一、基本案情

1、原告訴稱

原告孫某訴稱，2012年9月8日原被告協(xié)商原告購買被告樓房一套，原告先向被告支付定金4萬元后又支付樓房款17萬元，被告于2012年11月4日向原告出具收條。至2013年12月26日被告仍未向原告交付房屋，于是雙方又達(dá)成退款協(xié)議，約定2014年5月1日前被告不能退還原告房款及違約金5萬元，則按照26萬元計算利息，月息4000元，直至房款還清之日止。2014年10月4日被告向原告借款1萬元，后轉(zhuǎn)為購房款。2015年6月5日被告出具收條一張收到原告購房款1萬元。2015年被告稱樓房馬上能分下來，于是同年8月20日原告又向被告支付房款15000元。2016年3月1日雙方又簽訂了一份房屋買賣合同，雙方約定因被告不能交付房產(chǎn)，則無條件退還原告購房款40萬元，時至今日，被告仍未能交付房屋，現(xiàn)原告為維護(hù)合法權(quán)益，起訴至法院，請求：1、依法判令被告償還原告購房款40萬元，利息自2016年3月1日起計算至款項付清之日止每月按照利息4000元計算。

2、被告辯稱

被告段某未到庭參加訴訟，亦未提交書面答辯意見。

二、法院查明

北京市朝陽區(qū)法院查明：2012年9月8日，原告孫某(乙方)與被告段某(甲方)簽訂《房屋買賣協(xié)議》，該協(xié)議約定乙方購買甲方在建的房產(chǎn)一套，出售價格為每平方米5000元，共計80平米，總價格為40萬元。乙方先交付甲方定金4萬元，2月以后付房款15萬元，待房屋建成乙方接到鑰匙后一次性交清全款。關(guān)于過戶雙方約定在大隊辦理房屋戶主登記時甲方積極配合直接登記乙方為此房屋的戶主，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責(zé)任方賠償守約方違約金2萬元。關(guān)于違約責(zé)任雙方約定如甲方違約，雙倍賠償乙方定金，如乙方違約定金不退。如付全款后違約，甲方違約除退還房屋全款和定金外，按銀行存款利息的3倍付給乙方全款的利息，乙方違約則按定金的一半賠償甲方損失。

2012年11月14日，原告孫某與被告段某簽訂《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議約定房屋交接期限為一年(自2012年10月1日至2013年9月30日)，若到期不能交房，段某除全額退還乙方已交付的房款外，按照銀行存款利息的3倍利息給付孫某利息。同日被告段某出具收條，收到孫某購房定金4萬元，購房款17萬元。

2013年12月26日，原被告雙方簽訂《房屋退款協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容如下：因段某未能按照合同約定按期交房，實質(zhì)違約，孫某要求退還所交房款21萬元并加違約金5萬元，合計26萬元，于2014年5月1日前退還，經(jīng)協(xié)商雙方均無異議，如2014年5月1日前段某不能退還孫某房款及違約金，按照26萬元計算利息，段某延遲一個月增加利息4000元直至還清退房款為止。

2014年10月4日，被告段某向原告孫某借款1萬元，段某出具借條一張，后雙方約定將該借款轉(zhuǎn)為購房款。2015年6月5日，原告孫某給付被告段某購房款1萬元，段某出具收條：收到孫某購房款1萬元，段某給孫某打的所有購房款條按原計劃執(zhí)行+利息。

2015年8月20日，段某出具收條，收到孫某購房款1.5萬元。

2016年段某出具證明，孫某購買段某房屋一套80平米，由各種原因房子沒下來，如果2016年3月1日前下不來，段某愿把自己住房一套給孫某，沒有任何理由再推辭。

2016年3月1日，原告孫某(乙方)與被告段某(甲方)雙方再次簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定段某將平改分配其中一套80平米房屋賣給乙方孫某2012年9月8日簽訂雙方買賣合同，但直到2014年5月房子沒有分配甲方給乙方住，5萬元利息從五月份每月4000元，直到2016年2月底21個月合計8.4萬元利息終止。該份合同還約定：一、甲方將自80平米的改成平改樓房面積100平米一套(以村里分配的套為成交單位)出賣給乙方。二、上述樓房尚未分配樓號，具體樓號等房產(chǎn)交付時確定，甲方承諾從現(xiàn)在開始所分配的第一套樓房交付乙方。乙方自2012年至今共支付房款24.5萬元給甲方，四年來乙方的13.4萬元利息根據(jù)甲方將來所分配房產(chǎn)約定如下：如甲方分配到的是毛坯房則直接交付乙方，村委會支付給村民的裝修補(bǔ)貼歸甲方所有，如甲方分配到的是簡裝房，則乙方支付甲方裝修補(bǔ)償款6萬元。三、簽約時雙方已明確，該房產(chǎn)尚未實際分配，暫時也不能辦理過戶手續(xù)。待房產(chǎn)實際入住后在到常各莊大隊辦理登記后，雙方在到村委會辦理過戶，甲方予以無條件配合。四、甲方承諾不能交付房產(chǎn)，無條件退還乙方購房款共計40萬元。五、本合同一式兩份，雙方簽字后生效。

三、法院判決

北京市朝陽區(qū)法院判決：被告段某返還原告孫某購房款24.5萬元、支付自2012年11月14日起至2014年4月30日止的違約金5萬元，并自2014年5月1日起至所有款項付清之日止以每月4000元計算給付逾期利息。

四、律師點評

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)認(rèn)為，本案中原告按照《房屋買賣協(xié)議》、《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》的約定履行了支付定金4萬元及部分購房款20.5萬元(17萬元+1萬元+1萬元+1.5萬元)的付款義務(wù)，但被告段某一直未交付房屋，已構(gòu)成違約，根據(jù)原被告雙方于2013年12月26日簽訂的《房屋退款協(xié)議》，被告段某理應(yīng)向原告孫某返還上述購房款20.5萬元及支付自2012年11月14日起至2014年4月30日止的違約金5萬元。因原被告雙方于2016年3月1日簽訂的《房屋買賣合同》約定購房款的利息按照月息4000元計算，原告主張的該利息并不違反相關(guān)法律規(guī)定，法院予以支持。被告段某截止至起訴之日一直未能交付房屋，且未出庭答辯，視為其放棄質(zhì)證、提出異議的訴訟權(quán)利，因此法院對原告要求被告返還購房款24.5萬元、支付違約金5萬元(自2012年11月14日起至2014年4月30日止)及自2014年5月1日起至所有款項付清之日止每月按照4000元計算逾期利息的訴請予以支持。同時法院對原被告雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》、《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》、《房屋買賣合同》予以解除。