文／克而瑞研究中心 房玲、易天宇

近日，龍湖地產(chǎn)公布2017年上半年企業(yè)已實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售926億元，同比增長140%，完成年度目標(biāo)84%，距離其千億目標(biāo)近在咫尺。其實(shí)不僅銷售上節(jié)節(jié)攀升，龍湖在地產(chǎn)開發(fā)外同樣也在積極地探索著創(chuàng)新業(yè)務(wù)。從2016年開始，龍湖地產(chǎn)已相繼推出了聯(lián)合辦公產(chǎn)品“一展空間”和長租公寓“冠寓”，而長租公寓更將會(huì)是龍湖的第四個(gè)主要業(yè)務(wù)板塊。

租賃市場政策利好，各大房企搶占長租公寓領(lǐng)域

2016年以來，推動(dòng)租賃市場發(fā)展的利好政策頻出。2016年6月國務(wù)院辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，其中開展住房租賃企業(yè)則擺在了培育市場供給主體的首要地位。此外2016年12月，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上更是提出了要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展等等。進(jìn)入2017年后，各地包括廣西、湖北、四川、天津等都陸續(xù)出臺(tái)了關(guān)于培育和開展住房租賃市場的施行意見，從金融、土地、財(cái)稅、市場監(jiān)督等等方面給予支持。

此外在土地供應(yīng)方面，2017年以來，北京、上海等熱點(diǎn)城市的住宅地塊都有了一定比例的自持要求，上海更是于7月4日在浦東新區(qū)和嘉定區(qū)推出了兩塊租賃用地，僅用于出租不得出售。而根據(jù)日前發(fā)布的《上海住房市場“十三五”規(guī)劃》，“十三五”上海新增租賃住房用地1700公頃、租賃住房約70萬套。此外，隨著熱點(diǎn)一二線城市租住人口的提升，流動(dòng)人口對(duì)長租公寓市場的需求也十分可觀。未來租賃市場發(fā)展前景和空間都頗為可觀，這也推動(dòng)了房企進(jìn)一步搶占長租公寓市場。

事實(shí)上從2013年開始，各大房企就已陸續(xù)搶先布局長租公寓市場，截止目前TOP30房企中已有1/3的房企通過不同方式參與到長租公寓領(lǐng)域。以萬科為例，從2014年年底萬科便推出了長租公寓品牌“萬科驛”（ 之后更名為“泊寓”），而在2017年2月萬科董事會(huì)秘書朱旭表示，今年萬科將會(huì)把長租公寓作為重要的著力點(diǎn)。龍湖于2016年也推出自己的長租公寓品牌“冠寓”，在短短一年不到的時(shí)間里，龍湖冠寓先后在成都、重慶、杭州、蘇州、武漢、西安等地落地開花。

輕重并舉全國布局，龍湖冠寓計(jì)劃三年租金將達(dá)10億

2017年3月，龍湖首次發(fā)布冠寓品牌形象及品牌主張，并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三條符合青年居住習(xí)慣的特色產(chǎn)品線。冠寓目標(biāo)客群為20-35的青年人群，以“我家我自在”為品牌主張，旨在為租客打造溫暖便捷的青年社區(qū)。以2017年3月開業(yè)的龍湖冠寓重慶源著店為例，項(xiàng)目配備公區(qū)讀書吧、24小時(shí)健身房、洗衣房、社交會(huì)客廳等等功能區(qū)間，來滿足青年人群的各種需求。該店開業(yè)當(dāng)天共推出173間，主力戶型為30平米的套間，開業(yè)前出租率就達(dá)到了86%，開業(yè)三個(gè)月后，總房源311戶中有304戶已出租。

從城市布局來看，冠寓未來將聚焦北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都等12個(gè)一線及領(lǐng)先二線城市，在初始階段將會(huì)較多采用輕資產(chǎn)的形式，企業(yè)計(jì)劃未來逐步實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)并舉，最終資產(chǎn)輕重比為2:8。龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓CEO韓石曾表示，將力爭用三年的時(shí)間，讓冠寓躋身于全國長租公寓市場的前列。在2017年的全年業(yè)績會(huì)上，邵明曉也曾透露計(jì)劃每年開業(yè)1萬到1.5萬間，以2017年為第一年計(jì)算，預(yù)計(jì)三年后租金收入將能夠達(dá)到10億以上。目前龍湖長租公寓業(yè)務(wù)的毛利率維持在35%左右，相信隨著運(yùn)營的不斷精細(xì)化，未來該項(xiàng)業(yè)務(wù)的利潤空間也會(huì)進(jìn)一步提高。未來冠寓作為龍湖的第四大主航道業(yè)務(wù)，將會(huì)成為龍湖舉足輕重的一個(gè)利潤增長點(diǎn)。

