實行購房合同備案制度，可以對開發(fā)商進行有效的制約。它不僅能促使開發(fā)商加快建房，按章辦理產(chǎn)權證，也可使購房者更加放心，很好地規(guī)避了一房二主為消費者帶來的諸多隱患。

　　1、購房合同的備案性質(zhì)影響合同的效力嗎?

　　根據(jù)最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不 予支持?！痹摋l規(guī)定對《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款，關于“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管 理部門登記備案”的規(guī)定對合同效力的影響作了評價。最高人民法院《關于適用<合同法)若干問題的解釋(一)》規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記 手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。

　　2、不辦理購房合同備案會有哪些風險?

　　(1)登記備案制度主要是為了通過對商品房預售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護購房者的合法權益，進而防止預售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。

　　(2)對城區(qū)商品房預售合同進行登記備案管理，就是給預售的每套房屋合同編上不同的號碼，明確規(guī)定不能私下更改合同，在預售中一套房子一般只能賣給一個人，可以有效地防止商品房預售中出現(xiàn)的重復銷售、重復抵押現(xiàn)象。

　　(3)購房合同登記備案也是購房者申請貸款的一個必要條件。

　　3、如何進行購房合同備案?

　　(1)從2006年開始，所有買賣合同統(tǒng)一網(wǎng)上簽訂，網(wǎng)簽之前一般先進行草簽，確定合同內(nèi)容無誤，并且沒有異議之后，再進行網(wǎng)上簽約。商品房網(wǎng)上簽訂后，開發(fā)商進行合同備案，經(jīng)相關部門審核后取得備案號，打印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章，各持應拿的份數(shù)。合同簽約完畢后，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核會返回一個06開始的9位數(shù)備案號，說明合同已經(jīng)備案成功。

　　(2)具體的操作步驟和細節(jié)，您可以詳細咨詢開發(fā)商或是房管局產(chǎn)權市場處。

　　(3)而查詢合同備案登記情況，您可以登錄網(wǎng)站的商品房買賣合同備案登記查詢頻道，輸入身份證號以及合同備案登記號，并選擇正確的備案時間即可。

　　4、購房合同已經(jīng)備案，能更名嗎?

　　網(wǎng)友提問：原來的購房合同是我老公的名字，已經(jīng)在房產(chǎn)局備案，現(xiàn)在要改成我的購房合同，請問這備案合同能換嗎?

　　律師回答：首先提醒您如果合同已備案，則無法更名。根據(jù)國家七部委頒布的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中明確規(guī)定：“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)?！币虼?，合同備案后不能通過更名來進行交易。

　　但如果前提條件是新購房人和原購房人是直系親屬關系，則可以進行更名。需提供以下資料：

　　(1)由購房人寫一個變更申請;

　　(2)準備一份變更協(xié)議書，一式三份;

　　(3)填寫一份變更申請單;

　　(4)身份證、戶口本、結婚證等證件的原件及復印件;

　　(5)變更時相關人員均要到場，現(xiàn)場簽字確認。