戴雪飛訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案

一、導(dǎo)讀

1、購房者簽了認(rèn)購協(xié)議還可以不要房嗎？不要房還能要回定金嗎？

2、認(rèn)購協(xié)議中注明“購房者到期不簽訂購房合同開發(fā)商可以沒收定金”是否有效？

3、認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)和目的是什么？

二、裁判摘要：

購房者對開發(fā)商的樣板房表示滿意，與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品房預(yù)售合同。后由于開發(fā)商提供的商品房預(yù)售格式合同中有樣板房僅供參考等不利于購房者的條款，購房者對該格式條款提出異議要求刪除，開發(fā)商不能立即給予答復(fù)，以致商品房預(yù)售合同沒有在訂購協(xié)議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還給購房者。

三、裁判觀點(diǎn)摘要：

（一）一審法官觀點(diǎn)（二審變更）

購房者未按照認(rèn)購協(xié)議的約定按時(shí)簽訂正式的商品房預(yù)售合同，構(gòu)成違約，開發(fā)商有權(quán)沒收定金

原告戴雪飛應(yīng)當(dāng)在被告華新公司通知的2004年4月25日到華新公司處協(xié)商簽訂商品房預(yù)售合同。在華新公司否認(rèn)戴雪飛當(dāng)日有訂約行為，指陳戴雪飛違約的情況下，戴雪飛不能證明其已于當(dāng)日實(shí)踐了簽訂合同的承諾。戴雪飛以證人胡永明的證言主張其已與華新公司商定將訂約日期推遲至5月7日。胡永明是戴雪飛的姻親，其證言缺乏強(qiáng)有力的證明力。戴雪飛不能以其他證據(jù)印證胡永明證言的真實(shí)性，該證言不能采信，故戴雪飛關(guān)于訂約日期推遲的主張不能成立。根據(jù)訂購協(xié)議的約定，戴雪飛既然在4月25日未能與華新公司協(xié)商訂約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任，即無權(quán)要求返還其交付的定金。 

（二）二審法官觀點(diǎn)

1、認(rèn)購協(xié)議屬于預(yù)約合同，是為了簽訂本約合同所做的磋商準(zhǔn)備，雙方在簽訂本約合同之前享有繼續(xù)磋商的權(quán)利

相對商品房預(yù)售合同來說，訂購協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理?xiàng)l件，或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還。

2、認(rèn)購協(xié)議中的“到期不簽約”屬于格式條款，應(yīng)按照公平責(zé)任原則進(jìn)行解釋

華新公司主張，戴雪飛此日前來是要求降低房價(jià)，因遭到拒絕故未訂約，進(jìn)而認(rèn)為訂購協(xié)議約定的內(nèi)容是“乙方到期不簽約，5萬元定金不退還”，此日戴雪飛前來無論是談價(jià)格還是要求延期，都是對訂購協(xié)議約定內(nèi)容進(jìn)行變更，均屬于到期不簽約，顯然違反訂購協(xié)議的約定。能否將訂購協(xié)議中“到期不簽約”一語理解為無論存在何種理由，只要不簽約就是違約，雙方當(dāng)事人顯然有不同解釋。

合同法第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。”第一百二十五條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。”無論是訂購協(xié)議還是雙方當(dāng)事人擬訂立的商品房預(yù)售合同，都是被上訴人華新公司提供的格式合同。當(dāng)對格式條款有兩種以上解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于華新公司的解釋。預(yù)約合同的作用，只是為在公平、誠信原則下訂立本約創(chuàng)造條件。從這一認(rèn)識(shí)出發(fā)來理解訂購協(xié)議中的“到期不簽約”一語，顯然不包括由于不可歸責(zé)于雙方的原因而到期不簽約的情形。在買受方只見過出售方提供的樣板房，尚未見過商品房預(yù)售合同文本的情形下，若將此語理解為無論出于何種原因，只要買受方到期不簽本約均是違約，勢必將買受方置于要么損失定金，要么被迫無條件全部接受出售方提供的商品房預(yù)售格式合同的不利境地，出售方則可以籍此獲利。雙方在訂立本約時(shí)的地位極不平等，顯然違背公平、誠信原則。

