部分銀行暫停開發(fā)貸的消息牽動人心。不僅開發(fā)商關(guān)注，地方政府關(guān)心，剛需、炒房者也分外關(guān)注。

各方都有自己的利益考慮。

開發(fā)商擔(dān)心資金鏈緊張，被逼降房價；地方政府擔(dān)心開發(fā)商壓力大，土地流拍，收入受影響；剛需盼著開發(fā)商流動性出問題，房價降一點(diǎn)，起碼漲不動；炒房者擔(dān)心自己剛高位入的市，難道就面臨賬面虧損，還要承擔(dān)資金成本？

而銀行又是怎么考慮的，是為了響應(yīng)金融監(jiān)管的要求，主動控制壞賬、去杠桿，還是另有隱情？杠桿游戲覺得，很明顯，部分銀行暫停開發(fā)貸不僅僅是簡單的內(nèi)部風(fēng)控。

重點(diǎn)是,暫停開發(fā)貸會持續(xù)多久，還會有更多銀行加入嗎？如此才好說影響程度。

1、開發(fā)商資金鏈緊張程度，可能比2017年大。除了部分銀行暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信、暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)外，部分信托公司對地產(chǎn)融資也更趨審慎。

實話實說，2017年開發(fā)商資金不算難過。一方面各類融資還不錯，另一方面銷售回款效率較高。根據(jù)央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額7萬億元，同比增長21.7%，增速比上年末高9.5個百分點(diǎn)。

可以說，從銀行融資角度而言，2017年開發(fā)商日子太好過了?，F(xiàn)在收緊一點(diǎn)，難道不正常嗎？要知道房子不是用來炒的，賣地按說不準(zhǔn)用融資來的錢！

2、開發(fā)商整體融資成本會提高。隨著銀行、信托對開發(fā)貸的收緊，開發(fā)商獲得融資的渠道和總額，受到限制。未來，要獲得緊缺資金，開發(fā)商就不會挑，愿意付出更高的資金成本。

當(dāng)然，杠桿游戲覺得，前提是暫停多久，還有多少銀行會加入暫停。但無論如何，只要有暫停發(fā)生，開發(fā)商獲得融資的成本，就必然提高。相對銀行，去哪找這么便宜的錢？信托、資管、民間借貸成本都是不低的。

那么，接下來……

3、部分城市、樓盤甩貨可能加快，部分房子議價空間有望出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求極大，任何金融機(jī)構(gòu)，別說銀行了，收緊對開發(fā)商的融資，都會影響到開發(fā)商的資金鏈。

在資金鏈緊張的情況下，最好的辦法就是加快出貨。而調(diào)控目前整體沒松口，開發(fā)商要加緊出貨，價格松動是不得已的辦法。

不過，開發(fā)商有大有小，融資渠道和辦法、賬上現(xiàn)金儲備各有不同。如果調(diào)控不再加碼，融資不再收緊，并不會逼迫每個開發(fā)商都甩貨。

4、可能倒下一些高杠桿中小開發(fā)商，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。這幾年，有一個趨勢越來越明顯，房地產(chǎn)行業(yè)集中度在提高。經(jīng)過這一波周期后，這一趨勢更明顯，做大幾乎是生存的唯一辦法。只有大了才不會倒。

上一輪調(diào)控周期，部分小開發(fā)商倒下。杠桿游戲注意到，這一波調(diào)控雖然號稱史上最嚴(yán)厲，但2017整體銷售和價格并不差，倒下還沒怎么出現(xiàn)，接下來呢？洗牌往往會發(fā)生。

5、銀行開發(fā)貸重視保障房、棚改、租賃房的偏好值得關(guān)注。注意，2017年，7萬億開發(fā)貸余額中，保障性住房開發(fā)貸款余額高達(dá)3.3萬億元，同比增長32.6%，比上年末低5.7個百分點(diǎn)，全年增加8203億元。

當(dāng)然，增量占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款的61.8%，比上年占比低51.7 個百分點(diǎn)（上年保障性住房開發(fā)貸款增量，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的113.5%）。而出現(xiàn)這一變化，和基數(shù)可能有關(guān)，另外對棚改和租賃住房的融資新方向值得注意。

2018年畢竟才剛剛開始，實話說銀行手上的額度基本還沒怎么用。能暫停多久？不必太悲觀。你懂的。只是銀行和上面對開發(fā)貸投向的偏好，確實會出現(xiàn)變化，這對開發(fā)商當(dāng)然不是好事。

6、暫停房貸，銀行和所有金融機(jī)構(gòu)都是贏家。無論什么原因，部分銀行暫停開發(fā)貸，控制一下節(jié)奏，也讓市場明白資金成本在提高。下一步無論銀行，還是其他通道，提高利率，開發(fā)商都得接受。

郭樹清上任以來，對銀行開出的罰單之多，不用杠桿游戲多說，各位桿友都是看到的。監(jiān)管收緊、偏嚴(yán)這是大氣候，起碼也是當(dāng)下不得已的重拳治標(biāo)。否則，各類壞賬蔓延、惡化，后果可想而知。

比如，不久前曝出來的浦發(fā)銀行成都分行通過1493家殼公司，騰挪775億元貸款，最終形成不良資產(chǎn)近百億元。雖然這起事件更多和礦產(chǎn)有關(guān)，但大家都明白，銀行潛在的壞賬還有多少，怎么才能出清？

所以，收緊一下，對銀行真的也是好事——可以整肅軍紀(jì)、加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)控，還能提高下一步的放貸利率。

7、地方政府、開發(fā)商和穩(wěn)增長需求，都不允許開發(fā)貸暫停擴(kuò)大化。客觀講，相對于控制需求方的貸款，收緊開發(fā)商貸款其實殺傷力更大。畢竟，迄今為止的調(diào)控，從來沒有對剛需的房貸需求下過手。而購房者的按揭貸款，對于開發(fā)商來說拿到的是房屋的全款，也就是拿到了利潤。

而開發(fā)貸不同，這是開發(fā)商啟動房屋開發(fā)的核心資金來源之一（除此之外還有其他融資方式，如發(fā)債、信托貸款等資管融資、民間借貸等）。換句話說，如果沒有了開發(fā)貸，就沒有了后面的事，連樓盤建設(shè)都沒法正常啟動，還奢談賺錢？

同樣，開發(fā)商資金壓力大了，開發(fā)和銷售出現(xiàn)問題，也就沒動力高價買地，流拍就會增加，甚至地價也穩(wěn)不住。地方政府對此可不會答應(yīng)。

還有我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、新舊動能轉(zhuǎn)換，畢竟還沒完成，穩(wěn)增長需要房地產(chǎn)。因此，開發(fā)貸暫停倒不太可能擴(kuò)大化。

最后，杠桿游戲想多說一句。其實很多人忽略了，部分銀行除對開發(fā)商貸款暫停外，對地方政府平臺公司、假PPP項目一樣暫停。這是金融大環(huán)境收緊、去杠桿、控制地方政府隱性債務(wù)擴(kuò)大化的組合拳。

不要喊疼，每一個冬天，都有些人挺不過去。而2018年才開始一個月，希望也很大