每個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中都是有風(fēng)險(xiǎn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不會(huì)例外。風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失是極大的，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其它行業(yè)。了解在經(jīng)營(yíng)中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，以求未雨綢繆，防患于未然很有必要。

　　風(fēng)險(xiǎn)管理的定義

　　風(fēng)險(xiǎn)管理是指有目的、有意識(shí)地通過(guò)計(jì)劃、組織和控制等活動(dòng)來(lái)避免或降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。確切地說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對(duì)各種導(dǎo)致人們利益損失的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、鑒定、衡量并加以防范、控制以至消除的過(guò)程。其目的是以最小的經(jīng)濟(jì)成本達(dá)到分散、轉(zhuǎn)移或消除風(fēng)險(xiǎn)，使損失降到最低，保障人們的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)穩(wěn)定的基本目的。

　　風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟

　　1．風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

　　2．風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　3．風(fēng)險(xiǎn)控制

　　風(fēng)險(xiǎn)控制的手段措施包括：

　　(1)回避。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)可能引起的損失大于或等于冒此風(fēng)險(xiǎn)所可能獲得的利益時(shí)，采取回避策略。例如在游泳池里不設(shè)跳臺(tái)（板）就可以避免跳臺(tái)（板）的風(fēng)險(xiǎn)，這已是住宅區(qū)內(nèi)游泳池的普遍做法。

　　(2)自擔(dān)或保留。這是指風(fēng)險(xiǎn)的承受人自己要承擔(dān)某項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的部分以至全部的損失。

　　(3)預(yù)防與抑制。這是指風(fēng)險(xiǎn)承受人直接面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取行動(dòng)，以減少損失發(fā)生的可能。預(yù)防與抑制的區(qū)別在于前者施之于事前，后者施之于事中。例如，保險(xiǎn)箱被竊的風(fēng)險(xiǎn)可以用限制放在保險(xiǎn)箱里現(xiàn)金的數(shù)量、在財(cái)務(wù)室安裝報(bào)警系統(tǒng)等來(lái)解決；建筑火災(zāi)的危險(xiǎn)可以用安裝滅火器、自動(dòng)防火門、防火織物來(lái)控制。

　　(4)轉(zhuǎn)移。這是指?jìng)€(gè)人或團(tuán)體通過(guò)一定的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他個(gè)人或團(tuán)體。轉(zhuǎn)移的形式主要有兩種：一種是以保險(xiǎn)形式轉(zhuǎn)移，即通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)，將承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)部分或全部地轉(zhuǎn)移給承保方。另一種是非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即通過(guò)合同方式將某些風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移給對(duì)方。

　　4．風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整

　　這是針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)控制措施的結(jié)果進(jìn)行檢查和評(píng)估，從而對(duì)原風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　　案例：在住宅小區(qū)的游泳池里不設(shè)置跳臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)防范手段或措施是(b)。

　　a.風(fēng)險(xiǎn)控制b.風(fēng)險(xiǎn)回避c.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移d.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整

　　風(fēng)險(xiǎn)種類及特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┕芾砟Ｊ斤L(fēng)險(xiǎn)

　　管理模式風(fēng)險(xiǎn)主要指在從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)時(shí)，責(zé)任方采取的管理方式以及法律模式等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括以下兩種：

　　1．不同企業(yè)管理模式帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于從事經(jīng)營(yíng)性管理活動(dòng)所采取的管理方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者項(xiàng)目部。

　　成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法。子公司是獨(dú)立法人，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，可以最大限度地降低項(xiàng)目一旦運(yùn)作失敗給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成的影響，可以說(shuō)是在項(xiàng)目和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間建立了一道有效的“防火墻”。但是，成立子公司時(shí)間長(zhǎng)，手續(xù)繁雜，不利于迅速開展工作。

　　2．不同產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　開發(fā)商成功開發(fā)商場(chǎng)項(xiàng)目后，對(duì)項(xiàng)目處置的三種方式：(1)完全擁有產(chǎn)權(quán)，或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán)，自己仍維持大股東（大業(yè)主）的身份；(2)將大部分產(chǎn)權(quán)出售，成為小股東；(3)全部出售套現(xiàn)。

　　后兩種由于產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)主眾多，意見難以集中。而大部分業(yè)主又沒(méi)有管理商場(chǎng)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，憑想象和主觀推斷的人不在少數(shù)。

　?。ǘ┙?jīng)營(yíng)項(xiàng)目選擇的風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)管理工作，要把握以下幾點(diǎn)：