3、購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議后有權(quán)要求就購房合同條款進(jìn)行磋商

華新公司在以樣板房獲取購房者滿意并與之訂立預(yù)約合同后，卻在商品房預(yù)售合同中以附件形式列入樣板房僅供參考和合同解釋權(quán)歸華新公司的格式條款，這對購房者來說顯失公平。戴雪飛對這樣顯失公平的格式條款提出異議，是合理的。戴雪飛提出異議的行為，間接證明直至5月7日，雙方當(dāng)事人仍在對本約進(jìn)行協(xié)商，但未協(xié)商一致，華新公司關(guān)于此前已決定拒絕與戴雪飛簽約的主張不能成立，同時(shí)也反證出4月25日戴雪飛即使不要求等丈夫回來后簽合同，也不可能同意并簽署這個(gè)含有顯失公平的格式條款的商品房預(yù)售合同。因此，在雙方當(dāng)事人均不能以證據(jù)證明自己陳述真實(shí)的情形下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定4月25日未能訂立商品房預(yù)售合同的原因是雙方當(dāng)事人磋商不成，并非哪一方當(dāng)事人對訂購協(xié)議無故反悔。

三、判決結(jié)果

1、一審

判決駁回原告的訴訟請求

2、二審

（1）撤銷一審民事判決；

（2）華新公司返還戴雪飛返定金5萬元

四、分析意見

1、商品房認(rèn)購協(xié)議是開發(fā)商單方擬定的格式合同，該格式合同應(yīng)當(dāng)遵循合同法要求的公平、誠實(shí)信用原則，允許購房者在簽訂認(rèn)購協(xié)議后就購房條款進(jìn)行協(xié)商。如認(rèn)購協(xié)議排除了購房者協(xié)商的權(quán)利，則購房者有權(quán)主張認(rèn)購協(xié)議無效而要求返還購房定金。

2、認(rèn)購協(xié)議屬于商品房銷售合同的預(yù)合同，是雙方為了簽訂正式商品房買賣合同所達(dá)成的預(yù)約協(xié)議。

五、爭議焦點(diǎn)

雙方當(dāng)事人洽談后未能簽訂《商品房預(yù)售合同》的原因何在？雙方當(dāng)事人是否存在違反訂購協(xié)議約定的行為？

六、法院查明的案件基本事實(shí)

法院審理：

2004年4月18日，原告戴雪飛以戴雪飛及其夫丘榮的名義作為乙方，與作為甲方的被告華新公司簽訂《都市花園·天域住宅訂購協(xié)議（紅表）》（以下簡稱訂購協(xié)議）一份，約定：乙方向甲方交付定金5萬元，訂購甲方的蘇州工業(yè)園區(qū)星漢街189號(hào)都市花園·天域2幢203室住宅一套，面積約為24826平方米，銷售單價(jià)7720元／平方米；乙方若在甲方通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業(yè)購買權(quán)，或者到期不簽約，5萬元定金不退還；甲方若在簽約日前將該房屋轉(zhuǎn)售他人，應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。當(dāng)日華新公司開具收據(jù)，言明收到戴雪飛、丘榮定金5萬元，并通知戴雪飛于4月25日至華新公司處簽訂正式商品房預(yù)售合同。5月7日，戴雪飛向華新公司提交一份書面意見，內(nèi)容是：“本人于2004年5月7日與華新公司簽約時(shí)，要求所購房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房一致，刪除合同附件二中‘樣板房僅供參考，華新公司保留最終解釋權(quán)’字樣，華新公司不能給予明確答復(fù)，需另擇日簽約?！比A新公司銷售部副經(jīng)理廖慶在該書面意見上注明：“該客戶意見已收到?！?/span>5月9日，華新公司通知戴雪飛，因其未按約于4月25日到華新公司簽訂商品房預(yù)售合同，已違反訂購協(xié)議之約定，特將原協(xié)議項(xiàng)下的定金沒收。雙方為此發(fā)生糾紛后協(xié)商未果，戴雪飛提起訴訟。

附出處：

最高人民法院公報(bào)（2006）年8期

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