店鋪新址的價(jià)值評估，首要工作就是商圈調(diào)查，而商圈調(diào)查的主要目的就是發(fā)現(xiàn)銷售驅(qū)動。分析新址的未來潛力，挖掘銷售驅(qū)動來判斷是否具有足夠的集客能力并能達(dá)到預(yù)先估計(jì)的營業(yè)額。因此，拓展人員在新址的商圈調(diào)查時，都要繪制該店址的商圈圖，也就是在該店址周圍500米內(nèi)的交通、道路、住宅及公共場所的位置等標(biāo)示出來，形成店址位置詳細(xì)圖，根據(jù)所調(diào)查收集的住戶數(shù)、人口數(shù)、道路及交通工具情況等來判斷該店址的位置是否理想。以烘焙餐飲店為例，繪制商圈圖要抓住以下幾項(xiàng)重點(diǎn)：

1. 以新址為中心，根據(jù)街道繪制半徑100、300、500公尺內(nèi)之商圈概況地圖。

2. 標(biāo)示內(nèi)容: 第一立地，集客設(shè)施，競爭店等。

3. 描述新址涵蓋的商圈范圍，譬如：阻隔因素、交通狀況、競爭店的影響、人車動線等環(huán)境影響變因。

4. 標(biāo)示商圈內(nèi)的住戶數(shù)。

5. 標(biāo)示主次要干道及動線。流量最大道路為主干道，其次是次干道，并注明線道數(shù)量。

6. 標(biāo)示主干道通往之市區(qū)或郊區(qū)名稱。

由店址位置詳細(xì)圖（圖1）中，可了解500米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場所的位置與店址的關(guān)系，藉以判斷該點(diǎn)的位置是否理想。說明如下：

圖1：店址位置詳細(xì)圖

1. 中心點(diǎn)為新店址的位置，而三條圓虛線由內(nèi)而外，各代表100、300、500米的范圍，可將500米內(nèi)的道路、住宅及公共場所標(biāo)示于圖內(nèi)，再進(jìn)行分析與判斷，見范例如圖2的商圈示意圖。

2. 交通環(huán)境影響：包括火車站、地鐵、公交車站牌、高架橋/高速公路出口、大型停車場。要將人流及車輛動線標(biāo)示清楚，這時立地點(diǎn)附近的相關(guān)位置，一目了然，可以很清楚地判斷哪一點(diǎn)比較有利?人流及車輛的動線是在哪里匯集？廣告效果哪一個比較理想？哪里停車較方便等。

3. 周圍環(huán)境影響：標(biāo)示出商圈固定居民100米內(nèi)多少住戶，商圈100米-300米多少住戶，300米-500米多少住戶，對于新興住宅區(qū)、辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅人口激增區(qū)、車輛通行激增區(qū)都要標(biāo)示說明。

4. 集客設(shè)施影響：附近聚集流動人流的相關(guān)集客設(shè)施，例如：政府機(jī)關(guān)、大專院校、中小學(xué)、醫(yī)院、公園、體育館、音樂廳/劇院、飯店、游樂園、風(fēng)景區(qū)、博物館/美術(shù)館等盡可能詳細(xì)標(biāo)注清楚。

圖2：商圈示意圖

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