這幾年，在咸魚法拍上有不少資金鏈斷了之后爛尾的樓盤拍賣，不乏一些非常誘人的標的。也有極少數(shù)通過拍賣股權(quán)方式，出售爛尾樓盤的。

這種爛尾樓盤，是直接賣樓（在建工程），還是通過拍賣公司股權(quán)實現(xiàn)賣樓盤呢？我們從買賣雙方繳納稅費的角度出發(fā)，細細分析一下。

先看一個案例：

杭州某旅游開發(fā)有限公司持有一項旅游房地產(chǎn)，因資金鏈斷裂，現(xiàn)管理人出售在建樓盤（均未完工）。

樓盤土地60000平方，在建工程32000平方（地上面積21000平方，地下11000平方），中介評估價值34000萬元，其中土地評估價值26500萬元，在建工程7500萬元。

咸魚拍賣采用直接拍賣土地和在建工程，第一次按34000萬元掛牌流拍，第二次27200萬元掛牌，尚未成交。（為簡便計算，數(shù)據(jù)均簡化）。

一、假設(shè)直接出售在建樓盤二次拍賣成功，成交價27200萬元

（一）出售人需要繳納的稅費和凈所得：

增值稅：27200÷（1＋5%）×5%＝1295.24萬元

城建稅：1295.24×7%＝90.67萬元

教育費附加：1295.24×3%＝38.86萬元

地方教育費附加：1295.24×2%＝25.90萬元

印花稅：27200×0.1%＝27.20萬元

咸魚拍賣未提供土地增值稅賬面原始價值，土地增值稅按不低于5%核定征收估算：（27200－1295.24）×5%＝1295.24萬元，實務(wù)中少有小于這個征收率情形。

拍賣傭金：咸魚司法拍賣平臺零傭金。

按新的關(guān)于破產(chǎn)資產(chǎn)拍賣政策，稅費買賣雙方各自承擔各自的應(yīng)繳納部分，上述稅費由管理人承擔，法院直接代扣代征。

最終債權(quán)人可以分配的凈所得：27200－1295.24－1295.24－90.67－38.86－25.90－27.20＝24426.89萬元。

凈所得占拍賣收入比：24426.89÷27200＝89.81%

（二）買受人支出金額

拍賣款：27200萬元

契稅：（27200－1295.24）×3%＝777.14萬元

印花稅：27200×0.1%＝27.20萬元

買受人支出金額：27200＋777.14＋27.20＝28004.34萬元

從拍賣當期來看，確實沒有其他現(xiàn)金流出了。但是到后期在建工程再開發(fā)，再銷售時就發(fā)現(xiàn)一個問題。

依據(jù)浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》第四條：

四、購買在建項目進行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用按比例計算扣除的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

從中可以發(fā)現(xiàn)，等到這個項目開發(fā)完畢對外銷售的時候，（27200－1295.24）不能作為土地增值稅20%加計扣除的基數(shù)，也不能作為房地產(chǎn)開發(fā)費用10%（5%＋5%）的扣除基數(shù)，正正少了（27200－1295.24＋777.14）×30%＝8004.57萬元，即便是按最少的增值率計算，抵減土地增值稅潛在損失：8004.57×30%＝2401.37萬元。

準確，全面的考慮，還少了一個因素：就是27200拍賣價比賬面原值增加了多少？拍賣價由于比原先賬面原值有升值了，所以省地稅才會有這個政策出來，就是為了避免重復(fù)征稅。

咸魚拍賣一般不會披露取得土地和在建工程的賬面原值，那么要升值多少才能抵減這個損失呢？

按土地增值稅清算規(guī)程，假設(shè)是企業(yè)持續(xù)開發(fā)的，那么土地增值稅是可扣除項目包括土地成本、開發(fā)成本，還有以土地成本加開發(fā)成本為基礎(chǔ)的加計20%扣除額，以及房地產(chǎn)開發(fā)費用10%。

