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餐飲創(chuàng)業(yè)，首先面臨的就是選址，選址選的好，差不多就成功了一半。 餐飲門店不論規(guī)模大小，像剛踏入餐飲的新人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不了解、品牌知名度低、選址缺少專業(yè)判斷標(biāo)準(zhǔn)、資金問題等，都使得品牌在拓展上總會(huì)面臨種種困難。本文將為餐飲創(chuàng)業(yè)者詳解開店選址各流程重點(diǎn)及注意事項(xiàng)，為你的餐廳有效解決選址難題。 品牌選址全流程
1 城市市場分析對(duì)企業(yè)的目標(biāo)市場進(jìn)行分析； 2 商圈規(guī)劃與評(píng)估將目標(biāo)市場所在城市規(guī)劃為不同的商圈類型以作為商圈準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)； 3 確定位置及考察店址根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來實(shí)際考察商圈內(nèi)的潛在店址； 4 租金初步談判及評(píng)估對(duì)業(yè)主初步談判租金，評(píng)估取得的可能性； 5 工程現(xiàn)場條件評(píng)估如果達(dá)到一定的可能性則進(jìn)入工程現(xiàn)場進(jìn)行條件評(píng)估； 6 立地報(bào)告依各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)生成立地報(bào)告書（如選址評(píng)估網(wǎng)的評(píng)估報(bào)表及財(cái)務(wù)試算表）；深入測算第一年和未來五年的預(yù)估營業(yè)額、損益平衡點(diǎn)（BEP）、回報(bào)年限等，并綜合考量是否能達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)； 7 合同簽約如果達(dá)到預(yù)期要求，則可進(jìn)行合同簽約。 第一步 城市市場分析 對(duì)城市進(jìn)行市場分析，為開店提供詳細(xì)的城市背景信息。 市場分析可以幫助店鋪開發(fā)人員以及營銷人員了解目標(biāo)城市總體情況，在安排城市走訪計(jì)劃時(shí)會(huì)帶來一定的幫助。 城市分析的主要內(nèi)容包括：
第二步 商圈規(guī)劃與評(píng)估 在目標(biāo)城市劃分各項(xiàng)商圈類型 商圈類型
實(shí)際考察各商圈類型 最好下載電子地圖制作平面圖，將集客設(shè)施的調(diào)查、人流量調(diào)查、可開店路段、可開店新址和競爭者調(diào)查的數(shù)據(jù)在地圖上標(biāo)示出來。 平面圖應(yīng)標(biāo)注的信息
新址輻射覆蓋商圈分析 以新址為中心勾畫一個(gè)同心圓，半徑500米也就是一公里面積的輻射覆蓋范圍，制作街道圖以對(duì)500米半徑的商圈進(jìn)行分析。 商圈分析最重要的特點(diǎn)就是必須以事實(shí)為依據(jù) 零售店或餐廳是和人做生意，而人是流動(dòng)變動(dòng)的，需要調(diào)查包括人口數(shù)量、職業(yè)、年齡、收入、生活習(xí)慣等資料。顧客就是商圈，調(diào)查商圈就是調(diào)查顧客特點(diǎn)，所以說了解顧客就是了解商圈。
第三步 確定位置及考察店址 確定位置及考察店址的關(guān)鍵就是對(duì)新店地址前的主要人流進(jìn)行測算。 在測算人流量的同時(shí)需要注意人流的速度。如果顧客總是步履匆匆經(jīng)過這里，是來辦事或者是為某種目的而來的，那么這些人不容易進(jìn)店，這樣的人流量是要打折扣的。比如你評(píng)估的新址是在銀行或藥局的旁邊，那么要注意人流速度帶來的計(jì)算誤差。 測算人流以較慢的路過速度為準(zhǔn)，人群也因此比較容易進(jìn)入店內(nèi)，這樣的人流質(zhì)量才是我們要測算的目標(biāo)人流。
不論什么業(yè)態(tài)，什么消費(fèi)目標(biāo)年齡層，都應(yīng)當(dāng)測算店址一側(cè)經(jīng)過店址主入口正前方的人流。但在有些情況下，需要將店址對(duì)面人流按一定比例計(jì)入總?cè)肆髁俊?/span> 下列依路寬的大小、步行街、MALL幾種情況，來列舉說明這些情況下，人流量的計(jì)算方法： 路寬大小的人流 如下圖1，藍(lán)色雙向箭頭表示路寬的大小，如路寬大于12米，只需要計(jì)算餐廳門店道路單側(cè)，步行雙向人流數(shù)量，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A）的紅色雙向步行的人流量，得出總?cè)肆髁?A。 圖1：路寬大于12米
如下圖2，藍(lán)色箭頭顯示路寬小于12米，道路中間沒有障礙物或隔離欄，需要分別計(jì)算餐廳門店道路雙側(cè)，如紅色雙向箭頭代表（測算位置A和測算位置B）雙向步行的人流量，這種情況下的人流量計(jì)算要將位于新址的對(duì)面（測算位置B）按50%比例計(jì)入總?cè)肆髁康挠?jì)算，得出總?cè)肆髁?A Bx50%。 圖2：路寬小于12米
