鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

在房屋買賣合同中，一般都會約定逾期違約金（一般是每天未付款或已付款或房屋總價(jià)的萬分之五）和解除合同的違約金（一般是總房價(jià)的20%）。一般而言，這兩項(xiàng)違約金是可以同時(shí)主張的。

違約金在本質(zhì)上是損害賠償額的預(yù)定，即簽訂合同的時(shí)候，合同雙方當(dāng)事人預(yù)先評估如果一方違約會給對方造成多大的損失，雙方對于預(yù)估的數(shù)額都認(rèn)可，即以違約金的方式（包括具體數(shù)額或者計(jì)算方法等）予以明確約定在合同中。在一方發(fā)生違約時(shí)，守約方即以違約金條款向違約方主張賠償。這樣非常有利于擔(dān)保合同的履行，非常高效地保護(hù)守約方的利益。

《合同法》第一百一十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。” 逾期違約金和解除合同的違約金都是房屋買賣雙方所約定的因違約所產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法（注：如果解除合同的違約金是總房價(jià)的20%，也可以看作是“一定數(shù)額的違約金”）。這兩項(xiàng)違約金是不沖突的：逾期違約金是違約方逾期未履行其合同義務(wù)所應(yīng)當(dāng)支付的違約金，解除合同的違約金是違約方構(gòu)成根本違約后守約方在解除合同的前提下所向違約方主張的違約金。舉例言之，合同約定房屋總價(jià)500萬元，逾期違約金是每天總房價(jià)的萬分之五，逾期履行超過15天的，守約方可以解除合同并主張20%的違約金。如果買房人逾期付款達(dá)到20天，則守約方可以向違約方發(fā)函解除合同并主張違約金：500萬元*0.05%/天*20天+500萬元*20%。

需要注意的是：

1、逾期違約金和解除合同的違約金這兩項(xiàng)違約金不能和實(shí)際損失同時(shí)主張，如守約方主張了上述兩項(xiàng)違約金，就不能再主張房屋差價(jià)損失、傭金損失、利息損失等實(shí)際損失。

2、逾期違約金只能主張至守約方解除合同之日。因?yàn)槭丶s方解除合同之日合同就已經(jīng)解除，解除的效力溯及至合同成立之日，雙方之間不再存在合同關(guān)系。守約方只能根據(jù)違約條款主張違約責(zé)任（或者主張實(shí)際損失）。此外，守約方不得再繼續(xù)主張逾期違約金還有一個(gè)原因，即守約方有防止損失擴(kuò)大的義務(wù)，法律依據(jù)是《合同法》第一百一十九條第一款：“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。”

3、逾期違約金和解除合同的違約金可以同時(shí)主張，但是受到違約金調(diào)整規(guī)則的調(diào)整。《合同法》第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。” 《合同法解釋二》第29條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’” 因?yàn)槊穹ǖ馁r償原則是“填平原則”，即違約方給守約方的賠償和守約方的損失基本一致，如果違約金低于或者過分高于守約方的實(shí)際損失，都會造成非常不公平的后果，違背了違約金制度設(shè)置的初衷和民法的基本原則。因此，法律規(guī)定了違約金調(diào)整規(guī)則。

