摘要：近年來，土拍市場異?；鸨鞒鞘械貎r迅速攀升，普遍出現(xiàn)了面粉貴過面包的情形，因此通過在建工程轉(zhuǎn)讓獲取項目的方式越來越普遍，一方面出讓方及時實現(xiàn)了資金回流，取得了地塊的溢價收入，另一方面，受讓方也可以通過較低的代價取得項目，降低了投資開發(fā)成本。但因其轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉稅成本高，稅費成為轉(zhuǎn)讓成功與否的一個重要因素，本文以T在建工程轉(zhuǎn)讓為例，針對“營改增”后不同轉(zhuǎn)讓方式下的涉稅成本進(jìn)行相應(yīng)的探討和研究。

一、引言

實踐中，在建工程的轉(zhuǎn)讓主要有直接出售在建工程和以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓在建工程兩種方式。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅費多而繁雜，主要有增值稅、附稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。下面通過案例的形式對涉及的稅費和雙方現(xiàn)金流進(jìn)行簡要分析。

案例基本情況如下：A 公司有一個T在建項目預(yù)計總投資23億元（含土地使用權(quán)投入4.6億元），截止轉(zhuǎn)讓前已發(fā)生資本化利息0.3億，建造成本4.3億元（為新項目，已超立項總投的25%，達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件），因資金短缺欲以15億元的評估價轉(zhuǎn)讓給B 公司（假設(shè)A、B公司均為一般納稅人）。B 公司承接后，假設(shè)還需投入建設(shè)資金12億元，建設(shè)竣工完成后，預(yù)計以36億元的價格出售。

二、資產(chǎn)收購模式下涉稅分析

（一）直接轉(zhuǎn)讓方式下，A 公司涉及的稅費主要有增值稅、附稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅

按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件規(guī)定，轉(zhuǎn)讓在建工程需視同銷售不動產(chǎn)交納增值稅=（轉(zhuǎn)讓價-土地價款-建造成本）/1.1*10%=（15-4.3-4.6）/1.1*10%=0.55億元

增值稅附稅=0.55*13%=0.07億元

該環(huán)節(jié)需要交納土增稅，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20％以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，根據(jù)測算，增值率未超過50%，稅率為30%,土地增值稅=（15/1.1-（4.3+4.6）/1.1*1.3-0.07）*30%=0.91億元

轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅={（15-4.3-4.6）/1.1-0.3（資本化利息）-0.91（土增稅）-0.07（附稅）}*25%=1.06億元轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)A公司應(yīng)承擔(dān)稅費合計=0.55+0.07+0.91+1.06=2.59億元

A公司現(xiàn)金凈流入=15-4.6-4.3-0.3-2.59=3.21億元

（二）直接轉(zhuǎn)讓和后續(xù)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，B 公司涉及稅費主要有契稅、增值稅、附稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅

直接轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)A公司作為買方需承擔(dān)契稅，依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》（財稅〔2007〕162號）規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅，因此該環(huán)節(jié)需承擔(dān)契稅=15*3%=0.45億元

后續(xù)商品房銷售環(huán)節(jié)需承擔(dān)增值稅=（36-15-12）/1.1*10%=0.82億元

增值稅附稅=0.82*13%=0.11億元

商品房銷售環(huán)節(jié)B公司需承擔(dān)土增稅，且前一環(huán)節(jié)A公司已投入成本不得加計扣除。依據(jù)天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告（2016年第25號）第七條規(guī)定，受讓的在建工程再轉(zhuǎn)讓進(jìn)行土地增值稅清算時，取得在建工程支付的金額，能提供合法有效憑證的，允許據(jù)實扣除，但不能加計扣除，后續(xù)投入的各項開發(fā)成本及費用按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定處理，因此B公司后續(xù)銷售商品房時需承擔(dān)土地增值稅=（36/1.1-15/1.1-0.45-12/1.1*1.3-0.11）*30%=1.31億元

銷售商品房環(huán)節(jié)需承擔(dān)企業(yè)所得稅={（36-15-12）/1.1-0.45-0.11-1.31}*25%=1.58億元

受讓在建工程及銷售商品房環(huán)節(jié)B公司承擔(dān)稅=0.45+0.82+0.11+1.31+1.58=4.27億元

現(xiàn)金凈流入=36-15-12-4.27=4.73億元

（三）直接轉(zhuǎn)讓在建工程模式下交易雙方總體稅負(fù)=2.59+4.27=6.86億元；雙方總現(xiàn)金流入=3.21+4.73=7.94億元

該轉(zhuǎn)讓方式的優(yōu)點在于：①思路明確，操作簡單，轉(zhuǎn)讓風(fēng)險?。虎贐公司的購買款可以全額抵扣后續(xù)的企業(yè)所得稅和土地增值稅。

其缺點在于：①出讓方的稅金成本相對較高；②轉(zhuǎn)讓時的投入額需達(dá)到投資總額的百分之二十五以上的（《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條）。

