雖然零售巨頭開(kāi)設(shè)便利店強(qiáng)調(diào)規(guī)模取勝，一旦決定在某地開(kāi)店，就會(huì)密集地進(jìn)行。但也正是這一特點(diǎn)使得國(guó)內(nèi)零售商忽略了單體店的盈利能力而錯(cuò)誤地一味追求鋪攤子的“戰(zhàn)略發(fā)展”。實(shí)際上，要追求單體店的盈利能力，選址就成為非常重要的關(guān)鍵步驟。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，店鋪地址的好壞對(duì)店鋪成功營(yíng)運(yùn)的直接和間接影響在眾多有關(guān)因素中達(dá)到60%。

    在選擇店址方面，7-11有著自己的一套評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而對(duì)環(huán)境了然于胸，在把握對(duì)未來(lái)店鋪銷售產(chǎn)生影響的因素方面非常充分、成功。

 

商圈評(píng)估

    雖然我們可以通過(guò)各種渠道獲得“商圈”的理論，但對(duì)于7-11來(lái)說(shuō)，“商圈”不是一個(gè)固定的概念。開(kāi)在市區(qū)的便利店商圈可能是方圓300米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)就可能是方圓1000米，這主要是因?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)物不方便和缺乏競(jìng)爭(zhēng)力造成的。

    是否適合在一個(gè)地點(diǎn)開(kāi)店，需要實(shí)地評(píng)估店鋪地理位置的便利性、人的動(dòng)向流量、車的動(dòng)向與流量、可接近性和視覺(jué)效果等。調(diào)查商圈后，可以計(jì)算出在便利店的商圈范圍內(nèi)的住戶數(shù)、購(gòu)買力水平、客流量，從而粗略的估算未來(lái)店鋪的營(yíng)業(yè)額。

    積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的7-11發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費(fèi)、業(yè)績(jī)也較為固定，所以通常選擇在住宅區(qū)周圍設(shè)立便利店，另外還要充分考慮是否能加上交通主動(dòng)脈的配合，期望可以通過(guò)增加部分的外來(lái)客來(lái)增加便利店的業(yè)績(jī)。

    現(xiàn)在，便利店不一定強(qiáng)求開(kāi)在住宅區(qū)，一般情況下，商圈內(nèi)應(yīng)保證3000人以上的生活人口存在，且其步行時(shí)間不超過(guò)5-7分鐘。國(guó)外成熟便利店的商圈通常以店鋪所在點(diǎn)為中心，半徑300米較為普遍，目標(biāo)人群為2600-3000人之間，如果以家庭戶數(shù)算，每戶3.6人，則家庭數(shù)在722-833之間。

    購(gòu)買力評(píng)估

    商圈所包含的人數(shù)有時(shí)并不能代表便利店能吸引足夠多的有效客流。這取決于商圈內(nèi)的家庭狀況、人口密度、客流量、購(gòu)買力等多種因素。

    家庭狀況

    家庭狀況之所以會(huì)對(duì)未來(lái)店鋪商品的銷售產(chǎn)生較大影響這是因?yàn)閷?duì)于一個(gè)由年輕人組成的兩口之家，購(gòu)物就會(huì)追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化，而在一個(gè)有獨(dú)生子女的三口之家的家庭中，他的消費(fèi)需求幾乎都是以孩子為核心來(lái)進(jìn)行的。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品需求產(chǎn)生影響，老齡化家庭的購(gòu)物多傾向?yàn)楸＝　⒔∩砗蜖I(yíng)養(yǎng)食品等，有兒童的家庭購(gòu)物重點(diǎn)就多半會(huì)放在兒童食品和玩具等上面。

    7-11東直門店正是抓住了周邊放學(xué)學(xué)生可能消費(fèi)和周邊外籍人士租賃多的特點(diǎn)，在店內(nèi)開(kāi)辟了頗具規(guī)模的報(bào)刊欄，至少有十幾種雜志，以時(shí)尚和動(dòng)漫類居多，后來(lái)也逐步補(bǔ)充進(jìn)一些財(cái)經(jīng)類雜志。

    人口密度

    人口密度通常以每平方公里人數(shù)或戶數(shù)乘以平均每戶人數(shù)來(lái)衡量，一般來(lái)說(shuō)，人口密度低的地區(qū)顧客光臨的次數(shù)少，而人口密度高的地區(qū)，通常商業(yè)設(shè)施之間的距離也比較遠(yuǎn)，所以能增加購(gòu)物的頻率，因此，在人口密度高的區(qū)域所設(shè)的店面其規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。要注意的是，在計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天的人流量時(shí)，隨機(jī)流動(dòng)的客流人數(shù)一般不在考察數(shù)之內(nèi)。比如住宅區(qū)的白天人流量為該地區(qū)上班和上學(xué)的人口數(shù)，但要注意除去幼兒、外出上班、上學(xué)的人口數(shù)。

    客流量

    客流分為現(xiàn)在客流和潛在客流。便利店選擇開(kāi)設(shè)地點(diǎn)總是例如處在現(xiàn)在客流最多、最集中的地點(diǎn)，以使多數(shù)人就近購(gòu)買商品。在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，必須要認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，也就是未來(lái)商店的潛在客流量。

