據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，截至2017年一季度，北上廣深4大城市已開業(yè)、商業(yè)面積達(dá)5萬㎡及以上的購物中心達(dá)200多家，總存量超2000萬㎡；從這200多家購物中心首層租金變化規(guī)律，我們發(fā)現(xiàn)：

2014年一季度至2017年一季度，北京、上海、廣州購物中心首層租金均實(shí)現(xiàn)不同程度的同比增幅，深圳購物中心首層租金則呈現(xiàn)同比下行趨勢。綜合來看，傳統(tǒng)一線城市購物中心首層租金“兩級分化”發(fā)展態(tài)勢明顯。

（注：本文各項(xiàng)【購物中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)】，均以北上廣深已開業(yè)、商業(yè)面積5萬㎡及以上的200+家購物中心為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)）

整體來看：

• 2014年至2017年一季度，北京、上海全市購物中心首層租金年均同比增幅走勢較平穩(wěn)；

• 廣州、深圳年均同比增幅波動較大，其中，深圳全市購物中心首層租金水平呈現(xiàn)逐年下降趨勢，競爭壓力劇增。

從核心商圈購物中心首層租金水平來看： 

• 北京、深圳增幅波動較大；

• 上海、廣州增幅走勢平穩(wěn)，其中，廣州核心商圈購物中心首層租金增幅呈逐年下降趨勢，競爭進(jìn)入白熱化階段。

（注：商圈劃分根據(jù)社零總額增速、商圈人均購物中心面積、日均客流量、軌道交通數(shù)、購物中心租金水平與空置率等維度進(jìn)行綜合考量，下同）

從潛力商圈（即“非核心商圈”）購物中心首層租金水平來看：

• 上海、深圳“冰火兩重天”（上海商場首層租金水平呈現(xiàn)逐年下降趨勢，深圳則呈現(xiàn)逐年攀升趨勢）；

• 北京、廣州表現(xiàn)平穩(wěn)，首層租金水平變動不大。

▌北京全市購物中心平均首層租金水平在895-956元/㎡/月

整體來看：2014年一季度至2017年一季度，北京全市購物中心首層租金平均同比增幅0.4%，平均環(huán)比增幅0.2%，首層租金水平在895-956元/㎡/月。

其中， 2015年一季度至2017年一季度，大型零售商持續(xù)面臨經(jīng)營困難，部分購物中心啟動大規(guī)模調(diào)整，首層租金同比、環(huán)比增幅“大起大落”，市場波動大。

從核心商圈購物中心平均首層租金水平看：2014年一季度至2017年一季度，北京核心商圈購物中心首層租金平均同比增幅14%，平均環(huán)比增幅3%，首層租金水平在1166-1615元/㎡/月，整體呈上行趨勢。

其中，2014-2015年，北京核心商圈購物中心首層租金波動幅度較大；2016年至2017年一季度，首層租金走勢平穩(wěn)，同比、環(huán)比增幅趨向一致。

從潛力商圈（即“非核心商圈”）購物中心平均首層租金水平看：2014年一季度至2017年一季度，北京潛力商圈購物中心首層租金平均同比增幅1.3%，平均環(huán)比增幅0.9%，首層租金水平在596-703元/㎡/月，增幅整體走勢趨緩。

▌上海全市購物中心平均首層租金水平在940-1006元/㎡/月

整體來看：2014年一季度至2017年一季度，上海全市購物中心首層租金平均同比、環(huán)比增幅均為近0.1%，平均首層租金水平940-1006元/㎡/月，租金增幅整體走勢平緩。

從核心商圈購物中心平均首層租金水平看：2014年一季度至2017年一季度，首層租金平均同比增幅1.3%，平均環(huán)比增幅0.4%，首層租金水平在1383-1505元/㎡/月。

其中，2014年一季度至2015年二季度，上海核心商圈購物中心首層租金同比、環(huán)比增幅趨同，市場表現(xiàn)穩(wěn)健；2015年三季度至2017年一季度，首層租金波動較為明顯，差距逐漸拉大。

從潛力商圈（即“非核心商圈”）購物中心平均首層租金水平看：2014年一季度至2017年一季度，上海潛力商圈購物中心首層租金平均同比降幅3.2%，平均環(huán)比降幅0.9%，首層租金水平在486-555元/㎡/月，整體呈下行趨勢。

▌廣州全市購物中心平均首層租金水平在660-707元/㎡/月

整體來看：2014年一季度至2017年一季度，廣州全市購物中心首層租金平均同比增幅0.2%，平均環(huán)比增幅0.4%，首層租金水平在660-707元/㎡/月。

其中，2015年三季度到2016年三季度，廣州迎來新增供應(yīng)小高峰，同時(shí)部分購物中心在此期間進(jìn)行較大規(guī)模調(diào)整，導(dǎo)致首層租金波動幅度較大。

從核心商圈購物中心平均首層租金水平看：2014年一季度至2017年一季度，廣州核心商圈購物中心首層租金平均同比增幅4.3%，平均環(huán)比增幅1.3%，首層租金水平在1000-1165元/㎡/月。

其中，在商業(yè)市場承壓下，近3年天河路商圈購物中心首層租金平均同比漲幅達(dá)5%，環(huán)比漲幅達(dá)3%，品牌商仍傾向?qū)⒅髁Φ昙性诤诵膮^(qū)位，以保持穩(wěn)定的營業(yè)額。

