房地產(chǎn)交易通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式節(jié)稅可觀

                                        作者：許義娜律師    廣州  13189013312    xuyinalaw@163.com       

    房地產(chǎn)交易稅收負(fù)擔(dān)重，許多公司企業(yè)對(duì)此感到頭痛。實(shí)際上房地產(chǎn)交易完全可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方法合理避稅，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)可以大大減輕，節(jié)稅效果可觀。以下是本律師操作的一個(gè)案例，希望對(duì)公司企業(yè)有些啟發(fā)。

    年初本律師的在廣州的一個(gè)客戶A公司執(zhí)行債權(quán)，債務(wù)人用了在外地的評(píng)估價(jià)1億元的房產(chǎn)抵債，A公司取得了的房產(chǎn)，為此A公司大約支付了310萬左右的稅費(fèi)。A公司是一家工業(yè)企業(yè)，有自己的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，這處房產(chǎn)是一處位于外地的商業(yè)物業(yè)，A公司出于自身傳統(tǒng)業(yè)務(wù)、經(jīng)營主業(yè)、經(jīng)營能力以及公司營運(yùn)資金的考慮， A公司不打算持有并經(jīng)營該物業(yè)，計(jì)劃賣掉業(yè)，B公司愿意以1.1億元購買。經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)房產(chǎn)交易A、B公司需承擔(dān)稅費(fèi)分別為796.35萬元、335.5萬元，合計(jì)1131.85萬元，稅費(fèi)明細(xì)如下表列示：

● A公司需承擔(dān)稅費(fèi)(萬元) 

    企業(yè)所得稅=（11,000.00-10,000.00-310-550-38.5-16.5-14.3-207-50.5）*25.00%

● B公司需承擔(dān)稅費(fèi)(萬元)

    A公司對(duì)其應(yīng)承擔(dān)的近800萬稅款非常頭痛，本來公司就沒能完全執(zhí)行全部債權(quán)，物業(yè)的一進(jìn)一出交易令公司執(zhí)行到的債權(quán)事實(shí)上又損失了106.35萬元（轉(zhuǎn)讓物業(yè)價(jià)11000萬元-受讓物業(yè)稅費(fèi)310萬元-轉(zhuǎn)讓物業(yè)稅費(fèi)796.35萬元-執(zhí)行到的債權(quán)10000萬元）。

    以下方案是本律師提供給A公司的稅務(wù)籌劃方案：

1． A公司以該物業(yè)作價(jià)1.1億元，B公司以少量資金、B公司全資子公司C公司以少量資金三方共同設(shè)立D公司。

2． D公司成立后，A公司將全部股權(quán)以1.1億轉(zhuǎn)讓給B公司。

    通過以上兩個(gè)環(huán)節(jié)的操作，A公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)轉(zhuǎn)讓，B公司可以實(shí)際控制該處物業(yè)，雙方目的均可達(dá)到，但各方稅費(fèi)大為降低，共減少稅費(fèi)779.85萬元，見下表：

    以下為稅費(fèi)降低原因分析：

（一）第一個(gè)交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)分析

    A公司應(yīng)納稅共計(jì)5.5萬元(印花稅),D公司應(yīng)納稅共計(jì)(契稅330萬＋印花稅5.5萬)=335.5萬元，A、D公司合計(jì)應(yīng)納稅5.5＋335.5=341萬元。B、C公司無納稅事項(xiàng)存在。

●  營業(yè)稅

    根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。

●  城市維護(hù)建設(shè)稅

    以營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，不征收。

●  教育費(fèi)附加

    以營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，不征收。

●  防洪費(fèi)

    投資行為，不征收。

●  土地增值稅

    根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。

●  契稅

    以房產(chǎn)作投資，這種交易業(yè)務(wù)屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)根據(jù)國家房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按契稅稅率計(jì)算繳納契稅。

    11000×3%=330萬元（D公司負(fù)擔(dān)）

●  印花稅

    11000×0.05%=5.5萬元

    不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，A、D公司均要繳納印花稅，共11萬元。

●  企業(yè)所得稅

    投資行為，不征收。

（二）、第二個(gè)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)分析

    A公司需承擔(dān)印花稅5.5萬元，B公司需承擔(dān)印花稅5.5萬元。C、D公司無納稅事項(xiàng)存在。

●  營業(yè)稅

    根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào))，轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。

●  城市維護(hù)建設(shè)稅

    不征收。

●  教育費(fèi)附加

    不征收。

●  土地增值稅

    股權(quán)轉(zhuǎn)讓，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收。

●  契稅

    根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財(cái)稅[2003]184號(hào))，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

●  印花稅

    11000×0.05%=5.5萬元

    股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)，A、B公司均要繳印花稅，共11萬元

●  企業(yè)所得稅

    A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益=股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)1.1億－股權(quán)成本價(jià)1.1億=0，對(duì)企業(yè)所得稅無影響. 

許律師提示：

    1．通過新設(shè)立公司、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)籌劃節(jié)稅，最大利益獲得者是房產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓方，其他各方事實(shí)上并無獲利，相反還會(huì)會(huì)發(fā)生時(shí)間成本、資金成本（設(shè)立新企業(yè)費(fèi)用、多交印花稅等）。本案中A、B公司同屬一個(gè)企業(yè)集團(tuán)，所以這些利益得失非常容易協(xié)調(diào)，B公司可以積極配合。如果其他公司企業(yè)希望采用類似籌劃方案節(jié)稅，可以和交易對(duì)方協(xié)商利益補(bǔ)償，換取對(duì)方的積極配合。至于利益補(bǔ)償額的多少，需要進(jìn)行利益對(duì)比測(cè)算，在雙方共贏的基礎(chǔ)上協(xié)商。

    2．本方案土地增值稅節(jié)稅較多，最大受益人為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方。因此，房產(chǎn)原始成本低的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方應(yīng)盡可能采用本方案。

    3．如果房產(chǎn)是自建的用作對(duì)外投資，根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入征收企業(yè)所得稅。此時(shí)，綜合節(jié)稅需重新測(cè)算。

    4．稅收籌劃的首要原則是合法性，不能違反強(qiáng)制性、禁止性的法律規(guī)定，這里的法律并非僅局限于稅法。同時(shí)，籌劃方案的落實(shí)還需要相關(guān)合同配套，利益必須均衡,利益相關(guān)各方的權(quán)利義務(wù)必須明確，這些環(huán)節(jié)均涉及大量法律關(guān)系。稅收籌劃若僅從稅法自身的角度以及稅法與會(huì)計(jì)制度之間的差異分析入手，這樣的方案很可能難以執(zhí)行甚至導(dǎo)致客戶違法。只有將稅收籌劃置于整個(gè)法律體系加以分析論證和考慮，這樣的籌劃方案才具有實(shí)際操作意義。

    5．本方案是僅供讀者學(xué)習(xí)和了解而提供的主要籌劃思路，在實(shí)際操作環(huán)節(jié)中還有諸多細(xì)節(jié)需要予以具體化落實(shí)，故其與實(shí)際操作的方案存在一定差距。每個(gè)公司企業(yè)實(shí)際情況各不相同，所處的法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境也并非相同，各公司的具體操作方案必定存在相當(dāng)差異，讀者如果需要具體實(shí)際運(yùn)用請(qǐng)與專業(yè)人士溝通，以避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。