賣地收入，出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)折。

2月4日，克而瑞的報(bào)告顯示，2021年，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積22.7億平方米，較2020年下降了22%。

重點(diǎn)不光是降幅，而是釋放出的信號(hào)。

這是過(guò)去5年以來(lái)，全國(guó)賣地規(guī)模首次出現(xiàn)下降。

2020年的時(shí)候，即便有疫情影響，全國(guó)賣地規(guī)模也達(dá)到了驚人的29.1億平米。

29.1-22.7=6.4，在2021年，300個(gè)城市賣地總規(guī)模直接降了6億平米。

假設(shè)100平米一套房，6.4億平米就是640萬(wàn)套房子，按三口之家來(lái)算，夠2000萬(wàn)人住了。

600萬(wàn)套房子的需求，說(shuō)沒就沒了。

原因出在哪？

是地價(jià)太高？還是調(diào)控加碼？還是樓市購(gòu)買力不足了？

可能這些因素都有，但最核心的原因，只有一個(gè)：開發(fā)商沒錢了。

準(zhǔn)確地說(shuō)，是房地產(chǎn)民企沒錢了。

從2021下半年以來(lái)，房企融資受阻，TOP30的頭部民營(yíng)房企因?yàn)殚L(zhǎng)期高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式，債務(wù)違約、流動(dòng)性危機(jī)蔓延，進(jìn)而引發(fā)集體“躺平”，土地集中流拍，開發(fā)商作為“中介”不敢再拿地。

深層次看，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)收入比不斷上行，房產(chǎn)已經(jīng)占到居民資產(chǎn)的70%以上，捆綁了60%以上的國(guó)民財(cái)富，購(gòu)房杠桿率近70%，城鎮(zhèn)化率距離70%-80%的天花板一步之遙，三四線人口流出+核心城市限購(gòu)限貸，進(jìn)一步打壓購(gòu)房需求，賣地轉(zhuǎn)移債務(wù)的鏈條出現(xiàn)“負(fù)循環(huán)”。

現(xiàn)在的核心問(wèn)題是，房企沒錢再拿地，要不要救？怎么救？

先來(lái)說(shuō)“要不要救”的問(wèn)題。

當(dāng)然要救。

藍(lán)白之前跟大家聊過(guò)，如果房企流動(dòng)性危機(jī)持續(xù)下去，會(huì)造成什么后果：

第一，供應(yīng)商的錢要不回來(lái)，家具家電賣不動(dòng)，會(huì)拖累消費(fèi)。

第二，樓盤施工放緩，建安工程、房地產(chǎn)開發(fā)投資額放緩，會(huì)拖累固定資產(chǎn)投資。

第三，土地流拍的現(xiàn)象會(huì)加劇，會(huì)拖累地方財(cái)政。

能不能救起來(lái)，是一回事。

該不該救房地產(chǎn)，救房企，救土地市場(chǎng)，是另外一回事。

再來(lái)說(shuō)“怎么救”的問(wèn)題。

再次放開對(duì)融資端的管控？ABS、發(fā)債、開發(fā)貸、前融、非標(biāo)、商票都不管了嗎？

當(dāng)然不能。

上面說(shuō)了，之所以房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，說(shuō)難聽一點(diǎn)，純屬這個(gè)行業(yè)咎由自取。

過(guò)去幾年房?jī)r(jià)飛漲，同時(shí)也助漲了開發(fā)商“沖規(guī)?！钡钠橇?，一個(gè)個(gè)的為了加杠桿無(wú)所不用其極，拿了地之后不施工，把錢從預(yù)售資金賬戶挪用，繼續(xù)拿地、繼續(xù)貸款擴(kuò)大規(guī)模。

民企激進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式，是造成今天慘狀的核心原因，看似龐大的體量，實(shí)則不堪一擊。

既能把房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活，地賣出去、供應(yīng)商的錢能要回來(lái)、農(nóng)民工工資能結(jié)賬、期房能順利交付，又能避免房地產(chǎn)重回“一放就亂”的老路，只有一個(gè)辦法：

用市場(chǎng)化的方式來(lái)解決。

換個(gè)詞，叫“并購(gòu)”。

央行、銀保監(jiān)會(huì)在去年底就已經(jīng)部署了，專門發(fā)了個(gè)通知，有序推進(jìn)“并購(gòu)貸”，把錢給優(yōu)質(zhì)房企，用來(lái)收購(gòu)出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并購(gòu)的項(xiàng)目還不用計(jì)入有息負(fù)債。

用市場(chǎng)化手段，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)激進(jìn)擴(kuò)張導(dǎo)致的后遺癥，才是對(duì)癥下藥。

中證報(bào)2月3日?qǐng)?bào)道說(shuō)，自《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》發(fā)布以來(lái)，已有浦發(fā)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行等多家銀行表態(tài)將提供房地產(chǎn)并購(gòu)融資支持，方式包括并購(gòu)主題債券、并購(gòu)貸款、并購(gòu)基金、資產(chǎn)證券化等，預(yù)計(jì)合計(jì)提供并購(gòu)融資支持超300億元。

比如，廣發(fā)銀行稱，計(jì)劃于近期發(fā)行50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，募集資金專項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

還有，招商銀行將分別授予華潤(rùn)置地200億元、華潤(rùn)萬(wàn)象生活30億元的并購(gòu)融資額度，專用于并購(gòu)業(yè)務(wù)。

招商蛇口共發(fā)行并購(gòu)票據(jù)12.9億元，募集資金全額用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)，助力資金需求量高的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目順利完工。

如此密集的動(dòng)作，說(shuō)明銀行已經(jīng)吹起沖鋒號(hào)，集體輸血開發(fā)商。

這些錢，說(shuō)是樓市的“救命錢”，絲毫不為過(guò)。

對(duì)民企來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目并購(gòu)，至少能保交樓，讓公司存活下去，它們正在為以往的激進(jìn)增長(zhǎng)付出代價(jià)。

對(duì)于國(guó)企來(lái)說(shuō)，此時(shí)并購(gòu)價(jià)格便宜，籌碼低廉，既能“撿尸體”，還能擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，是抄底的不二選擇。

對(duì)地方財(cái)政來(lái)說(shuō)，央企、國(guó)資的強(qiáng)力支撐，將會(huì)起到“護(hù)航”的作用。

國(guó)資的使命，本來(lái)就是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中當(dāng)仁不讓的“擔(dān)當(dāng)”。

有了國(guó)資的加持，從拿地到建房，從商品房到長(zhǎng)租房，從“保交樓”到“降杠桿”，從穩(wěn)房?jī)r(jià)到擴(kuò)大房屋供給，未來(lái)的樓市，必然會(huì)更加凸顯住房的民生屬性。