附郁某與王某某房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：兩原告原系夫妻關(guān)系，于2015年9月28日離婚。兩被告為系爭房屋的共同共有所有權(quán)人。2014年5月25日，兩原告(乙方)和兩被告(甲方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定：乙方向甲方購買系爭房屋，建筑面積53.04平方米，價(jià)款185萬元；乙方于簽訂本合同前通過居間方或直接轉(zhuǎn)付甲方定金10萬元，于簽訂本合同后10日內(nèi)支付甲方46萬元，如此共同構(gòu)成乙方支付給甲方的首期房款56萬元，乙方直接向甲方支付該筆款項(xiàng)，甲方應(yīng)將該款項(xiàng)專項(xiàng)用于償還抵押權(quán)人的借款余額(若有不足甲方自行補(bǔ)足)，若因甲方自行辦理還款手續(xù)可能導(dǎo)致的無法如期交易等風(fēng)險(xiǎn)，由乙方自行承擔(dān)；乙方通過向貸款銀行申請貸款的方式支付第二期房款129萬元，若乙方申請的貸款未通過或額度不足的，應(yīng)在申請產(chǎn)權(quán)過戶前將相應(yīng)部分房價(jià)款補(bǔ)足；雙方應(yīng)于2014年8月15日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；若任何一方未按本合同約定履行的，每逾期一日需向?qū)Ψ街Ц犊偡績r(jià)款萬分之五的賠償金，并繼續(xù)履行；若甲方簽訂本合同后又將系爭房屋轉(zhuǎn)賣、租賃給第三方，或在辦理權(quán)利轉(zhuǎn)移登記前該房地產(chǎn)有抵押和查封，或甲方未按合同約定履行逾期超過十個(gè)工作日，或甲方單方解除合同，均視為甲方違約，乙方有權(quán)通知甲方解除合同，甲方除需支付十個(gè)工作日的賠償金外，還需支付相當(dāng)于總房價(jià)款20%的違約金；若乙方未按合同約定履行逾期超過十個(gè)工作日，或乙方單方解除合同，均視為乙方違約，甲方有權(quán)通知乙方解除合同，乙方除需支付十個(gè)工作日的賠償金外，還需支付相當(dāng)于總房價(jià)款20%的違約金；合同還對其他相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了約定。合同簽訂后，兩原告共向兩被告支付了房款56萬元，但雙方未能按照約定的時(shí)間完成交易。2015年2月1日，兩原告(乙方)和兩被告(甲方)又簽訂一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同條款除下列內(nèi)容外均與先前合同相同：價(jià)款210萬元；2015年4月10日前辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；首期支付房價(jià)款84萬元，申請貸款126萬元支付第二期房價(jià)款。當(dāng)日，雙方還簽訂《協(xié)議書》一份，約定：雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》中的合同價(jià)210萬元是甲方配合乙方貸款所需，雙方確認(rèn)此次交易的實(shí)際合同價(jià)為185萬元，現(xiàn)雙方需按以下實(shí)際付款條款履行，且甲方須配合乙方在收到乙方支付的高出實(shí)際房款部分25萬元的次日內(nèi)將該筆款項(xiàng)退還給乙方；乙方應(yīng)在簽訂買賣合同當(dāng)日內(nèi)向甲方支付首期房款56萬元；乙方的貸款金額為126萬元，乙方應(yīng)于簽訂本合同后向貸款銀行申請貸款辦理相關(guān)手續(xù)，甲方應(yīng)積極配合乙方辦理申請貸款手續(xù)及提供所需材料，若乙方向貸款銀行申請的貸款未通過或額度不足的，應(yīng)在申請產(chǎn)權(quán)過戶之前將相應(yīng)部分房款支付給甲方；乙方應(yīng)在雙方對房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)看并確認(rèn)無誤后支付甲方尾款3萬元。此后，雙方仍未能順利完成系爭房屋的交易。因雙方未能協(xié)商解決后續(xù)相關(guān)糾紛，原告起訴至法院，遂成訟。審理中，雙方確認(rèn)系爭房屋的真實(shí)交易價(jià)格為185萬元，并且均同意確認(rèn)房屋買賣合同于2015年2月19日解除。