按這一思路，假設(shè)拍賣前已經(jīng)投入的土地成本加開發(fā)成本原值A(chǔ)，那么要跟拍賣價款等值土地增值稅可扣除額，可以得到：

A＋A×30%＝（27200－1295.24＋777.14）；A＝20524.54萬元。

也就是當原值小于20524.54萬元時，按27200拍賣后，土地增值稅未來繳納是優(yōu)于按原值計算繳納土地增值稅。反之，就少了土地增值稅的抵稅效應(yīng)，少多少？

少了：A×（1＋30%）－28004.34萬元。

二、購買旅游開發(fā)公司股權(quán)

進入司法拍賣程序，就是到了處置資產(chǎn)的時候了，也就是沒法通過出售股權(quán)的形式進行重整，重整是不進入司法拍賣的。

能否做一次創(chuàng)新，就是承債式股權(quán)拍賣？具體來講，就是將標的公司全部債務(wù)，包括潛在債務(wù)剝離，剩余的總資產(chǎn)評估后，再輔以相應(yīng)的承擔一個債務(wù)總額，以出售股權(quán)形式進行拍賣。結(jié)合案例來說：假設(shè)旅游開發(fā)公司其他資產(chǎn)均已處置，現(xiàn)僅有該未開發(fā)完樓盤項目一項資產(chǎn)，評估價值34000萬元，已認定債務(wù)50000萬元，現(xiàn)已承債方式拍賣，如承擔27200萬元債務(wù)，股權(quán)1元起拍賣。

（一）、出售人需要繳納稅費

1、增值稅

免。

拍賣的是股權(quán)，不是資產(chǎn)，不繳納增值稅。

同時增值稅附加稅費也相應(yīng)的不征收。

2、土地增值稅

同樣股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。

但這里要注意，未來樓盤繼續(xù)開發(fā)完成后土地增值稅征收，采用的歷史成本，是原股東的賬面支出成本，而不是承擔的債務(wù)和拍賣增加的股權(quán)對價款。

3、印花稅

拍賣的是股權(quán)，繳納印花稅是股權(quán)的對價，如果還是1元價格，印花稅基本忽略。

4、股東所得稅

如果股權(quán)拍賣成交價大于股東出資額，則需要原股東需要繳納股權(quán)增值部分所得稅，個人股東稅率20%，法人股東并入當年度企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額。

從上可以看出，出售一方，只要是低于出資額拍賣成交，啥稅沒有。

倘若還是1元股權(quán)成交，承擔27200萬元債務(wù)，那么債權(quán)人可以分配的凈額是27200萬元，要比直接拍賣在建工程多10.19%。

（二）、買受人總支出

1、契稅

免。由于是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，土地證，房產(chǎn)證（在建工程還沒辦理）不存在過戶，也就不存在繳納契稅。

2、印花稅

按股權(quán)轉(zhuǎn)讓價值萬分之五繳納，如果是1元成交，基本也可以忽略。

3、土地增值稅

這要注意的是：由于是承債式拍的標的是股權(quán)，未來繼續(xù)投入后，房產(chǎn)再次出售，土地增值稅繳納可扣除項目基數(shù)是原賬面支出成本，而不是承擔的債務(wù)。

這樣分析，買受人節(jié)約了3%的契稅，總支出也減少了。

如果承債式拍賣成交就是1元股權(quán)，27200萬元債務(wù)，平衡點就是剛才所計算的賬面投入金額20524.54萬元。如果賬面歷史投入成本大于20524.54萬元，27200萬元承債就沒有減少土地增值稅的抵減效果。反之從抵減土地增值稅的角度出發(fā)有抵稅損失。

三、承債式拍賣股權(quán)少見的原因

筆者僅從稅費角度分析，破產(chǎn)業(yè)務(wù)還涉及到很多法律上的問題，故也不多展開，可能的幾個原因：

1、承債式轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)從本質(zhì)上看是一種債務(wù)重組行為，是破產(chǎn)重整的一種形式。重整通常情況下是邀約式，一家一家談判，周期長。破產(chǎn)管理人往往會從最短時間處置角度出發(fā)處置破產(chǎn)資產(chǎn)。故鮮有在公開網(wǎng)絡(luò)平臺上進行宣傳推介。咸魚上以拍賣資產(chǎn)為主，也較少看到公開的案例。