依托商業(yè)優(yōu)勢，打造全國辦公生態(tài)鏈

除了長租公寓外，在近年來比較熱門的聯(lián)合辦公領(lǐng)域，龍湖也在積極布局。聯(lián)合辦公相比于傳統(tǒng)辦公，租賃更便宜，空間更節(jié)省，形式更為靈活等特點(diǎn)，受到了許多企業(yè)的親睞。2016年龍湖也順勢推出了“一展空間”，定位為商業(yè)綜合體中的聯(lián)合辦公，將商業(yè)和聯(lián)合辦公兩種業(yè)態(tài)聯(lián)系到一起，在依靠商業(yè)綜合體客戶資源的同時(shí)，也為其中的商戶和入駐企業(yè)提供了便捷、專業(yè)的辦公場地、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品展示及特有的推廣渠道。以上海虹橋天街的“一展空間”旗艦店為例，該項(xiàng)目位于大虹橋核心板塊，是國家級(jí)戰(zhàn)略中的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，通過依托周邊商業(yè)區(qū)及虹橋綜合交通樞紐的巨大客流量，為出租率帶來了有力的保證。據(jù)了解，該項(xiàng)目建筑面積11000平米，共擁有1100多個(gè)工位，首期推出800個(gè)工位，入住率就達(dá)到了83%。

“商業(yè)綜合體中的聯(lián)合辦公“這樣的模式，離不開龍湖在商業(yè)運(yùn)營上的優(yōu)勢及經(jīng)驗(yàn)。截止2016年底龍湖已擁有了19個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，且大都位于一二線城市核心區(qū)域，這些商業(yè)項(xiàng)目為龍湖積攢了大量的客戶資源，也為一展空間的未來擴(kuò)張奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。截止目前“一展空間”已成功落子北京、成都、上海等城市，且市場反應(yīng)都較為不錯(cuò)。未來“一展空間”還將繼續(xù)依托龍湖強(qiáng)大的商業(yè)優(yōu)勢和客戶資源，進(jìn)一步擴(kuò)張，企業(yè)計(jì)劃未來兩年間將陸續(xù)發(fā)展到5個(gè)重點(diǎn)城市，數(shù)量達(dá)到20個(gè)。

商業(yè)、公寓、辦公協(xié)同發(fā)展，形成商辦住優(yōu)質(zhì)生態(tài)圈

“冠寓”與“一展空間”是龍湖對(duì)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的新嘗試，龍湖憑借其商業(yè)優(yōu)勢與經(jīng)驗(yàn)，為兩者提供強(qiáng)大的依托，而兩者的發(fā)展也可以讓龍湖原有商業(yè)綜合體的空間利用更加有效，增加出租率的同時(shí)，加強(qiáng)客戶黏度，從而產(chǎn)生穩(wěn)定的增長收益。從商業(yè)到聯(lián)合辦公，從聯(lián)合辦公再到長租公寓，實(shí)現(xiàn)辦公、居住、消費(fèi)的一體化，打造出商辦住緊密結(jié)合的商業(yè)綜合體生態(tài)圈，這或?qū)⒊蔀辇埡虡I(yè)未來發(fā)展的重要方向之一。

雖然長租公寓和聯(lián)合辦公發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，但同時(shí)也存在許多的不確定性。例如在中國，聯(lián)合辦公仍是個(gè)較新行業(yè)，且面臨著數(shù)量過剩，競爭激烈等問題，而且這類辦公模式主要面對(duì)中小型公司，可能出現(xiàn)流動(dòng)性較大等問題。此外長租公寓方面，也存在著租金相對(duì)較貴，對(duì)地段或周邊的商業(yè)環(huán)境有很強(qiáng)的依賴性等，對(duì)房企的運(yùn)營能力也是一個(gè)考驗(yàn)，而隨著越來越多的企業(yè)進(jìn)入，未來長租公寓行業(yè)也將面臨洗牌。因此企業(yè)在積極擴(kuò)張的同時(shí)，還要進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力與整體運(yùn)營能力。

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