裁判原文節(jié)選：【案號：上海市靜安區(qū)人民法院（2016）滬0106民初713號】本院認(rèn)為，鑒于當(dāng)事人在審理中均同意確認(rèn)房屋買賣合同于2015年2月19日解除，故本院對合同解除的事實(shí)及時(shí)間予以確認(rèn)。而當(dāng)事人對于房屋買賣合同解除的原因各執(zhí)一詞，故本院歸納本案的爭議焦點(diǎn)為：導(dǎo)致房屋買賣合同解除的違約方是誰？以及違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種違約責(zé)任?原告認(rèn)為，首先，根據(jù)合同約定，被告在簽約后不應(yīng)再出租系爭房屋，但是被告實(shí)際上將房屋出租，已構(gòu)成違約；其次，根據(jù)口頭約定，被告幫助原告辦理銀行貸款，而事實(shí)上被告并未盡到協(xié)助義務(wù)，也構(gòu)成違約；再次，雙方簽訂兩份房屋買賣合同，屬陰陽合同，雙方真實(shí)的交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)是185萬元，而被告要求原告按照后簽訂的合同價(jià)210萬元履行，違反雙方真實(shí)意思表示，其行為也構(gòu)成違約?；谝陨媳桓娴倪`約行為，原告提出本案訴訟請求，根據(jù)合同約定被告應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于總房價(jià)20%的違約金，但原告自愿將違約金調(diào)整為112,000元。原告為證明其主張，舉證了《產(chǎn)證借據(jù)》復(fù)印件一份，欲證明被告王某某的母親章順娣以辦理貸款為由借出中介公司保管的房產(chǎn)證原件，至今未還，實(shí)際上被告取出房產(chǎn)證后又將系爭房屋掛牌出售。被告認(rèn)為對該證據(jù)的真實(shí)性無法確認(rèn)，表示被告現(xiàn)在確實(shí)占有房產(chǎn)證原件，但并未將房屋重新掛牌出售，而是由于買賣合同長期不能履行，被告出于安全考慮才將房產(chǎn)證取回。此外，被告堅(jiān)持其辯稱及反訴意見，并認(rèn)為，首先，原告所稱被告將房屋出租構(gòu)成違約無事實(shí)依據(jù)；其次，由于原告申請貸款出現(xiàn)問題，遂主動提出要求被告協(xié)助辦理，這也解釋了為何存在兩份買賣合同。因此被告并不存在違約行為。相反，根據(jù)合同約定，原告應(yīng)向銀行申請貸款以支付第二期房款，如申請貸款未通過或獲批額度不足，應(yīng)由原告補(bǔ)足，事實(shí)上原告申請銀行貸款未成功，至今仍未支付相應(yīng)房款，其行為已構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；并且原告擅自單方提出解除合同，也應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此被告提出反訴請求，要求原告支付相當(dāng)于10個(gè)工作日的賠償金，并支付相當(dāng)于總房價(jià)20%的違約金。被告為證明其主張，舉證了朱某某和葛某某某的手機(jī)短信往來記錄，據(jù)該證據(jù)顯示，2015年1-2月期間，原告因個(gè)人原因未能成功辦理銀行貸款，葛某某某向朱某某提出要求配合做高房價(jià)以減少貸款比例，故雙方簽訂了第二份房屋買賣合同，欲證明被告已盡到配合原告辦理銀行貸款的義務(wù)，不存在違約行為。原告否認(rèn)手機(jī)短信記錄內(nèi)容的真實(shí)性，并稱葛某某某曾使用該證據(jù)中顯示的手機(jī)號碼與朱某某聯(lián)系過，但葛某某某的手機(jī)于2015年夏季丟失，該號碼已停止使用。針對被告認(rèn)為原告違約并要求承擔(dān)違約責(zé)任的觀點(diǎn)，原告提出，其在支付首付款后曾向被告提出要求退款，并同意由對方扣除一定的損失費(fèi)用，但是被告稱錢已用掉，提出可通過做高房價(jià)的方式幫助原告貸款，故雙方重新簽訂了房屋買賣合同，但由于被告消極配合原告辦理貸款手續(xù)，違背口頭承諾，導(dǎo)致原告未能成功申請貸款，現(xiàn)兩原告身份情況發(fā)生了變化，沒有能力再支付房款，故原告是有條件的違約。原告堅(jiān)持被告不能同時(shí)主張賠償損失和支付違約金的辯稱意見，并且提出，即使法院認(rèn)定原告違約，由于原告未實(shí)際占有系爭房屋，故被告不存在房屋使用費(fèi)的損失，且根據(jù)房屋市場價(jià)格上漲的行情，被告也不存在系爭房屋價(jià)值減少的損失，因此被告按照總房價(jià)20%計(jì)算違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，請求法院調(diào)整至5-6萬元。本院認(rèn)為，雖然原、被告雙方就系爭房屋先后簽訂了兩份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，但是從雙方簽訂的《協(xié)議書》及其他已查明事實(shí)分析，雙方確認(rèn)實(shí)際合同價(jià)仍為2014年5月25日所簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定的185萬元，2015年2月1日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系原告申請銀行貸款所需，可見后者并非雙方買賣系爭房屋的真實(shí)意思表示，應(yīng)屬無效。