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公共收益使用管理規(guī)范 一、公共收益的來源 公共收益是指利用住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的共有部位、共有設施設備獲取的收入扣除法定稅收、能耗、人工等管理成本后獲得的收益，其來源一般包括以下內容： （一）利用業(yè)主共有道路或場地停放車輛所得的收益； （二）利用業(yè)主共有場地開展商業(yè)活動及投放設施等所得的收益； （三）利用業(yè)主共有場地、燈箱、單元門、外墻等設置戶外廣告以及利用電梯轎廂、單元門廳、走廊通道等設置室內廣告所得的收益； （四）利用全體業(yè)主共有的文體設施所得的收益； （五）利用業(yè)主共有的房屋所得的收益； （六）相關單位支付的歸全體業(yè)主或部分業(yè)主的違約金、賠償金、舊設備殘值等； （七）公共收益利息等其他收入。 二、公共收益的歸屬及分配 公共收益按照共有部分的權屬情況，可分為全體業(yè)主公共收益和門牌幢業(yè)主公共收益。 全體業(yè)主公共收益指利用全體業(yè)主共有部分獲取的收益，門牌幢業(yè)主公共收益指利用部分業(yè)主共有部分獲取的收益。 公共收益的分配，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。 三、公共收益的用途 全體公共收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，主要用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費、物業(yè)管理活動的代理記賬及審計等費用、物業(yè)維護費用等物業(yè)管理方面的其他合法支出。屬于專項維修資金使用范圍的項目不得在公共收益中列支。 公共收益用于補充專項維修資金的，補充比例應當高于百分之五十，具體比例應在公共收益管理專項規(guī)約中予以約定并按季度入賬補充專項維修資金。 公共收益用于新增共用設施設備等工程類項目的，參照專項維修資金相關管理辦法實行工程審價和使用程序審核，工程金額5萬元（含5萬）以上應當進行審價。 四、公共收益的獲取及表決 （一）業(yè)主大會成立前 業(yè)主大會成立前，公共收益主要來源于利用業(yè)主共有道路或場地停放車輛獲取的收益，其管理成本應當在《前期物業(yè)服務合同》中予以約定。 20%以上業(yè)主可以提出除停車收益外利用其他業(yè)主共有部分獲取公共收益的書面提議，提議內容包括收益獲取來源、獲取收益周期、收入金額、管理成本、分配方式等，住宅小區(qū)所在地居（村）委會收到書面提議后，應當組織征詢全體或部分業(yè)主意見，表決通過后，由物業(yè)服務企業(yè)與相關單位簽訂獲取收益的相關協(xié)議。 （二）業(yè)主大會成立后 組建業(yè)主大會時，籌備組應當草擬住宅小區(qū)公共收益管理專項規(guī)約。公共收益管理專項規(guī)約應當明確獲取收益范圍、歸屬分配、管理方式、收益用途、賬目公布制度、審計審價制度等內容。業(yè)主大會成立后，公共收益管理專項規(guī)約的修訂應當依法經業(yè)主大會表決同意。獲取收益的相關協(xié)議應當由業(yè)主大會與相關單位簽訂。 利用全體共有部分獲取收益的，應當按照公共收益管理專項規(guī)約的約定經過業(yè)主大會同意或者經業(yè)主大會授權業(yè)主委員會同意。利用部分共有部分獲取收益的，應當經共同擁有該物業(yè)的業(yè)主表決同意；但利用部分共有部分的外墻、屋頂從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，經共同擁有該物業(yè)的業(yè)主表決同意后，還應當經業(yè)主大會或者經業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會同意。 獲取收益的相關協(xié)議應當在小區(qū)管理處、公告欄等醒目位置予以公示，協(xié)議內容應包含項目利用的物業(yè)共用部分具體位置、收益獲取來源、收入金額、管理成本、分配方式等內容。 五、公共收益的賬目管理 公共收益應當單獨列賬，并按規(guī)定公布賬目。 業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、自行管理執(zhí)行機構或者代理記賬機構應當于每季度末對公共收益予以結算，并應當在每季度第一個月15日前將上一季度收支公示表（樣張詳見附件）分別張貼于小區(qū)管理處、公告欄、每個門牌幢出入口等醒目位置予以公布，收支公示表及明細賬目留存在小區(qū)管理處備查，接受業(yè)主、街鎮(zhèn)和房屋行政管理部門的監(jiān)督。 前期物業(yè)管理期間公共收益實施代理記賬制度。物業(yè)服務企業(yè)應當在公布賬目前將蓋章的明細賬目復印件和相關憑證復印件提交代理記賬機構；業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務企業(yè)或者自行管理機構應當在公布賬目前將加蓋企業(yè)公章的明細賬目復印件和相關憑證復印件提交業(yè)主委員會。 業(yè)主有異議的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)應當自受理異議申請的5天內接待業(yè)主查詢。 物業(yè)服務合同終止之日十日內，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會或代理記賬機構移交規(guī)定的資料，包括憑證、報表、對賬單復印件等，并將未入賬的公共收益交存至業(yè)主大會公共收益子賬戶或區(qū)房管局指定的公共收益賬戶。 六、公共收益的入賬管理 業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)應當在每季度第一個月的月底前將上一季度公共收益交存至區(qū)房管局指定的公共收益賬戶。業(yè)主大會賬戶開設后，區(qū)房管局將代管的公共收益本息一次性劃轉至業(yè)主大會賬戶。 業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務企業(yè)或者自行管理機構應當在每季度第一個月的月底前，將上一季度公共收益交存至業(yè)主大會公共收益子賬戶，并轉入專項維修資金子賬戶、業(yè)委會工作經費子賬戶等賬戶。 七、公共收益的審計 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當將公共收益的收支情況、業(yè)主委員會工作經費納入年度財務審計。 業(yè)主委員會任期屆滿前，應當在換屆改選小組的指導下將公共收益的使用情況、業(yè)主委員會工作經費納入換屆財務審計。 物業(yè)服務企業(yè)應當配合財務審計提供公共收益相關賬目資料。 審計結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內小區(qū)管理處等顯著位置公告30日，并接受業(yè)主申請查詢。 鼓勵有條件的業(yè)主大會引入代理記賬機構實施公共收益的記賬工作。 八、公共收益使用管理的違法違規(guī)行為處理 利用物業(yè)共有部分獲取收益應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定，不得擅自改變房屋及設施設備的用途，不得妨礙業(yè)主和使用人正常使用物業(yè)，不得影響物業(yè)使用安全。 業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務企業(yè)、自行管理執(zhí)行機構或者代理記賬機構有挪用、侵占公共收益或者其他違法違規(guī)行為的，根據《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關法律法規(guī)予以處理。 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、自行管理執(zhí)行機構或者代理記賬機構有違反本小區(qū)相關管理規(guī)約、業(yè)主大會相關約定的行為，業(yè)主可以向街鎮(zhèn)、房屋行政管理部門投訴，也可以依法向人民法院提起民事訴訟，維護業(yè)主合法權益。 九、其他 多業(yè)主的非住宅物業(yè)項目的公共收益管理參照執(zhí)行。 附件： 1.前期物業(yè)管理期間小區(qū)公共收益收支公示表（樣張） 2.前期物業(yè)管理期間小區(qū)門牌幢公共收益收支公示表（樣張） 3.已成立業(yè)主大會的小區(qū)公共收益收支公示表（樣張） 4.小區(qū)門牌幢業(yè)主公共收益收支公示表（樣張）     |
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