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■ 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人 一項非常、非常重要的金融政策出臺了。
日前，央行公布了貸款市場報價利率（LPR）形成機制改革細節(jié)。從8月20日起，新的LPR報價方式正式施行。有人說，這是變相“降息”。無論真相如何，這對樓市都是利好。前段時間多個城市集中上調(diào)房貸利率，最高上浮達45%。并且這股熱潮在不斷蔓延，似乎有燒到鄭州的趨勢，給本來已經(jīng)凈淡的樓市又潑了一盆冷水。那這次“降息”又能否給鄭州樓市注入一股新生力量？ 1 鄭州的房貸利率現(xiàn)狀 ▽ 鄭州是名副其實的“杠桿之城”，房貸額度緊張是常態(tài)。 2015年全年連續(xù)5次降息，相當(dāng)于房貸利率下調(diào)了20.33%，2016年2月為4.165%，創(chuàng)歷年最低，再加上購房政策、人民幣貶值等因素影響，一線城市樓市成交迅速上漲，二線樓市成交翻倍。
?房貸利率成為市場調(diào)節(jié)工具 房貸利率低，也就意味著貸款成本低，在這一背景下，因為有利可圖，2015-2017年間，炒房客們大肆在全國尋找房價洼地，就這樣鄭州成了標(biāo)的。2016年鄭州賣出了3千多萬平方米，較2015年增了66%，此后的2017銷售量再創(chuàng)新高，即使?jié)u涼的2018年也十分可觀。在高房價、高出貨量的加持之下，鄭州房貸總量在以120碼的速度瘋狂增長，銀行貸款額度拍馬難及。之所以鄭州的房貸利率會一直保持全國領(lǐng)先的地位，最重要原因就是房貸額度不夠。同時，火爆的樓市，房價的飛漲，也引來了調(diào)控之手，從2017年起房貸利率就從之前的折扣恢復(fù)到基準(zhǔn)，上一輪集體上調(diào)房貸利率的時間，是在2018年的3、4月份，當(dāng)時幾乎所有城市都在上調(diào)房貸利率，2018年鄭州新房首套最高達到了上浮30%。
?鄭州房貸利率始終處于高位 隨著借款成本的增加，炒房客逐漸離場，剛需們也恢復(fù)了理智，各種內(nèi)外因疊加，2018年的樓市迎來前所未有的寒冬，全國范圍新房、二手房成交量下跌，土地流拍頻現(xiàn)。
當(dāng)年10月底，利率又開始下調(diào)重新刺激樓市，鄭州房貸利率也從上浮30%一路下調(diào)至20%，部分銀行15%，直至2019年3月樓市小陽春出現(xiàn)。鄭州上半年成交量激增，各熱點區(qū)域房價上漲明顯，雖然也有其他因素的影響，但是利率下調(diào)絕對是重量級的刺激因素。
?眼下房貸利率比去年底尚在低位 給點陽光就燦爛的樓市，上半年隱隱有剎不住車的趨勢。全國樓市成交的火爆，又給了房價上漲可乘之機，房企拿地的熱情也重新高漲。從4月份開始近10個房價增長過快的城市被住建部點名，截至6月份，2019年搶地過百億的房企多達40家。如果任樓市這么發(fā)展，之前所有穩(wěn)樓市的調(diào)控將付諸東流，所以多個城市利率觸底反彈也在意料之中。目前鄭州首套房貸利率基準(zhǔn)上浮20%是主流，二套房貸利率上浮20%-25%左右，最高上浮30%，首套房15%的上浮已基本退出房貸市場。
?鄭州房貸利率重新收緊 7月份，全國范圍內(nèi)各種嚴(yán)厲的調(diào)控政策紛紛出臺，雖還未波及鄭州，但是鄭州樓市已經(jīng)以肉眼可見的速度凈淡下來，大量低于市場價的特價房面市，讓樓市的低氣壓進一步加劇，這時候如果利率再上調(diào)無疑更是給鄭州的房產(chǎn)市場雪上加霜。
2 利率上調(diào)的作用及影響 ▽ 在所有調(diào)控中，房貸利率這把好刀，無疑是最重要的舉措，甚至直接影響樓市走向。 按一般市場規(guī)律來說，房貸利率上調(diào)，成交量下滑，房價下跌；房貸利率下調(diào)，成交量上升，房價上漲。不過，這里面有一個邏輯要搞清楚，不是利率降房價才漲，而是因為房價降了所以利率才降。也就是說，房貸利率上調(diào)，只是為了抑制了過熱的購房需求。