2014年5月25日所簽的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系原、被告雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。雖然原告認(rèn)為被告簽約后將房屋出租、未協(xié)助原告辦理銀行貸款等行為構(gòu)成違約，但是原告提供的相關(guān)證據(jù)并不足以證明上述事實(shí)。而對于被告提供的手機(jī)短信記錄，因原告認(rèn)可手機(jī)號碼系葛某某某所有，并自認(rèn)曾用該號碼與朱某某聯(lián)絡(luò)，雖提出2015年夏天手機(jī)遺失不再使用該號碼的說法，但短信記錄顯示的時(shí)間是2015年1-2月，與原告上述說法并不矛盾，因此本院對手機(jī)短信記錄的證明力予以確認(rèn)，該證據(jù)可以證明存在原告提出做高房價(jià)重新簽訂合同以辦理銀行貸款的事實(shí)，可見并不存在原告所稱被告未協(xié)助其辦理銀行貸款的事實(shí)，故本院根據(jù)雙方的舉證情況，對原告認(rèn)為被告存在違約行為之主張難以支持。在此情況下，原告無權(quán)解除房屋買賣合同及要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。相反，原告作為買方，負(fù)有向被告支付房款的主要合同義務(wù)，原告在支付首付款56萬元后，應(yīng)當(dāng)按照約定申請銀行貸款以支付第二期房款。而事實(shí)上原告未能成功申請貸款，按照“申請的貸款未通過或額度不足的，應(yīng)在申請產(chǎn)權(quán)過戶前將相應(yīng)部分房價(jià)款補(bǔ)足”合同約定，原告仍應(yīng)向被告支付相應(yīng)房款?，F(xiàn)原告未支付第二期房款，其行為已構(gòu)成根本違約，被告有權(quán)根據(jù)合同約定解除合同，并要求原告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?，F(xiàn)被告提出要求原告支付賠償金9,250元及違約金37萬元，均有相關(guān)合同條款約定。原告在審理中提出被告不能同時(shí)主張賠償損失和支付違約金的意見，對此本院認(rèn)為被告所主張的賠償金和違約金分別是對逾期付款及導(dǎo)致合同解除兩種不同違約行為的制裁，并且在合同中明確約定可以并用，故本院尊重當(dāng)事人真實(shí)意思表示，認(rèn)為被告主張賠償金及違約金并無不當(dāng)。對于原告提出約定計(jì)算違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，請求法院予以調(diào)整的請求，本院認(rèn)為違約金的法律作用，除了填補(bǔ)守約方實(shí)際損失之外，還在于對違約方違約行為的懲罰，雖然考慮到雙方簽約至今房屋交易市場行情見漲，被告未出售系爭房屋并未導(dǎo)致房屋價(jià)格貶損的事實(shí)，但是原告提出按照5-6萬元計(jì)算違約金無事實(shí)和法律依據(jù)，本院結(jié)合案件實(shí)際情況，酌情將違約金金額調(diào)整至25萬元。綜上所述，本案系因原告違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除，原告應(yīng)承擔(dān)向被告支付賠償金9,250元及違約金25萬元的違約責(zé)任。同時(shí)，被告應(yīng)將已收取的房款56萬元扣除上述賠償金和違約金后退還給原告。故本院依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條、第一百十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：一、原告郁某、葛某某某和被告朱某某、王某某于2014年5月25日就上海市陜西北路XXX號XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2015年2月19日解除；二、反訴被告郁某、葛某某某應(yīng)支付反訴原告朱某某、王某某賠償金9,250元；三、反訴被告郁某、葛某某某應(yīng)支付反訴原告朱某某、王某某違約金25萬元；四、被告朱某某、王某某應(yīng)退還原告郁某、葛某某某房款56萬元；(上述第二、三、四項(xiàng)指定的錢款相互抵扣后，被告朱某某、王某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告郁某、葛某某某300,750元。)五、原告郁某、葛某某某要求被告朱某某、王某某支付違約金112,000元的訴訟請求不予支持。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)10,520元，減半收取，計(jì)5,260元，由原告郁某、葛某某某共同負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)3,494.50元，由反訴原告朱某某、王某某共同負(fù)擔(dān)900元，反訴被告郁某、葛某某某共同負(fù)擔(dān)2,594.50元。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。