8月11日，上海市住建委明確：上海將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則，對(duì)于“類住宅”清理整治過(guò)程中尚未銷售的項(xiàng)目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。

上海的“商改租”

據(jù)了解，上海市政協(xié)常委屠海鳴在《關(guān)于借鑒香港“群租房”管理經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)白領(lǐng)公寓、單身公寓等集中式租賃住房監(jiān)管的建議》提案中表示，上海應(yīng)盡快研究制訂商業(yè)用房改建為租賃住房的具體操作辦法。同時(shí)，實(shí)行“發(fā)牌”制度，對(duì)于符合條件的這類租賃住房，發(fā)放允許經(jīng)營(yíng)的“牌照”。

上海市住建委回復(fù)稱，將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則，“我們建議，對(duì)于區(qū)域商辦閑置較多，職住不平衡的，在不改變土地使用性質(zhì)的前提下，允許其改造為公寓對(duì)外出租?！鄙虾Ｊ凶〗ㄎ硎荆瑢?duì)于“類住宅”清理整治過(guò)程中尚未銷售的項(xiàng)目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。

現(xiàn)階段，上海市住建委正會(huì)同規(guī)土、消防、公安等相關(guān)部門制訂相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。初步設(shè)想是按照“以區(qū)為主、總量控制、守住底線”的原則，在保證使用安全、消防安全、人員可控的前提下，建立相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，將其規(guī)范化。

“商改租”的利弊

今年1月，上海開(kāi)始整頓“類住宅”，并在嘉定、閔行先行啟動(dòng)商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作。5月17日，上海市住建委等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見(jiàn)》，對(duì)商辦類項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步整頓，其中規(guī)定，對(duì)已售未交付入住的項(xiàng)目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改。

據(jù)官方消息，納入清理整頓的商業(yè)辦公項(xiàng)目面積達(dá)1700萬(wàn)平方米。

如果將商業(yè)用房或工業(yè)廠房，改建后分割成數(shù)百間狹小的房間，以相對(duì)低廉的價(jià)格對(duì)外出租，這種所謂的“白領(lǐng)公寓”無(wú)疑會(huì)吸引了大量打工族。

但是類似“白領(lǐng)公寓”、“單身公寓”等集中式租賃住房，缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)、設(shè)置規(guī)范和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，很多項(xiàng)目事先并沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府部門的審批和備案，再加上居住人員密集、混雜，政府監(jiān)管又缺位，具有很大的安全隱患。

此次政策的調(diào)整，意味著像北京、上海這類“對(duì)商辦物業(yè)、類住宅高度管控”的城市，政策上出現(xiàn)了重大調(diào)整。其直接結(jié)果是——大量滯銷、庫(kù)存的商業(yè)物業(yè)、類住宅獲得了轉(zhuǎn)機(jī)，有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型為租賃住房。

而這一新政將帶來(lái)三大影響：

1、空置的商辦物業(yè)、類住宅的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主。此前，他們基本上瀕臨絕境。現(xiàn)在政策轉(zhuǎn)變之后，這些資產(chǎn)等于被盤活了。 

2、新政如果普及，意味著中心城市“可以出租”的住房量大增，對(duì)于平抑租金價(jià)格，將產(chǎn)生巨大的作用。

3、商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型、類住宅盤活，對(duì)于商品住宅價(jià)格有抑制作用。

如今的政策對(duì)于那些投資商住房的人來(lái)說(shuō)，目前真是相當(dāng)?shù)募m結(jié)，自己買的房子要不要加入到這種對(duì)外出租之中，加入吧。似乎真的脫不了手了，而且目前收益看，年化收益應(yīng)該很低，估計(jì)也就在1.5%以下，相當(dāng)痛苦，不加入吧，如果政府大量鋪開(kāi)了商住房租賃，自己就一點(diǎn)機(jī)會(huì)也沒(méi)有了，連這1.5%都賺不到了。

而現(xiàn)在又有大批的商住房改租賃，供給瞬間增加這么多，房租一定會(huì)降的。而事實(shí)上今年在北京上海，高端整租房已經(jīng)在降價(jià)了，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金還堅(jiān)挺。

另外從中介也得到了一些信號(hào)，現(xiàn)如今正是一年租房的最旺季，大學(xué)生畢業(yè)季，而今年并沒(méi)有出現(xiàn)很明顯的價(jià)格上升，也就意味著明年春節(jié)前，租房淡季的時(shí)候，很可能房租會(huì)大幅下降。

“商改租”應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)，不宜過(guò)快

首先，商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)為40年，而住宅為70年。對(duì)于那些年代已經(jīng)久遠(yuǎn)的商業(yè)用房來(lái)說(shuō)，進(jìn)行“商改租”就需要好好算算成本賬，劃得來(lái)才能改。

其次，商業(yè)和居住需求在規(guī)劃上是兩種不同的功能，局部地區(qū)大面積“商改租”后，可能會(huì)造成居住人口驟增，周邊學(xué)校、綠地、健身場(chǎng)所以及電力負(fù)荷、市政排水等配套設(shè)施難以跟上。改建達(dá)到一定限值需要進(jìn)行認(rèn)真評(píng)估。

其三，商業(yè)用房和住宅的安全級(jí)別不同，商業(yè)用房對(duì)通風(fēng)要求相對(duì)較低，安全存在一定隱患。因此，如果“商改租”的話，那么就必須確保房屋安全和消防安全，切實(shí)維護(hù)好租房者利益。

最后，“商改租”的本意是將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房用于出租，但在實(shí)際操作中，可能會(huì)有開(kāi)發(fā)商借機(jī)打擦邊球，將其用于出售。所以，加強(qiáng)宣傳和監(jiān)管，確保只租不售，相關(guān)職能部門責(zé)無(wú)旁貸。

總之，“商改租”是減少商業(yè)用房庫(kù)存，增加租賃住房供應(yīng)的有效途徑之一，但要讓其真正發(fā)揮作用，仍有許多具體工作要做，只有穩(wěn)妥推進(jìn)，才能造福民眾。