北京

2016年前五個(gè)月，北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額錄得4,077億元，同比上升3.1%，增速較第一季度有明顯反彈。

分析：第二季度，全市中高端購物中心首層租金環(huán)比微幅上漲1.2%至人民幣每平方米每月912.8元。

分析：第二季度末，全市中高端購物中心出租率環(huán)比微幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至94.5%，較上一季度基本保持穩(wěn)定。因部分項(xiàng)目持續(xù)進(jìn)行租戶調(diào)整，核心商圈購物中心入駐率二季度持續(xù)下滑1.4個(gè)百分點(diǎn)至93.0%。

隨著城市不斷向外輻射發(fā)展，零售商持續(xù)看好非核心商圈及近郊，令區(qū)域內(nèi)購物中心入駐率環(huán)比繼續(xù)有所上升，分別達(dá)95.1%和94.5%。

二季度北京零售租賃需求較上季度有明顯改善，各類零售商均積極拓展市場開設(shè)新店。其中，受益于核心的地段，核心商圈的購物中心二季度繼續(xù)迎來多家國際知名品牌開設(shè)北京乃至中國首店。

市場展望：豐臺(tái)區(qū)和大興區(qū)預(yù)計(jì)將成為2016年新增供應(yīng)的主要來源

預(yù)計(jì)2016年內(nèi)，北京還將迎來6個(gè)中高端零售項(xiàng)目入市，新增約93 .7萬平方米。豐臺(tái)區(qū)和大興區(qū)將成為新增供應(yīng)的主要來源，包括豐臺(tái)萬達(dá)廣場（12.7萬平方米）和龍湖·大興天街（15.4萬平方米）等優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目將相繼落成開業(yè)。

隨著更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，北京零售市場將持續(xù)向近郊區(qū)擴(kuò)展。區(qū)域內(nèi)龐大的人口基數(shù)、逐步完善的交通設(shè)施以及成熟運(yùn)營商的運(yùn)營能力，將助力非核心商圈及近郊的優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目快速成熟。

上海

2016年上半年，上海零售總額同比上升7.6%，增速較去年同期降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。

分析：在第二季度，核心商圈購物中心首層租金季度環(huán)比上漲0.2%，至每平方米每天人民幣48.9元；非核心商圈環(huán)比上漲0.1%，至每平方米每天人民幣16.8元。

通常入駐地下層（連通地鐵）或地面部分的休閑類餐飲租戶近年來租金漲幅明顯；而占據(jù)傳統(tǒng)商場一二層的服飾類銷售增長放緩，品牌擴(kuò)張謹(jǐn)慎。出于業(yè)態(tài)平衡考慮，服飾主力店或旗艦店在購物中心仍被視為不可或缺，而市場向承租方傾斜，導(dǎo)致業(yè)主給出的租賃優(yōu)惠有所增加。多種因素疊加之下，低高區(qū)之間的租金差似有縮窄趨勢，首層租金有時(shí)甚至未必獲得最高租金收益。

分析：核心商圈空置率在第二季度上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至6.2%，為過去24個(gè)月以來最高值。除淮海中路外，其他四個(gè)核心商圈均有不同程度上升。

整體來看，核心商圈的服飾類租戶占比幾乎為非核心商圈的一倍（分別為34%及19%）。作為最受電商發(fā)展沖擊的零售品類，一些市場領(lǐng)先項(xiàng)目亦發(fā)現(xiàn)難以尋找理想的服飾品牌入駐。例如在徐家匯，第二季度市場空置率上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，89%的空置面積之前為服飾類品牌承租。

非核心商圈在第二季度迎來三個(gè)項(xiàng)目入市，合計(jì)零售建筑面積達(dá)162,000平方米。新項(xiàng)目開業(yè)使非核心商圈空置率上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至9.5%；而剔除新項(xiàng)目后，非核心商圈空置率則環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至8.3%。

市場展望：迪士尼開業(yè)預(yù)計(jì)將為核心商圈帶來新的增長動(dòng)力

迪士尼開業(yè)對(duì)上海主題樂園和旅游市場開發(fā)具有重大意義。目前，多個(gè)超大型樂園項(xiàng)目已宣布落地啟動(dòng)，預(yù)計(jì)將在未來持續(xù)為上海帶來可觀的游客數(shù)量及消費(fèi)溢出。

環(huán)視全球，所有國際都市無不同時(shí)具有發(fā)達(dá)而充滿活力的旅游市場，由此帶來的零售消費(fèi)、游客客流令城市核心商圈商鋪備受零售商及投資者青睞。

