零售或餐飲門店不論規(guī)模大小，都離不開下圖一的開店選址流程。首先就是城市市場分析，對企業(yè)的目標市場進行分析，然后將目標市場所在城市規(guī)劃不同的商圈類型以作為商圈準入的標準，根據標準來實際考察商圈內的潛在店址。

對業(yè)主初步談判租金，評估取得的可能性，如果達到一定的可能性則進入工程現(xiàn)場的條件評估（工程部分會在其它章節(jié)介紹），依各項評估指標生成立地報告書（如選址評估網的評估報表及財務試算表），仔細測算第一年和未來五年的預估營業(yè)額、損益平衡點（BEP）、回報年限等并綜合考量是否能達到預期的贏利目標，如果達到預期要求，則可進行合同簽約。以下簡述各流程重點及應注意事項。

圖一：選址流程

1.城市市場分析

對城市進行市場分析，為開店提供詳細的城市背景信息。市場分析可以幫助店鋪開發(fā)人員以及營銷人員對目標城市有總體了解，在安排城市走訪計劃時會帶來一定的幫助。城市分析的主要內容包括：

1）目標城市的基本概況

• 地理信息：目標城市及周邊城市的面積、密度等地理信息，查看目標城市及周邊城市的地區(qū)地圖。

• 交通介紹：鐵路、高速公路情況。

• 人口介紹：城市人口規(guī)模、人口分布、人均年收入與支出等。

• 產業(yè)情況：支柱產業(yè)介紹。

• 商業(yè)和餐飲情況。

• 集客點地理位置、照片、簡介（面積、開業(yè)時間、年銷售額、進駐品牌介紹）。

2）目標城市的主要經濟指標

• 當年的國內生產總值，以及歷年的數(shù)據。

• 投資狀況，是呈發(fā)展趨勢還是衰退趨勢。

• 當?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入，全市職工平均工資，提供餐飲消費的收入比重，作為餐廳定價的參考依據。

• 全市非農業(yè)人口統(tǒng)計數(shù)量，用來預測餐廳的客流量的大小及該地居民的消費水平和消費能力。

• 居民受教育程度。

• 居民生活方式、飲食偏好習慣。

3）產業(yè)環(huán)境

• 商業(yè)繁盛情況。

• 商業(yè)化的趨勢與潛力。

• 地方政府優(yōu)惠、扶持政策，包括消防、治安、文化、工商、防疫等政策情況。

• 從商圈類型的城市商業(yè)中心（每個城市最繁華的地段），看城市商業(yè)發(fā)展水平。

• 考察大型零售/餐飲品牌的經營情況。國際連鎖包括家樂福，沃爾瑪，麥德龍，肯德基，麥當勞，星巴克，85度C等，全國連鎖包括萬達、華潤萬家、大潤發(fā)、永輝、真功夫，地區(qū)品牌如蘇果超市、北京物美超市等。

4）社會環(huán)境：

• 當?shù)仫L俗習慣。

• 歷史文化。

• 民族結構。

• 國際交往，主要食品原料生產流通。

2.商圈規(guī)劃與評估

1）在目標城市劃分各項商圈類型，類型包括城市商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)街、交通樞紐、零售商圈和封閉商圈等。

2）實際考察各商圈類型，最好下載電子地圖制作平面圖，將集客設施的調查、人流量調查、可開店路段、可開店新址和競爭者調查的數(shù)據在地圖上標示出來。比如商圈內學校、各辦公樓宇、醫(yī)院、銀行、賓館、車站等集客點的信息，以及商圈內主要和次要的競爭餐廳品牌的位置，交通主干道，高架，天橋，河提等信息都要在平面圖標示出來。

3）然后以新址為中心勾畫一個同心圓，半徑500米也就是一公里面積的輻射覆蓋范圍，制作街道圖以對500米半徑的商圈進行分析。

4）商圈分析最重要的特點就是必須以事實為依據。零售店或餐廳是和人做生意，而人是流動變動的，需要調查包括人口數(shù)量、職業(yè)、年齡、收入、生活習慣等等資料。顧客就是商圈，調查商圈就是調查顧客特點，所以說了解顧客就是了解商圈。

3.確定位置及考察店址

1）確定位置及考察店址關鍵就是對新址的店前主要人流進行測算。在測算人流量的同時需要注意人流的速度，如果顧客總是步履匆匆經過這里，是來辦事或者是為某種目的而來的，那么這些人不容易進入店，這樣的人流量是要打折扣的。比如你評估的新址是在銀行或藥局的旁邊，那么測算人流要注意會帶來人流計算的誤差。測算人流是在較慢的速度路過，就比較容易進入店內，這樣的人流質量才是我們要測算的目標人流。

2）不論什么業(yè)態(tài)，什么消費目標年齡層，都應當是測算店址一側經過店址主入口正前方的人流。但在有些情況下，需要將店址對面人流按一定比例計入總人流量。下列依路寬的大小、步行街、MALL幾種情況，來列舉說明這些情況下，人流量的計算方法：

路寬大小的人流：如下圖二，藍色雙向箭頭表示路寬的大小，如路寬大于12米，只需要計算餐廳門店道路單側，步行雙向人流數(shù)量，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A）的紅色雙向步行的人流量，得出總人流量=A。