步行街的人流 下圖3為步行街的舉例，位于新址前方道路為步行街，中間沒有障礙物或隔離欄，不再是測算餐廳門口，而是整個(gè)步行街的道路，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A），得出步行雙向總?cè)肆髁?A。 圖3：步行街中間無障礙
下圖4與上圖3舉例的差別在于，步行街的道路中間是否有障礙，當(dāng)中間有障礙物或隔離欄的情況，需要分別計(jì)算整個(gè)步行道路障礙物的雙側(cè)，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A和測算位置B），位于新址的對(duì)面（測算位置B）可按50%比例計(jì)入總?cè)肆髁康挠?jì)算，得出總?cè)肆髁?A Bx50%。 圖4：步行街中間有障礙
MALL商圈的人流 下圖適用于新址位于MALL或商圈類型為綜合商業(yè) 固定居民區(qū)的環(huán)境，綠色長條代表商場入口，紅色單箭頭ABC代表顧客從3個(gè)入口方向進(jìn)入商場，需要分別計(jì)算所有MALL的單向人流量?？?cè)肆髁?A B C。 圖5：Mall的人流
第四步 租金初步談判及評(píng)估 在初步選定新址后，還應(yīng)對(duì)相關(guān)的情況做一定的分析評(píng)估，可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估：
第五步 工程現(xiàn)場 以餐飲業(yè)為例，餐飲業(yè)因不同業(yè)種、品牌和規(guī)模，對(duì)工程現(xiàn)場的營建標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。例如西式快餐業(yè)可以參考表一各工程項(xiàng)目的要求，包括：
這些要求事先都要在合同簽約時(shí)與房東交涉，并得到房東的同意與配合。 表一：工程條件評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)
第六步 合同談判 免租裝修期 以下表二為例，一般情況下免租裝修期為45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內(nèi)開店。 租金及押金 在與房東砍價(jià)前，須先做未來的營業(yè)額預(yù)測及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權(quán)衡以討價(jià)還價(jià)，盡可能取得合理的價(jià)位。 另外，繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定比例的利潤。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預(yù)付兩個(gè)月租金。
續(xù)租和租期 比較有規(guī)模的公司一定要事先考慮到續(xù)約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每兩年遞增一次，每次遞增調(diào)整在5%以下，一般情況下遞增的標(biāo)準(zhǔn)要爭取控制在租期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以下。還有的店面是長期租的，一租就是五年、十年。這些都是談判的重點(diǎn)。 表二：租金條件評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)
第七步 立地報(bào)告 立地報(bào)告是新門店籌備階段完成的一份重要文件，也是對(duì)新店的營業(yè)額進(jìn)行預(yù)估，以及投資回報(bào)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析后得出的一份總結(jié)。 如果覺得新址和曾經(jīng)評(píng)估過的店址人流量基本一致情況下，那么可不做人流測算，通過對(duì)等店的方式，來預(yù)估新址的營業(yè)額，通常用在社區(qū)型商圈。立地報(bào)告包含16 項(xiàng)如下： ①新店選址申請書 ②門店租賃要件調(diào)查表 ③門店工程配套條件表 ④開發(fā)基準(zhǔn)表 ⑤商圈評(píng)估表 ⑥競爭對(duì)手分析 ⑦客流量分析 ⑧租金成本計(jì)算表 ⑨對(duì)等店應(yīng)收預(yù)估表 ⑩新店裝修工程費(fèi)用預(yù)估表 ?門店損益分析表 ?未來五年預(yù)估損益表 ?商圈示意圖 ?商圈圖說明 ?商鋪實(shí)景照片 ?門店平面圖、效果圖、店中店落位圖 第八步 合作簽約 相關(guān)部門依立地報(bào)告的評(píng)估，總結(jié)判斷達(dá)成合同簽約意向，接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪?zhàn)赓U合同須特別注意以下幾點(diǎn)法律問題：
以上選址指南，每一步都要小心仔細(xì)，以防后患！祝你事業(yè)成功！ - END - 來源：連鎖參謀
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