三、股權(quán)收購模式下涉稅分析

（一）A公司將T 在建工程所在的項目公司股權(quán)以評估價15億轉(zhuǎn)讓給B 公司，該環(huán)節(jié)A 公司僅需承擔(dān)企業(yè)所得稅關(guān)于股權(quán)模式下是否需要繳納土地增值稅，實踐中存在一定的爭論，主要原因是國稅函〔2000〕687號文的存在，筆者認(rèn)為該函件有其特殊性不能一概而論，且個案審批只有抄送全國才具有普遍適用的效力，而國稅函〔2000〕687號文只是國稅總局對廣西某一特定案件的批復(fù)，不應(yīng)作為執(zhí)法依據(jù)推廣全國。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不涉及土地、在建工程所有權(quán)的變更，不應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，有的地方也已明確規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地增值稅，比如《山東省青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答〉的通知》（青地稅函〔2009〕47號）規(guī)定：“股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅”。

實踐中為盡可能避免個別稅務(wù)機(jī)關(guān)適用〔2000〕687號文，也可以采取一定的方式避免該條文的適用，比如先轉(zhuǎn)讓99%的股權(quán)，后續(xù)再轉(zhuǎn)讓1%的股權(quán)，避免一次性轉(zhuǎn)讓引起稅務(wù)部門的重大關(guān)注。

對于非上市企業(yè)未公開發(fā)行的股票，其股權(quán)不屬于有價證券，轉(zhuǎn)讓非上市公司股權(quán)不屬于增值稅征稅范圍。因此A公司轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)不屬于金融商品轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，無須繳納增值稅。文件依據(jù)：《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)A公司應(yīng)承擔(dān)企業(yè)所得稅=（15-4.3-0.3-4.6）*0.25=1.45億元

現(xiàn)金凈流入=15-4.6-4.3-0.3-1.45=4.35億元

（二） B 公司收購項目公司股權(quán)后，仍以項目公司為主體開發(fā)建設(shè)T 在建工程，股權(quán)轉(zhuǎn)讓及后續(xù)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)涉及稅費主要有增值稅、附稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅因股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地、在建工程所有權(quán)的變更，因此該環(huán)節(jié)不涉及契稅。

商品房銷售環(huán)節(jié)項目公司應(yīng)承擔(dān)增值稅=（36-4.3-4.6-12）/1.1*10%=1.37億元

增值稅附加稅費=1.37*13%=0.18億元

商品房銷售環(huán)節(jié)項目公司需承擔(dān)土增稅（增值率為31.5%，適應(yīng)稅率30%）={36/1.1-（4.6+4.3+12）/1.1*（1+10%+20%）-0.18}*30%=2.35億元

商品房銷售環(huán)節(jié)項目公司應(yīng)承擔(dān)企業(yè)所得稅={36/1.1-（4.3+4.6+12）/1.1-0.3-0.18-2.35}*25%=2.72億元

商品房銷售環(huán)節(jié)項目公司承擔(dān)的稅費合計=1.37+0.18+2.35+2.72=6.62億元

現(xiàn)金凈流入=36-15-12-6.62=2.38億元

（三）股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下雙方總體稅負(fù)=1.45+6.62=8.07 億元；雙方總現(xiàn)金流入=4.35+2.38=6.73 億元

該轉(zhuǎn)讓方式的優(yōu)點在于：（1）操作相對簡單，運作時間短，不涉及國土局、規(guī)劃局等政府部門的過戶問題；（2）出讓方的涉稅成本低；（3）受讓方無須承擔(dān)契稅。

其缺點在于（: 1）信息不對稱，潛在風(fēng)險高，因為已經(jīng)存續(xù)的項目公司可能存在債權(quán)債務(wù)糾紛及或有擔(dān)保；（2）B公司的溢價出資額并不能計入項目公司，在建工程計稅成本并未發(fā)生變化，增加了后續(xù)開發(fā)銷售階段的土地增值稅、企業(yè)所得稅成本；

四、兩種轉(zhuǎn)讓模式下稅費、現(xiàn)金流比較分析

通過上述分析可以看出：

（1）在在建工程轉(zhuǎn)讓模式下，出讓方A公司的稅費成本高，現(xiàn)金凈流入偏少；而對于受讓方B公司而言，由于在建工程增值部分可以計入資產(chǎn)成本，在未來開發(fā)完成進(jìn)行銷售時，可以減輕增值額，獲得節(jié)稅利益，對應(yīng)現(xiàn)金凈流入也高。

（2）在股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，單純看轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，雙方的稅負(fù)都較輕，尤其是出讓方，因為不涉及所有權(quán)變更，無須承擔(dān)增值稅和土地增值稅。但是，由于股權(quán)溢價部分無法計入在建工程成本，對于將來用于出售的B公司而言（自持的除外），土地增值稅的增值額以及所得稅將大幅增加，未來建成后銷售環(huán)節(jié)將承擔(dān)很大的稅費成本。

綜上所述，在建工程轉(zhuǎn)讓時，不僅需要考慮交易對價，還需統(tǒng)籌考慮交易雙方的稅費成本，應(yīng)當(dāng)將交易環(huán)節(jié)和后續(xù)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)的稅費作為交易價格的一部分，在對雙方稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行明確計算的前提下，通過積極溝通協(xié)商，合理分配稅費負(fù)擔(dān)，從而保證雙方利益最大化，進(jìn)而促成交易的最終實現(xiàn)。

王雷，作者單位：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（天津）有限公司，本文發(fā)表于期刊《專題策劃》