圖二：路寬大于12米

如下圖三，藍色箭頭顯示路寬小于12米，道路中間沒有障礙物或隔離欄，需要分別計算餐廳門店道路雙側，如紅色雙向箭頭代表（測算位置A和測算位置B）雙向步行的人流量，這種情況下的人流量計算要將位于新址的對面（測算位置B）按50%比例計入總人流量的計算，得出總人流量=A+Bx50%。

圖三：路寬小于12米

步行街的人流：下圖四為步行街舉例，位于新址前方道路為步行街，中間沒有障礙物或隔離欄，不再是測算餐廳門口，而是整個步行街的道路，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A），得出步行雙向總人流量=A。

圖四：步行街中間無障礙

下圖五與上圖四的差別在于步行街的道路中間是否有障礙，當中間有障礙物或隔離欄的情況，需要分別計算整個步行道路障礙物的雙側，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A和測算位置B），位于新址的對面（測算位置B）可按50%比例計入總人流量的計算，得出總人流量=A+Bx50%。

圖五：步行街中間有障礙

• MALL商圈的人流：下圖六適用于新址位于MALL或商圈類型為綜合商業(yè)+固定居民區(qū)的環(huán)境，綠色長條代表商場入口，紅色單箭頭ABC代表顧客從3個入口方向進入商場，需要分別計算所有MALL的單向人流量?？側肆髁?A+B+C。

圖六：Mall的人流

4.租金初步談判及評估

在初步選定新址后，還應對相關的情況做一定的分析評估，可以從以下三個方面進行評估：

1）未來5-10年內是否有拆違的可能，在租店面之前，一定要對店面的大背景情況作一番仔細的調查，包括政府規(guī)劃與政策。

2）房東背景調查：通過附近的中介公司側面打聽真正的房東(即產權所有者)的背景情況，同時了解租戶的歷史情況以及租金方行情，以利于下一步的租金談判。

3）房租價位談判：先了解房東的出租意愿，向附近類似的門面打探一下，租金價位是否和歷史信息基本一致，以及租期和可簽約的日期的大概情況。

5.工程現(xiàn)場的要點

以餐飲業(yè)為例，餐飲業(yè)因不同業(yè)種、品牌和規(guī)模，對工程現(xiàn)場的營建標準也有所不同。例如：西式快餐業(yè)可以參考表一各工程項目的要求，包括A店面現(xiàn)況高度，B給排水，C電力供應（面積的大小對電力的供應要求都不同），D空調工程，E排煙工程，F(xiàn)衛(wèi)生工程，G招牌工程，H外立面工程，I結構體的要求。這些要求事先都要在合同簽約時與房東交涉，并得到房東的同意與配合。

表一：工程條件評估標準

6.合同談判

1）免租裝修期：以下表二為例，一般情況下免租裝修期45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內開店。

2）租金及押金：在與房東砍價前，自己已經做過未來的營業(yè)額預測及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權衡以討價還價，盡可能取得合理的價位。另外，繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據你的經營狀況分享一定比例的利潤。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預付兩個月租金。

3）續(xù)租和租期：比較有規(guī)模公司一定事先考慮到續(xù)約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每兩年遞增一次，每次遞增調整在5%以下，一般情況下遞增的標準要爭取控制在租期內平均調整系數(shù)12%以下。還有的店面是長期租的，一租就是五年十年。這些都是談判的重點。

表二：租金條件評估標準

7.立地報告

立地報告是新門店籌備階段完成的一份重要文件，也是對新店的營業(yè)額進行預估，以及投資回報進行財務分析后得出的一份總結。如果覺得新址和曾經評估過的店址人流量基本一致情況下，那可不做人流測算，通過對等店的方式，來預估新址的營業(yè)額，通常用在社區(qū)型商圈。瑞星選址管理軟件的連鎖定制版的立地報告包含16項如下：

1）新店選址申請書

2）門店租賃要件調查表

3）門店工程配套條件表

4）開發(fā)基準表

5）商圈評估表

6）競爭對手分析

7）客流量分析

8）租金成本計算表

9）對等店應收預估表

10）新店裝修工程費用預估表

11）門店損益分析表

12）未來五年預估損益表

13）商圈示意圖

14）商圈圖說明

15）商鋪實景照片

16）門店平面圖、效果圖、店中店落位圖

8.合同簽約

相關部門依立地報告的評估，總結判斷達成合同簽約意向，接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪租賃合同須特別注意以下幾點法律問題：

1）承租人的主體資格：商鋪作為不動產，出租人必須是商鋪的所有權或者使用權人，若是所有權人，應依法取得房地產權證；若是使用權人，應有合法租賃憑證及允許轉租的書面證明。另外，房屋有共有人的，還須經過共有人書面同意。

2）租賃物的用途：租賃商鋪必須確認房租賃物的用途。租賃房屋用途為商業(yè)用房。否則，無法辦理營業(yè)執(zhí)照，沒有營業(yè)執(zhí)照是開不了業(yè)的。。

3）租賃期限：根據《合同法》214條的規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

4）轉租：因商鋪經營風險較大，故在經營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉租的問題。出租人是否允許承租人轉租，應在租賃合同中予以明確。

5）租賃合同登記：在租賃合同成立后，合同當事人應將租賃合同送至房管部門登記備案。未經登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。

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