    一般7-11便利店多選擇地鐵站和公交車匯集的公交車站、學(xué)校、醫(yī)院、影劇場(chǎng)或游覽地附近，因?yàn)樗鼈兛梢詾榈赇亷?lái)大量流動(dòng)客流。另外，辦公樓附近也是設(shè)店的有利地址，據(jù)統(tǒng)計(jì)，平均辦公樓里一個(gè)工作人員能帶來(lái)6個(gè)人的流量，辦公樓里的客流又以購(gòu)買力較高的白領(lǐng)為主，他們對(duì)便利店往往有著比較旺盛的即時(shí)需求。

    人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：

    個(gè)站上下車乘客人數(shù)歷年來(lái)的變化；

    上下車乘客人數(shù)越多的地方越有利；

    上下車乘客人數(shù)若減少，又無(wú)新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。

    根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。

    店鋪應(yīng)選擇在車流動(dòng)線較多的地方，車流動(dòng)線指車輛行走時(shí)的移動(dòng)路線。如在十字路轉(zhuǎn)角處的店鋪，其車流動(dòng)線有四條；位于雙向車道馬路的店鋪有兩條車流動(dòng)線；處在單向車道馬路的店鋪則只有一條車流動(dòng)線。

    購(gòu)買力

    商圈內(nèi)家庭和人口的收入水平?jīng)Q定了他們的消費(fèi)水平，而消費(fèi)水平又影響著未來(lái)店鋪銷售額的高低。通常是通過(guò)入戶抽樣調(diào)查獲取家庭人均收入的。在選擇店址時(shí)，便利店多以青年和中年層的顧客為主，因?yàn)樗麄兊纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，而且可支配收入較多。

    城市中的年輕人，特別是大學(xué)生、中學(xué)生和已經(jīng)進(jìn)入工作崗位的年輕人，國(guó)內(nèi)15-25歲的這批年輕人一般是獨(dú)生子女，被稱為新生代消費(fèi)層，他們消費(fèi)的特點(diǎn)是注重商品品質(zhì)，購(gòu)物便利快捷，注重流行不注重價(jià)格，由于這個(gè)年齡段人的父母大多是50年代“生育高峰期”出生，數(shù)量很大，因此這個(gè)年齡段年輕人的數(shù)量也很大，便利店定位于這樣的目標(biāo)客戶群是非常有規(guī)模性的。

    商圈的競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估

    在做商圈競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估時(shí)必須考慮這樣一些因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量、現(xiàn)有商店的規(guī)模分布、新店開(kāi)張率，所有商店的優(yōu)勢(shì)和弱點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。

    商店過(guò)少的商圈，只有很少商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過(guò)多的商圈，有太多商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈才是商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量。

    在計(jì)算飽和指數(shù)時(shí)可以借助于以下公式：

    IRS=C×RE/RF

    IRS——商圈的零售飽和指數(shù)

    C——商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目

    RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出

    RF——商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積

    假設(shè)在一個(gè)商圈內(nèi)有1萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元，共有15個(gè)店鋪在商圈內(nèi)，共有12500平方米銷售面積，則該商圈的飽和指數(shù)為：

    IRS=1000×25/12500=20

    飽和指數(shù)越大，意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。一般說(shuō)來(lái)，7-11會(huì)選擇零售飽和指數(shù)較高，飽和度較低的商圈 開(kāi)店。

    細(xì)節(jié)技巧

    如何發(fā)現(xiàn)一個(gè)區(qū)域最優(yōu)點(diǎn)呢？7-11常常會(huì)在一個(gè)商圈內(nèi)尋找細(xì)微的差異。例如，方向不同、當(dāng)?shù)刂饕ㄖ锏牟煌虻貏?shì)不同等等原因往往都會(huì)對(duì)未來(lái)店鋪的營(yíng)業(yè)額造成影響。7-11發(fā)現(xiàn)，在有紅綠燈的地方，越過(guò)紅綠燈的位置最佳，因?yàn)樗阌陬櫩瓦M(jìn)入，又不會(huì)造成店鋪門口的擁擠堵塞現(xiàn)象；在有車站的地方，車站下方的位置就要比車站對(duì)面的位置好，因?yàn)閬?lái)往的顧客購(gòu)物比較方便，省去了過(guò)馬路的麻煩；在有斜坡的地方，坡上要比坡下好， 因?yàn)槠孪滦腥诉^(guò)往較快，不易引起顧客的注意。

    在居民住宅區(qū)內(nèi)設(shè)立店鋪，而且在決定店鋪位置的時(shí)候，非常注意避免在下述地點(diǎn)建店，即道路狹窄的地方、停車場(chǎng)小的地方、人口狹窄的地方以及建筑物過(guò)于狹長(zhǎng)的地方等等。

    不同氣候的城市店址也有優(yōu)劣差別，在北方城市，如果店門朝風(fēng)（一般朝西北方向），冬季寒風(fēng)不斷地侵襲，就會(huì)趕走顧客，因此風(fēng)口位置要慎選。而有的門店前有樹(shù)木、建筑物等，這些障礙物可能會(huì)影響店鋪的能見(jiàn)度，從而影響客流。

    就是這樣，7－11通過(guò)細(xì)微的對(duì)比來(lái)獲取位置上的最大優(yōu)勢(shì)。