　　(1)與企業(yè)自身的主業(yè)相協(xié)調(diào)。

　　(2)與企業(yè)人才儲(chǔ)備相協(xié)調(diào)。

　　(3)與企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展階段相協(xié)調(diào)。

　?。ㄈ┙?jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

　　特別值得關(guān)注的有以下幾類：

　　1．合同簽訂中的風(fēng)險(xiǎn)

　　如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人過(guò)分注重自己的收益，而忽視對(duì)經(jīng)營(yíng)方產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在外委具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)租金，而忽略對(duì)承包人的考核等，以致出現(xiàn)問(wèn)題后依據(jù)不足。

　　2．產(chǎn)品組合的風(fēng)險(xiǎn)

　　這是指產(chǎn)品定位后產(chǎn)品組合不當(dāng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3．產(chǎn)品質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)

　　在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，始終存在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，特別是有關(guān)特種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

　　4．突發(fā)事件的風(fēng)險(xiǎn)

　　例如，2003年春夏之交在中國(guó)發(fā)生的非典疫情以及2013年年初發(fā)生的h7n9疫情，無(wú)疑是所有服務(wù)行業(yè)面臨的最大的突發(fā)事件，企業(yè)損失不可估量。

　?。ㄋ模┴?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　1．墊款風(fēng)險(xiǎn)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握一條原則：不能以大量前期資金投入作為獲得一個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的管理權(quán)的前提條件，而應(yīng)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)管理實(shí)力和服務(wù)特色贏得管理權(quán)。

　　2．抵押風(fēng)險(xiǎn)

　　大部分經(jīng)營(yíng)者都依賴籌措的資金從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而抵押貸款是籌措資金的一種重要方式。

　?。ㄎ澹┕芾韴F(tuán)隊(duì)的風(fēng)險(xiǎn)（人力資源風(fēng)險(xiǎn)）

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，是各類專業(yè)人才的集合。選擇適宜的帶頭人，配備相對(duì)專業(yè)的管理班子，是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成功與否的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。

　?。┱攮h(huán)境變化的風(fēng)險(xiǎn)

　　這是指因國(guó)家政策變化給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。例如城市改造拆遷，進(jìn)城務(wù)工人員季節(jié)性停工，最低工資標(biāo)準(zhǔn)及社會(huì)保障制度的調(diào)整，有關(guān)稅收政策的變化等，都需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)和具體經(jīng)營(yíng)者高度關(guān)注，做到提前預(yù)防。風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，在最短的時(shí)間內(nèi)采取有效措施處理，減少損失。

　　風(fēng)險(xiǎn)防控

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，風(fēng)險(xiǎn)的防控主要有以下幾個(gè)要點(diǎn)。

　　1．制訂合理的經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃

　　步驟：

　　(1)市場(chǎng)分析

　　(2)交通與公用設(shè)施情況調(diào)查

　　(3)同類物業(yè)供求關(guān)系調(diào)查

　　(4)消費(fèi)者調(diào)查、分析

　　(5)進(jìn)行嚴(yán)密的經(jīng)濟(jì)論證

　　(6)組建精干的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，確定合理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

　　2．協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系

　　(1)協(xié)調(diào)處理好與業(yè)主的關(guān)系。

　　(2)協(xié)調(diào)處理好與租戶的關(guān)系。

　　(3)協(xié)調(diào)處理好業(yè)主與租戶間的關(guān)系。

　　(4)協(xié)調(diào)處理好與消費(fèi)者間的關(guān)系。

　　(5)協(xié)調(diào)處理好與媒體的關(guān)系。

　　3．建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

　　4．合理投保，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

　　風(fēng)險(xiǎn)造成損失是不可避免的，但我們可利用風(fēng)險(xiǎn)的可測(cè)量性，識(shí)別出物業(yè)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，實(shí)施全方位的監(jiān)控預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。這個(gè)系統(tǒng)工程被稱之為物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理。因此，物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理的主要目標(biāo)就是以最低人力、財(cái)力、物力、時(shí)間、社會(huì)資源等成本，控制物業(yè)管理中的各種風(fēng)險(xiǎn)或降低其損失，使物業(yè)獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業(yè)管理企業(yè)增加更強(qiáng)的生存競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)而提供更令顧客滿意的物業(yè)服務(wù)。由于防患于未然，因此，有效的風(fēng)險(xiǎn)管理可以降低物業(yè)管理中總的成本。