廣州

2016年1-5月，廣州零售消費(fèi)增速位列一線城市首位。社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增長8.6%，達(dá)人民幣3,483億元，零售消費(fèi)市場略有回暖。

分析：第二季度，全市主要優(yōu)質(zhì)購物中心首層租金水平為人民幣每平方米每月652.4元，環(huán)比略跌0.4%。核心商圈首層租金環(huán)比下降1.9%，非核心商圈則錄得環(huán)比上升0.7%。

分析：二季度，全市主要商圈優(yōu)質(zhì)購物中心的整體空置率環(huán)比略升1.1個(gè)百分點(diǎn)，至4.4%。海珠、白云區(qū)的新項(xiàng)目經(jīng)過培育期調(diào)整，商場入住率得到很大提升。

受到廣州零售市場的激烈競爭和網(wǎng)絡(luò)購物的強(qiáng)勁發(fā)展的影響，業(yè)主通過優(yōu)化業(yè)態(tài)配比，增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。二季度，全市主要商圈優(yōu)質(zhì)購物中心的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比達(dá)到35.4%，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)。

購物中心持續(xù)進(jìn)行自身品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)和快時(shí)尚品牌繼續(xù)擴(kuò)張，部分拓展信息如下：

西西弗書店于凱德云尚開出廣州首家門店，店鋪面積約為500平方米。

Pororo主題樂園于海珠富力城開出華南區(qū)首店，總面積約為2500平方米。

運(yùn)動(dòng)品牌阿迪達(dá)斯于天河城開出首家足球概念店，店鋪面積約為300平方米。

市場展望：多個(gè)優(yōu)質(zhì)購物中心的入市，市場租金將承受下跌壓力

2016年下半年，廣州零售物業(yè)市場將迎來多個(gè)優(yōu)質(zhì)購物中心的入市。鑒于當(dāng)前不容樂觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，市場租金將承受下跌壓力，空置率也將有所攀升。

廣州零售消費(fèi)依然保持一定活力，優(yōu)質(zhì)品牌租戶陸續(xù)開出其廣州新店或旗艦店，為整體市場帶來新的影響力。隨著市場環(huán)境的變化，部分傳統(tǒng)業(yè)態(tài)將受到挑戰(zhàn)甚至撤出，購物中心將迎來多樣化的租戶類型，消費(fèi)體驗(yàn)將進(jìn)一步豐富。

深圳

2016年1-5月，社會(huì)消費(fèi)品零售增速較上季度有所回落但依舊處于高位，總額達(dá)2073.91億元，同比增長8.2%。

分析：2016年第二季度，深圳市全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金環(huán)比下降0.6 %至每平方米每月人民幣880.0元，同比下滑1.0%。二季度羅湖和南山區(qū)商鋪?zhàn)饨鹩猩仙?。南山區(qū)租金漲幅為全市各區(qū)最高，達(dá)到6.8%；其次是羅湖區(qū)的1.6%。福田區(qū)租金下降明顯，環(huán)比降幅達(dá)到2.9%。

分析：第二季度全市樣本優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)入駐率為97.5% , 較上個(gè)季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。全市體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比環(huán)比下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)至38.5%。從二季度優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的的入駐情況來看，由于新城市廣場租戶調(diào)整，福田區(qū)入駐率依舊低于其他各區(qū)。

市場展望：商場運(yùn)營商將積極調(diào)整租金和租戶業(yè)態(tài)以保持競爭力

2016年第三季度，深圳預(yù)計(jì)將有4處優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)入市，新增供應(yīng)14.15萬平方米。新增優(yōu)質(zhì)物業(yè)體量的79%位于福田區(qū)。預(yù)計(jì)屆時(shí)福田區(qū)的商鋪?zhàn)饨饘⒂兴陆担袌龈偁帉⑦M(jìn)一步加劇。

為了避免市場的同質(zhì)化競爭，商場運(yùn)營商預(yù)計(jì)將積極調(diào)整租金和租戶業(yè)態(tài)來保持商場的競爭力，同時(shí)新項(xiàng)目可能繼續(xù)將入市時(shí)間后延。隨著中心區(qū)域土地資源日益減少，許多超大體量的優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來將逐漸選擇在非中心區(qū)落戶。

數(shù)據(jù)來源于第一太平戴維斯，由商業(yè)地產(chǎn)云智庫整合