?近年銷售增速與房貸利率的關(guān)系 雖然不免誤傷剛需，但是在穩(wěn)樓市的基本面下，這也是無奈之舉。近幾年，為了加快城鎮(zhèn)化進程，各大城市紛紛下場搶人，例如武漢，從一開始的搶人才，到現(xiàn)在只要滿足45歲以下的大專生全家均可落戶，可謂越來越寬松。這么看來未來零門檻落戶也不是什么稀奇之事，新落戶人口帶來新的購房需求，必然會助推房價上漲的火焰，從這個層面上看，上調(diào)利率對沖大量剛性需求是常理之中。另外，7月30日中央政治局會議，明確提出不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，讓資金流入制造業(yè)，讓其成為經(jīng)濟增長的主動力。現(xiàn)實是，房地產(chǎn)杠桿率遲遲未降，資金還在樓市繼續(xù)打轉(zhuǎn)。
?不刺激是不依賴而非不需要 果不其然，前幾天，銀保監(jiān)會下發(fā)了一條重磅通知：“對32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查工作，重罰讓資金違規(guī)流入樓市的金融機構(gòu)。”
截止日前，銀保監(jiān)系統(tǒng)對銀行開出的數(shù)千張罰單中，涉及違規(guī)輸血房地產(chǎn)的罰單較去年同期增長近四成，處罰金額累計達千萬級別。其中，百萬級罰單涉及國有銀行、外資銀行、股份制銀行、地方銀行及農(nóng)信社等各類機構(gòu)，中信銀行因違規(guī)輸血房地產(chǎn)，更是被罰了2000多萬。這種針對房地產(chǎn)違規(guī)融資的高強度打擊行動，前所未有。這么看來收緊購房者的融資端，提升房貸利率也就不足為奇了。
?監(jiān)管部門對房企融資表態(tài)從嚴(yán) 接下來，由于房貸利率上調(diào)，市場成交量大概率會進一步下滑，加之房企的信托、海外融資均被限制，以價換量預(yù)計會成為下半年房產(chǎn)市場的主流，如何讓降價顯得更“體面”，各項目負責(zé)人有的頭疼了。不過，屆時禁止開發(fā)商降價的新聞也將會頻登樓市頭條，例如，恩施的“止跌令”、大連的“限漲令”。樓市維穩(wěn)還是主基調(diào)，這個大原則誰都不能違背。 3 剛需購房者 何去何從 ▽ 不管房價漲跌，房貸利率上調(diào)無疑會增加購房成本。 我國5年以上長期貸款的基準(zhǔn)利率是4.90%，上浮越多也就意味著同樣的貸款需要還的月供越多。 以貸款100萬，期限30年來計算，按照等額本息法，如果利率上浮15%，首套房的月供為5766.04元；如果上浮20%，首套房的月供則為5918.57元。即每月月供需增加約152元。不過，由于每個家庭貸款額度和年限不同，月供也不盡相同，雖然在月供上浮情況中表現(xiàn)不是非常明顯，但總的利息上漲仍是一筆不小費用。 
?利率上浮差異對比 面對買房成本的“變相”增加，購房者感到壓力的同時也遇到艱難的抉擇，是觀望還是及時出手，購房者站在天平的兩端。其實，回調(diào)的利率雖然看起來會比較嚇人，但長期來看對剛需仍是利好。各地收緊房貸，在很大程度上防止了水再次流入樓市，從而抬高房價，穩(wěn)定的樓市可以給剛需更多喘息的時間和上車的機會。 鄭州從3月開始20%的上浮就是市場主流，至今仍在保持，已實屬不易，這無疑是剛需所剩不多的上車窗口期。目前鄭州市面上，開發(fā)商為了回籠資金，推出的特價房，跟市場價的價格差大約是2000-3000元/m2，如果遇到地段不錯，抗跌性強的項目，可以果斷出手，一下子幾十萬就省出來了。 
?利率上浮增加的都是購房成本 買房與炒股一樣，最忌貪心。當(dāng)前鄭州的房貸利率上浮情況，與2018年的30%相比，已經(jīng)普遍下調(diào)10%左右。這一次利率改革的邏輯與目的, 實際上是讓實體企業(yè)享受到金融機構(gòu)的低利率。鄭州20%的利率上浮已是底線，這次“降息”除了增加樓市的良好預(yù)期，短期并不能給房貸利率帶來太多影響。
?國常會部署利率市場化改革 按照目前鄭州凈淡的市場現(xiàn)狀來講，房貸利率大幅上調(diào)的動力不足，地方也不希望樓市一下子入冬。但是，下半年銀行的信貸資金普遍比上半年緊張，余糧不足，加上受眾多熱門城市房貸利率上浮的影響，鄭州利率下調(diào)的可能性極小，微漲的可能性不能排除。
事實上，房地產(chǎn)未來大勢也就兩個方向，要么房價漲，要么利率漲。鄭州買房人其實挺苦逼的，買個房還得多掏那么多額外的費用，這個“杠桿之城”的名號，不要也罷。
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