房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣怎么辦??？

基本案情：

2007年8月，文谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在湘中某縣城開發(fā)區(qū)開發(fā)了一個(gè)樓盤，并辦理了商品房預(yù)售、銷售許可證等相關(guān)法律手續(xù)，2007年9月，曾三與文谷公司簽訂商品房買賣合同，將該樓盤一層2－5號(hào)四個(gè)門面以總價(jià)300萬元的價(jià)格銷售給曾三，合同約定簽訂合同時(shí)支付60%180萬，2008年5月支付35%即105萬，2008年底交付房屋與房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證時(shí)將余款5%15萬待一并付清。2009年3月，曾三發(fā)現(xiàn)其所購買的門面已經(jīng)另有人在進(jìn)行裝修，曾三即找文谷公司要求交付房屋。才獲知文谷公司因房價(jià)飛漲，已將這地段較好的四個(gè)門面另外高價(jià)賣給他人，表示可以另外賣四個(gè)門面給曾三，曾三不同意。雙方經(jīng)多次協(xié)商未達(dá)成一致，曾某于2010年12月訴至法院，主要訴請求如下：

一、確認(rèn)雙方商品房買賣合同有效。

二、解除雙方商品房買賣合同。

三、判決文谷公司退還購房款其房款285萬，并賠償資金占用期間的利息損失。

三、判決文谷公司按實(shí)際交付的購房款不超過一倍的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)賠償責(zé)任，支付285萬元賠償金給原告。

本案爭議焦點(diǎn)：

1、曾三與文谷公司的商品房買賣合同是否有效？是否應(yīng)予解除？

2、曾三是否有權(quán)要求文谷公司退還購房款并賠償資金占用期間的利息損失？

3、文谷公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)曾三已交購房款不超過一倍的賠償責(zé)任？

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

1、根據(jù)本案事實(shí)，被告文谷公司系合法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該樓盤也依法辦理了商品房預(yù)、銷售的相關(guān)手續(xù)，原告曾三與被告文谷公司所簽訂的房屋購銷合同合法有效，但基于現(xiàn)房屋已經(jīng)另售善意第三人，該商品房買賣合同已經(jīng)無法繼續(xù)履行；

2、文谷公司在與原告簽訂房屋購銷合同，并收取95%的購房款后，又將房屋另外銷售給他人，主觀上存在一房二賣的惡意違約行為。

3、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。”

故根據(jù)前述規(guī)定，因被告違約將房屋另售他人，其所收取原告的購房款應(yīng)予退還，并應(yīng)當(dāng)按銀行同期貸款利率賠償原告利息損失，同時(shí)，由于被告一房二賣，存在故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的欺詐性行為，故原告的第一、二、三項(xiàng)請求應(yīng)予支持。原告要求判決被告承擔(dān)已交購房款不超過一倍的賠償責(zé)任的訴請也應(yīng)該得到支持。

點(diǎn)評：

開發(fā)商銷售房屋后往往因房地產(chǎn)漲價(jià)等因素而違約一房二賣、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)已交購房款不超過一倍的賠償責(zé)任。

認(rèn)定規(guī)則：

房屋出賣人違約行為造成一房二賣導(dǎo)致買受人買賣目的不能實(shí)現(xiàn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任

案例參考索引：

最高人民法院（2012）民抗字第24號(hào)“某開發(fā)公司與蘇某等商品房買賣合同糾紛案”，見《湖北金華實(shí)業(yè)有限公司與蘇金水等商品房買賣合同糾紛案》（審判長何東寧，審判員孫祥壯，代理審判員王朝輝），載《最高人民法院公報(bào)·裁判文書選登》（201401/207：31）。

案例解讀：

早幾年，全國各地因房價(jià)飛漲、非法融資和開發(fā)商的其它惡意行為，造成不少開發(fā)商一房二賣，許多購房者所購買的房屋不是被另賣了他人，就是被開發(fā)商抵押貸款，象上梅鎮(zhèn)人民路購房者劉某與開發(fā)商曾某、西正街魏某、曾某與湖南某房地產(chǎn)開發(fā)公司、新化某單位與湖南某開發(fā)公司之間，就存在這種一房二賣、出賣后又用該房屋抵押貸款等情形，至今本地法院還有不少這樣的案子未判。作者最近又受理了一起疑似一房二賣的案件，已向人民法院起訴。因此，根據(jù)最高人民法院公布的相關(guān)審判規(guī)則，結(jié)合作者在現(xiàn)實(shí)中代理的幾個(gè)案件，編寫了本案例分析，希望能對社會(huì)公眾起到一定普法宣傳作用。不周之處，還請行家指正。

   作者簡介：袁路程，男，大專學(xué)歷，1995年開始從事法律服務(wù)執(zhí)業(yè)，現(xiàn)任新化縣真誠法律服務(wù)所主任，新化縣法律工作者協(xié)會(huì)副會(huì)長，