從潛力商圈（即“非核心商圈”）購物中心平均首層租金水平看：2014年一季度至2017年一季度，廣州潛力商圈購物中心首層租金平均同比增幅3.9%，平均環(huán)比增幅1.8%，首層租金水平在280-380元/㎡/月，與核心商圈購物中心首層租金水平差距逐漸拉大，租金整體走勢更為“分化”。

▌深圳全市購物中心平均首層租金水平在807-1119元/㎡/月

整體來看：2014年一季度至2017年一季度，深圳全市購物中心首層租金平均同比降幅6.2%，平均環(huán)比降幅1.7%，平均首層租金水平在807-1119元/㎡/月，租金下行壓力劇增。

從核心商圈購物中心平均首層租金水平看：2014年一季度至2017年一季度，深圳核心商圈購物中心首層租金平均同比降幅0.8%，平均環(huán)比增幅0.7%，首層租金水平在1180-1430元/㎡/月。

其中，在全市一片“低壓”環(huán)境下，近3年羅湖商圈購物中心首層租金同比增幅達(dá)4%，環(huán)比增幅達(dá)2%，領(lǐng)跑深圳商業(yè)地產(chǎn)市場。

從潛力商圈（即“非核心商圈”）購物中心平均首層租金水平看：2014年一季度至2017年一季度，深圳潛力商圈購物中心首層租金平均同比增幅6.8%，平均環(huán)比增幅3.1%，首層租金水平在600-869元/㎡/月。相較于核心商圈，深圳潛力商圈購物中心首層租金波動幅度較小。

*因購物中心租金隨市場變化存在諸多不可控因素，下文租金預(yù)測數(shù)據(jù)僅供參考。

▌北京全市購物中心首層租金小幅上升2-3%至913-985元/㎡/月

• 2014年一季度到2017年一季度，北京全市購物中心首層租金平均同比增幅近0.4%；

  
  

• 據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，截至2017年一季度，北京商業(yè)面積5萬㎡及以上的購物中心存量近855萬㎡，預(yù)計(jì)2017-2018年，新增供應(yīng)近102萬㎡。

• 而從2016年購物中心調(diào)整動向來看，平均品牌調(diào)整比例為24%，市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)；

  
  

• 預(yù)計(jì)2017-2018年，北京全市購物中心首層租金有望同比上升2-3%至913-985元/㎡/月。

（注：根據(jù)行業(yè)研究，購物中心租金波動主要跟商業(yè)存量、增量、品牌調(diào)整動向與引進(jìn)品牌承租水平等維度有關(guān)）

▌上海全市購物中心首層租金同比下降3-4%至912-966元/㎡/月

• 2014年一季度到2017年一季度，上海全市購物中心首層租金平均同比增幅僅為0.1%；

  
  

• 據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，截至2017年一季度，上海商業(yè)面積5萬㎡及以上的購物中心存量近514萬㎡，預(yù)計(jì)2017-2018年，新增供應(yīng)約608萬㎡。

• 而從2016年購物中心調(diào)整動向來看，平均品牌調(diào)整比例為28%，市場整體波動大；而隨著增量的大舉入市，租金下行壓力將進(jìn)一步加大；

  
  

• 預(yù)計(jì)2017-2018年，上海全市購物中心首層租金同比下降3-4%至912-966元/㎡/月。

▌廣州全市購物中心首層租金同比小幅上升1-2%至667-721元/㎡/月

• 2014年一季度到2017年一季度，廣州全市購物中心首層租金平均同比增幅為0.2%；

  
  

• 據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，截至2017年一季度，廣州商業(yè)面積5萬㎡及以上的購物中心存量近284萬㎡，預(yù)計(jì)2017-2018年，新增供應(yīng)約28萬㎡。

• 而從2016年購物中心調(diào)整動向來看，平均品牌調(diào)整比例為18%，市場整體趨緩；

  
  

• 預(yù)計(jì)2017-2018年，廣州全市購物中心首層租金同比小幅上升1-2%至667-721元/㎡/月。

▌深圳全市購物中心首層租金同比下降6-7%至759-1041元/㎡/月

• 2014年一季度到2017年一季度，深圳全市購物中心首層租金平均同比降幅高達(dá)6.2%，租金下行趨勢更為明顯；

  
  

• 據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心監(jiān)測，截至2017年一季度，深圳商業(yè)面積5萬㎡及以上的購物中心存量364萬㎡，預(yù)計(jì)2017-2018年，新增供應(yīng)約251萬㎡。

• 而從2016年購物中心調(diào)整動向來看，平均品牌調(diào)整比例為21%，市場波動較大；而隨著增量的沖擊，租金下行局面將持續(xù)；

  
  

• 預(yù)計(jì)2017-2018年，深圳全市購物中心首層租金同比下降6-7%至759-1041元/㎡/月。

特別說明：本文數(shù)據(jù)主要來源于贏商大數(shù)據(jù)中心，部分?jǐn)?shù)據(jù)采集于各城市統(tǒng)計(jì)局、商務(wù)局、購物中心協(xié)會、商會等第三方機(jī)構(gòu)官方公開數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)僅在于分享，不作任何商業(yè)用途；因租金隨著市場變化存在諸多不可控因素，數(shù)據(jù)僅供參考；數(shù)據(jù)采集時(shí)間截至2017年5月31日，如有錯漏，可在留言區(qū)聯(lián)系我們更正。

來源  商業(yè)地產(chǎn)云智庫

作者  樊瓊