法律關(guān)系來對抗原告的返還請求。例如婚姻家庭糾紛中夫妻一方主張對房屋擁有共有份額、房屋租賃糾紛中承租方主張租賃合同未到期等?？梢?，案涉標(biāo)的物權(quán)屬及基礎(chǔ)法律關(guān)系爭議的解決是返還原物請求權(quán)是否成立的前提。 第二，一方對訟爭房屋是否有權(quán)占有的認(rèn)定。通常認(rèn)為占有應(yīng)基于一定的權(quán)利，對于權(quán)利可以是他物權(quán)也可以是債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，因此，在原告享有所有權(quán)的前提下，被告是否享有占有權(quán)利是返還原物之訴的主要爭議，例如本案一方主張雙方存在真實(shí)房屋買賣交易，法院就以房屋交易合同尚未結(jié)清為由不予支持房屋所有權(quán)人騰房主張。 第三，損害賠償與占有使用費(fèi)的負(fù)擔(dān)問題。房屋騰退案件中，常見所有權(quán)人除主張無權(quán)占有人返還房屋外，還會主張無權(quán)占有人支付占有使用費(fèi)或賠償損失，對于占有使用費(fèi)的判決則通常依據(jù)案涉合同違約條款并結(jié)合受損方損失情況予以處理。 綜上，對該類騰房糾紛的處理，司法機(jī)關(guān)對基礎(chǔ)法律關(guān)系的查明是返還原物請求權(quán)是否成立的前提。倘若涉案當(dāng)事人對房屋占有具有權(quán)利，那么就會產(chǎn)生對抗不動產(chǎn)物權(quán)的法律效果，由此，房屋所有權(quán)人相關(guān)騰房訴求就存在被法院駁回的風(fēng)險(xiǎn)。 案例索引：(2020)粵01民終22416號，以上涉及人名均為化名。 蔡思斌 2021年10月15日 蔡思斌，執(zhí)業(yè)逾二十年，錦天城福州律師事務(wù)所合伙人 排版：林俊鋒 |
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