2、既然是債務(wù)重組行為，需要債權(quán)人同意，而債權(quán)人分優(yōu)先債權(quán)人和普通債權(quán)人，這里面就會牽涉到很多問題，可能就比較復(fù)雜。

3、破產(chǎn)管理人較多由律師承擔，律師較少系統(tǒng)性分析不同處置模式之間稅收政策差異。

四、稅務(wù)機關(guān)會反對嗎？

前面分析承債式股權(quán)轉(zhuǎn)讓似乎就只能讓稅務(wù)機關(guān)不開心，真的嗎？

（一）增值稅免了嗎？

直接拍賣在建工程，立即回產(chǎn)生增值稅，但實際上購入方取得增值稅進項稅額，可以抵扣購入方的銷項稅額，從整體上看，并沒有增加稅收。時間差是有的，先交后抵。

（二）土地增值稅免了嗎？

直接拍賣在建工程當即交了土地增值稅。

如上分析，只有在賬面成本低于拍賣價（不含增值稅）與契稅之和的1÷1.3＝76.92%時，才確實是有額外的土地增值稅進賬，否則也只是一個時間差。如果考慮核定征收，也未必能多征土地增值稅。

（三）契稅免了嗎？

免了。

由于土地、在建工程的權(quán)屬沒有發(fā)生改變，沒過戶，契稅是減免了。契稅免了，相應(yīng)的契稅不能計算成本，土地增值稅扣除額減少和企業(yè)所得稅可扣除額也減少，土地增值稅和企業(yè)所得稅在后期就增加了。

（四）企業(yè)所得稅有沒有減免？

如果是拍賣在建工程，債權(quán)人實際收回的款項減少，當時的損失就增加，從整體上看，稅務(wù)機關(guān)能征得的企業(yè)所得稅也相應(yīng)的減少，總體是平衡的。如果出售人（破產(chǎn)企業(yè)）存在大量的虧損可抵扣，一般這類企業(yè)都是這個情況，出售人這邊拍賣所得補繳企業(yè)所得稅，債權(quán)人收回的應(yīng)收款減少，損失增加，實際上當期是較少了企業(yè)所得稅的收入。

從新的政策文件上看，對于司法拍賣處置資產(chǎn)，要求稅務(wù)機關(guān)不得預(yù)征企業(yè)所得稅。

（五）附加稅費和印花稅

補正增值稅就沒有相應(yīng)的附加稅費，股權(quán)轉(zhuǎn)讓按股權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納印花稅，確實是少繳納了這些稅費，但這些稅費總量不大，比重更小。

另外，從促進經(jīng)濟發(fā)展，優(yōu)化資源配置，放水養(yǎng)魚的視角看，稅務(wù)機關(guān)此時少收了一些稅費，未來應(yīng)該能收到更多的稅費。

總的來說，承債式股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式是值得研究和探討的。

可以參考當前土地拍賣一種形式：土地價格拍賣到一定價格后，做一總限價，再拍賣自持比例。承債式股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，通過一個固定債務(wù)總額方式（吸引潛在投資人），逐步抬升股權(quán)價值方式拍賣，節(jié)約稅費能更多的惠及債權(quán)人，最終股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得也是分配給債權(quán)人的，當然這里有一個優(yōu)先債權(quán)人向普通債權(quán)人妥協(xié)的過程，需要管理人做好充分的溝通，需要管理人對方案進行詳細的分析和判斷，權(quán)衡各方的利益訴求。

最后，承債式股權(quán)轉(zhuǎn)讓還有優(yōu)化空間嗎？如何優(yōu)化，或者還有比這更好的方式嗎？答案當然是肯定。

不同的標的，有不同的方案和模型。

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