（記者 宋偉）昨日，市政府新聞辦舉行新聞發(fā)布會，市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負責(zé)人就近日出臺的《關(guān)于進一步加強物業(yè)共有部分使用及收益管理工作的通知》進行了解讀。

物業(yè)共有部分

都包括哪些？

那么，哪些部分屬于物業(yè)共有部分？物業(yè)共有部分的收益內(nèi)容包括哪些？市物業(yè)管理辦公室主任于向華介紹，物業(yè)共有部分有著明確的范圍，主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

而物業(yè)共有部分收益則是指共用部位和共用設(shè)施設(shè)備以及物業(yè)管理區(qū)域場地經(jīng)營收入扣除約定管理費用比例或金額后的收益。主要包括利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行商業(yè)經(jīng)營收入、廣告收入、物業(yè)管理區(qū)域場地停車費收入、攤位租賃收入、場地經(jīng)營收入、通信運營管理費收入、提供各類快件接收、再生資源回收設(shè)備場地、因損壞（征用）物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施賠償或殘值處理收入、物業(yè)用房經(jīng)營收入等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位在《前期物業(yè)服務(wù)合同》或與業(yè)主委員會在《物業(yè)服務(wù)合同》中約定管理費用比例或金額。

“根據(jù)《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。因此物業(yè)共有部分的所有權(quán)、使用權(quán)，都依法歸于業(yè)主?！庇谙蛉A說。

物業(yè)共有部分

出租經(jīng)營由誰批準(zhǔn)？

于向華表示，之前因為物業(yè)共有部分的使用程序出過不少糾紛，新的規(guī)定出臺后，將對此起到規(guī)范作用?！霸诠膊课皇褂霉芾砩?，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主利益為出發(fā)點，要以有利于物業(yè)管理區(qū)域的管理質(zhì)量和品質(zhì)服務(wù)提升為落腳點，經(jīng)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）或相關(guān)業(yè)主同意?！庇谙蛉A介紹，前期物業(yè)服務(wù)合同期間，經(jīng)營者擬進入小區(qū)利用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)檢查其營業(yè)執(zhí)照、核實經(jīng)營范圍，對有特殊要求的經(jīng)營項目，如基站建設(shè)、再生資源回收等，還須查看相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件或備案證明。相關(guān)資料完備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在公示欄內(nèi)進行公示，并就有關(guān)情況進行說明，公示期不得少于30日。業(yè)主有不同意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進行溝通，并聽取業(yè)主的合理化建議。違反業(yè)主臨時管理規(guī)約的約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自同意經(jīng)營者使用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營，也不得簽訂長時間的使用合同。

業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會同意經(jīng)營者進入小區(qū)進行經(jīng)營的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)核實相關(guān)情況，根據(jù)經(jīng)營項目、相關(guān)部門的批準(zhǔn)文件或備案證明等，合理確定場所，加強衛(wèi)生和安全管理。有關(guān)情況物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在公示欄公示說明，公示時間不得少于15日。業(yè)主有不同意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時交業(yè)主委員會處理。

“有些小區(qū)物業(yè)私劃停車位賺取租金，按照有關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)除規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的地上停車位外，任何人無權(quán)擅自在小區(qū)內(nèi)設(shè)置停車位?！庇谙蛉A介紹，占用業(yè)主共有的道路和場地設(shè)置停車位的，首先，必須要經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)委會同意；其次，停車位場地使用費標(biāo)準(zhǔn)要有業(yè)主大會綜合考慮確定，最后確定停車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。

物業(yè)共有部分

收益的使用誰來決定？

物業(yè)共有部分收益如何分配及管理，一直是各個小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司質(zhì)疑的熱點，近日出臺的新規(guī)則對此做出了明確說明。按照規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，物業(yè)共有部分收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，也可經(jīng)業(yè)主大會決定由業(yè)主委員會負責(zé)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在銀行單獨開設(shè)“物業(yè)共有部分收益”專戶，對共有部分收益專項存儲，不得與企業(yè)的其他賬戶合用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時管理多個物業(yè)項目的，應(yīng)按財務(wù)管理規(guī)定對每一個項目共有部分收益單獨列賬。

物業(yè)服務(wù)合同依法終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出管理項目時，應(yīng)當(dāng)將該項目共有部分收益余額經(jīng)業(yè)主委員會確認后移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，未聘請新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會管理。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等為由拒絕移交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在使用物業(yè)共有部分收益時，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示用途、使用金額等事項；已成立業(yè)主委員會的，還應(yīng)當(dāng)事先將使用計劃書面報業(yè)主委員會同意。業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年將物業(yè)共有部分收益收支情況公示一次，公示時間不得少于30日。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主的詢問予以解答和說明。

于向華介紹，物業(yè)共有部分收益的使用，由業(yè)主大會決定，未作決定的，主要用于補充小區(qū)房屋專項維修資金，也可作為業(yè)主大會及業(yè)主委員會的活動經(jīng)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退管或業(yè)主委員會換屆清算、審計費用等。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得用以折抵物業(yè)服務(wù)費。